9.000 zł, tyle wyniosła średnia strata właścicieli mieszkań z powodu problemów z lokatorami. Taki obraz wyłania się z ankiety przeprowadzonej przez firmę Rendin we współpracy ze stowarzyszeniem Mieszkanicznik.
To oczywiste, że kaucja nie zabezpiecza w pełni interesów wynajmującego, który często musi pokrywać straty z własnej kieszeni. Wielu właścicieli zastanawia się, jak wynająć mieszkanie w obliczu tych wszystkich problemów.
Jest na szczęście sposób, aby tego uniknąć, a że warto z niego korzystać na własnej skórze, przekonał się Filip Kowarski, inwestor z branży nieruchomości.
Nieuczciwi najemcy to chleb powszedni właścicieli
Aż 70 procent wynajmujących miało problem przynajmniej z jednym lokatorem. Ankietowani przez Rendin właściciele mieszkań stracili łącznie aż 1.338.550 zł, a średnia strata w badanej grupie wyniosła 9 tys. zł. Normalne zużycie lokalu i bezproblemowa wyprowadzka to rzadkość.
To, że najemca nie płaci czynszu czy mediów to dla wynajmujących proza życia. Podobnie jak palenie papierosów w mieszkaniu, niszczenie sprzętów, czy wyprowadzka bez powiadomienia. Jeszcze gorzej, gdy lokator, nie chce się wyprowadzić i nie reguluje swoich zobowiązań. Żaden z tych przykładów nie dziwi już doświadczonych właścicieli nieruchomości.
Jeśli inwestujesz w nieruchomości na wynajem, to z pewnością prędzej czy później zetkniesz się w typowymi dla tego biznesu problemami. To nie jest pytanie, czy trafi ci się problematyczny lokator, tylko kiedy.
Kto jest gorszy od niepłacącego najemcy? Niepłacący najemca, który dewastuje mieszkanie. A kto jest gorszy od takiego najemcy? Najemca, który nie płaci, dewastuje i nie ma zamiaru się wyprowadzić. Powiększa tym samym nasze straty.
Co więcej, jest na tyle sprytny i tak lawiruje, że przeciąga maksymalnie moment wyprowadzki. Taka właśnie historia mi się przydarzyła, ale wyszedłem z tego obronną ręką – mówi Filip Kowarski.
Wynajem mieszkania: jak się zabezpieczyć?
Filip Kowarski to aktywny inwestor w nieruchomości oraz ekspert od flipów i wynajmu na pokoje. Jest twórcą narzędzia Moniter, które umożliwia skuteczniejsze przeszukiwanie portali internetowych z ofertami nieruchomości. Stworzył też autorski system Flipy 2.0, który pozwala w przewidywalny sposób zarabiać na nieruchomościach.
Filip kupił niedawno kilka mieszkań, które trafiły na rynek wynajmu. Cztery z nich postanowił wynająć na podstawie umowy najmu okazjonalnego przez firmę Rendin, polsko-estoński start-up łączący wynajmujących ze zweryfikowanymi najemcami.
– W Rendin wyjątkowe jest to, że wynajmujący nie otrzymuje kaucji, którą zazwyczaj pobiera się od najemcy. Uważamy, że kaucja to przeżytek. Po pierwsze, nie zabezpiecza w pełni interesów wynajmującego, a dla lokatora zgromadzenie środków w wysokości np. trzykrotności czynszu to poważny problem.
Rendin oferuje dużo lepsze niż kaucja rozwiązanie, na którym korzystają tak wynajmujący, jak i lokatorzy, mówi Piotr Kula z Rendin Polska.
Rendin gwarantuje wynajmującym, że w razie problemów firma pokryje koszty naprawy zniszczeń w mieszkaniu, do kwoty stanowiącej 10-krotność czynszu. Taką samą ochronę mają wynajmujący w przypadku zaległości w płaceniu czynszu.
Swoje ryzyko Rendin ogranicza zaś dzięki autorskiemu i rozbudowanemu systemowi weryfikacji najemcy. Lokator dzięki temu nie musi wpłacać kaucji, a potem martwić się, czy odzyska swoje pieniądze. Za udzielone mu poręczenie Rendin pobiera co miesiąc opłatę w wysokości zaledwie 2,5% czynszu.
– Straty finansowe powodowane przez nieuczciwego najemcę mogą być naprawdę duże. To nie tylko niezapłacony czynsz, koszty remontu zdewastowanego lokalu, ale też pieniądze, których nie zarobiliśmy przez przestój potrzebny na remont i znalezienie nowego najemcy.
Na szczęście kiedy pojawia się problem, szybko znajduje się też ktoś, kto ten problem chce rozwiązać. Oferta Rendin jest na tyle ciekawa, że wynająłem przez platformę cztery mieszkania. Dostałem czterech zweryfikowanych klientów, a jeden z nich okazał się nieuczciwy, mówi Filip Kowarski.
Jak pozbyć się lokatora, który nie płaci?
Nieuczciwy lokator, w tym przypadku lokatorka, okazała się miłą, uśmiechniętą, zadbaną młodą kobietą. Zachowywała się sympatycznie, wzbudzała zaufanie i nic nie zwiastowało problemów. Komunikacja była sprawa, a Rendin zweryfikował jej wypłacalność pozytywnie.
Pierwsza lampka ostrzegawcza pojawiła się jednak dość szybko. Na konto nie wpłynęły pieniądze za pierwszy czynsz, choć lokatorka pokazała potwierdzenie przelewu. Nie dostarczyła też wymaganej przez właściciela polisy OC mieszkania. Od razu pojawił się też problem z komunikacją – przestała odpowiadać na maile i sms-y.
– Postanowiłem, że dam jej kilka dni i zobaczę, czy wpłyną pieniądze za czynsz. Termin płatności faktury minął, a pieniędzy na koncie nie było. Wysłałem więc maila. Bez odzewu. Potem wysłałem sms-a, również bez odpowiedzi. Próba kontaktu telefonicznego też okazała się nieskuteczna. I tak przez kilka dni.
Wreszcie udało nam się wysłać takiego sms-a, który skłonił panią do rozmowy z nami. Wytłumaczenie typowe i znane chyba każdemu, kto żyje z wynajmu mieszkań – szpital, choroba, problemy rodzinne, śmierć bliskiego, wszystko naraz. Oczywiście, takie sytuacje się zdarzają, dlatego daliśmy jej dodatkowy czas.
I pomimo kolejnych deklaracji najemcy, że przelew już poszedł, że to na pewno problem po stronie banku, pieniędzy nie dostaliśmy. Byłem już na 100% pewni, że mam do czynienia z oszustką. Zgłosiłem więc sprawę do firmy Rendin, mówi Filip Kowarski.
Wsparcie Rendin, gdy najemca nie płaci czynszu
– Filip zrobił to, co powinien zrobić wynajmujący z Rendin, kiedy jego lokator zalega z czynszem. Nasza obietnica dla klientów brzmi: od momentu zgłoszenia, to już nie jest Twój problem, ale nasz. Zespół prawny Rendin od razu kontaktuje się z lokatorem.
Rozmawiamy, tłumaczymy, wskazujemy możliwe rozwiązania problemu i potencjalne konsekwencje, przedstawiamy stan prawny. Dążymy do polubownego i bezproblemowego zakończenia sprawy. W tym przypadku najemczyni jednak przestała się z nami komunikować, mówi Piotr Kula z Rendin Polska.
W takiej sytuacji działający samotnie wynajmujący mają spory problem. Niektórzy myślą, że gdy najemca nie płaci czynszu, można odłączyć mu media, a to nieprawda i ryzyko sporych kłopotów. Takich mitów krąży bardzo dużo, a w skomplikowanych przepisach trudno się połapać.
Na szczęście prawnicy Rendin zawsze wiedzą, co robić i świetnie znają prawa lokatorów oraz właścicieli. Rozumieją też, jak działa relacja między najemcą a wynajmującym.
W przypadku Filipa Kowarskiego eksperci natychmiast przygotowali komplet dokumentów potrzebnych do wypowiedzenia umowy z terminem opuszczenia mieszkania na koniec miesiąca. Lokatorka przyjęła dokumenty, ale mijały kolejne dni, a mieszkanie wciąż było zajmowane.
Dzień przed wyznaczonym terminem wysłaliśmy lokatorce mailem oficjalne pismo, w którym ostrzegliśmy, że jeśli się nie wyprowadzi, nasi prawnicy złożą pozew sądowy. Oprócz wszystkich dokumentów związanych z umową, udokumentowanych kontaktów z najemcą mieliśmy też dowód w postaci sfałszowanego potwierdzenia przelewu.
Fałszowanie dokumentów bankowych, takich jak potwierdzenie przelewu to przestępstwo, mieliśmy zatem asa w rękawie. Wywieraliśmy na niej presję, aż stało się to, co zwykle się dzieje w takich przypadkach.
Oszustka zobaczyła determinację i doszła do wniosku, że ma przeciwko sobie nie zajętego życiem wynajmującego, ale firmę z dużym działem prawnym, perspektywę sprawy sądowej, wyrok skazujący i dużo wyższy dług, powiększony o koszty sądowe, dodaje Piotr Kula.
Prawa właścicieli mieszkań da się zabezpieczyć
Jaki był finał tej sprawy? Nieuczciwa lokatorka stwierdziła, że uczciwy wynajmujący, wspierany przez Rendin to dla niej za dużo i że tej wojny nie wygra. Postanowiła się wyprowadzić. Dla wynajmującego to jednak nie był koniec problemu. Do uregulowania został dług w wysokości dwumiesięcznego czynszu, oraz koszty dodatkowe.
Musiałem zrobić generalne sprzątanie, bo ta schludna z pozoru dziewczyna zostawiła po sobie sporo brudu. Paliła w mieszkaniu, więc firanki, zasłony, pokrowiec kanapy poszły do profesjonalnego czyszczenia.
Mieszkanie zostało też poddane ozonowaniu. To oczywiście spowodowało kolejne koszty, ale nie była to strata wynajmującego, bo wszystko, łącznie z opłatami za czynsz, pokryła gwarancja naszej firmy, mówi Piotr Kula z Rendin Polska.
Historia ta zakończyła się dla wynajmującego szczęśliwie. Co prawda nie uniknął problemów, ale mogłyby być one większe, gdyby nie kilka czynników. Decydujący był czas reakcji. Wynajmujący bardzo szybko skontaktował się z Rendin i w odpowiednim momencie przekazał sprawę.
Szybka reakcja pozwala zawsze zminimalizować stratę i jak najszybciej rozwiązać umowę najmu, dzięki czemu łatwo jest eksmitować lokatora.
– To, co podobało mi się ze strony Rendin, to pełne wsparcie pod kątem generowania pism, wsparcie prawne, wsparcie w kontakcie. To ważne, że nacisk na nieuczciwego najemcę wywieramy nie tylko my, właściciele mieszkań, ale też dział prawny dużej firmy, który nie odpuści i pójdzie do sądu.
To olbrzymie wsparcie, szczególnie że, jak wynika z ankiety firmy Rendin, aż 75% wynajmujących odpuszcza i nie walczy o odzyskanie należności na drodze sądowej. Niestety, tworzy to rynek dla osób, które tak jak moja lokatorka, chcą nas oszukać i żerują na naiwności wynajmujących, mówi Filip Kowarski.
Eksmisja lokatora dzięki umowie najmu okazjonalnego
Umowa najmu okazjonalnego jest fundamentalna dla rozwiązania problemu z niepłacącym czynszu lokatorem. Filip Kowarski zawarł ze swoją lokatorką zwykłą umowę najmu za pośrednictwem Rendin.
Gdyby nie skuteczny nacisk zarówno z jego strony, jak i ze strony zespołu prawnego Rendin, który doprowadził do wyprowadzenia się lokatorki, w skrajnym przypadku problem mógłby się ciągnąć latami. Dlatego rekomendujemy zawieranie umów najmu okazjonalnego.
Zabezpieczają one wynajmujących lepiej niż zwykła umowa najmu, szczególnie na wypadek skrajnego problemu, jakim jest odmowa wyprowadzenia się najemcy z mieszkania mimo zakończenia umowy. Ma wówczas miejsce przywłaszczenie mienia.
“Jak odzyskać lokal” to pytanie, które wynajmujący nieraz muszą zadawać sobie w prawdziwie dramatycznej sytuacji finansowej. Jeżeli zaś podpisali zwykłą umowę najmu, odpowiedź jest niestety bardziej skomplikowana, czasochłonna i kosztowna.
Czytaj więcej: Dlaczego warto wybrać umowę najmu okazjonalnego?
Podpisując umowę najmu okazjonalnego na czas określony, lokator wskazuje adres, pod który wyprowadzi się, po zakończeniu umowy. Poddaje się też dobrowolnej eksmisji lokatora, podpisując akt notarialny. Dzięki temu nasz zespół prawny skutecznie i szybko prowadzi właściciela przez proces eksmisji.
Właściciel otrzymuje rekompensatę strat finansowych do 10-krotności wysokości czynszu. Można więc śmiało powiedzieć, że łącząc najem okazjonalny z gwarancją Rendin, uczyniliśmy tę umowę jeszcze lepszą i że to obecnie najlepsze zabezpieczenie najmu na rynku, dodaje Piotr Kula.
Czytaj więcej: Rendin: uczyniliśmy najem okazjonalny lepszym
Eksmisja lokatora, gdy najemca nie płaci czynszu
Rendin pokrył wszystkie straty, które poniósł wynajmujący. Nieuczciwa lokatorka wyprowadziła się z mieszkania Filipa Kowarskiego. Nie oszuka też nigdy żadnego innego klienta Rendin, ponieważ nie przejdzie ponownej weryfikacji.
Weryfikacja najemcy uchroni kolejnych wynajmujących
Przy jej nazwisku w naszej bazie widnieje czerwona flaga wielkości Warmii i Mazur, a nasz system wie, że ma nigdy nie dopuścić jej do podpisania umowy. Musi ona jednak gdzieś mieszkać, więc pewnie w tej chwili ma ją u siebie inny wynajmujący, a w perspektywie też kłopoty, o których pewnie nawet jeszcze nie wie.
Dla nas i dla wszystkich wynajmujących z tej sprawy płynie jeden wniosek. Nawet pozytywnie zweryfikowany najemca, sprawiający wrażenie godnej zaufania osoby, może szybko stać się koszmarem właściciela mieszkania.
Dlatego Rendin ma instrumenty i możliwości, by zabezpieczyć wynajmującego przed skutkami działań oszustów. Warto z nich skorzystać i spać spokojnie. Jak wspominał na początku Filip Kowarski, to nie kwestia tego, czy, ale kiedy trafi Ci się problematyczny najemca, podsumowuje Piotr Kula.
Rozpocznij podróż w świat wynajmu!
Załóż konto w Rendin i zgłoś swoją nieruchomość na wynajem. Dzięki temu będziemy mogli zapisać Twoją umowę i wspierać Cię przez cały proces. Wpisanych przez Ciebie danych używamy tylko do wypełnienia umowy i bezpiecznie je przechowujemy.
Pytania i odpowiedzi
Co zrobić, gdy najemca nie płaci czynszu?
Wyślij do najemcy pisemne wezwanie do zapłaty. Jeśli wynajmujesz przez Rendin, firma zrekompensuje Twoje straty, a nasz zespół prawny za darmo zajmie się wyegzekwowaniem pieniędzy od lokatora.
Czy można wyrzucić lokatora, który nie płaci?
Nie możesz po prostu wyrzucić najemcy. Konieczna jest legalna eksmisja lokatora, która zależnie od typu umowy może trwać dłużej lub krócej. Umowa najmu okazjonalnego z Rendin pozwala na eksmisję znacznie szybszą niż zwykła umowa najmu.
Czy można odłączyć media, gdy najemca nie płaci czynszu?
Nie. Ten sposób, by pozbyć się lokatora jest nielegalny.
Wynajem mieszkania – jak się zabezpieczyć?
Gwarancja Rendin to najlepszy sposób na bezpieczny wynajem mieszkania. Daje Ci ona ochronę finansową do wysokości aż 10-krotności miesięcznego czynszu.