Większość wynajmujących to rozsądni i mili ludzie, ale od czasu do czasu natrafiamy na incydenty, które stanowią wyjątki od tej reguły. Mamy nadzieję, że te przykłady okażą się pouczające, niezależnie od tego, w jakiej roli, wynajmującego czy najemcy występuje dana osoba
- mówi Piotr Kula z Rendin, platformy do zawierania bezpiecznych umów najmu.
Najbezpieczniejszy sposób wynajmu
dla właściciela i lokatora
Odpowiedzialność właściciela przerzucana na odpowiedzialność najemcy
Pewien właściciel wynajął mieszkanie będące już dość mocno zużyte. Po rozwiązaniu umowy najmu, gdy najemca zwrócił już loka, odkrył pewne defekty. Na tej podstawie właściciel mieszkania zaczął domagać się od lokatora ogromnych napraw w całym mieszkaniu.
Kiedy nasi eksperci ds. wynajmu i prawa przeanalizowali sprawę, stwierdzili, że pewna część roszczeń była bezpodstawna. Oznaczało to konieczność osiągnięcia konsensusu pomiędzy stronami, który byłby satysfakcjonujący i sprawiedliwy dla obu stron
– komentuje Piotr Kula.
Gdy pojawiają się tego typu problemy, podstawowym narzędziem służącym do ich rozwiązania jest protokół zdawczo-odbiorczy, który dokumentuje sytuację wynajmowanego lokalu bezpośrednio przed podpisaniem umowy i po jej zakończeniu. Prawidłowo przygotowany dokument zawiera:
Aktualne zdjęcia pomieszczeń i ważnych szczegółów
Wykaz mienia znajdującego się w wynajmowanym lokalu
Ostatnie odczyty liczników
Jeśli oba protokoły, czyli ten z dnia rozpoczęcia najmu oraz ten z dnia, w którym lokator oddaje mieszkanie i opuszcza lokal, zostały prawidłowo sporządzone, możemy je wykorzystać w sporach prawnych. Trudno więc którejkolwiek stronie obrócić sytuację na swoją korzyść, jeśli dowody tego nie potwierdzają
– wyjaśnia ekspert firmy Rendin.
Jest też druga strona tej sytuacji:
Remonty generalne są z natury kosztownym przedsięwzięciem, które jednocześnie podnosi wartość mieszkania. Poprawiają one jego stan, a nie przywracają stan pierwotny. Remonty generalne, a tego poniekąd domagał się w tym przypadku właściciel, przeprowadzane są w interesie właściciela i nie dotyczą lokatora. W efekcie negocjacji na podstawie protokołów przekazania mieszkania, zdołaliśmy przekonać wynajmującego, do odstąpienia od bezzasadnych roszczeń wobec lokatora i zakończyć sprawę polubownie
- dodaje Piotr Kula.
Dyskryminacja narodowościowa
Widzieliśmy kilka przypadków, w których wynajmujący dyskryminował najemcę z powodu jego narodowości lub innych czynników.
Pomiędzy wynajmującym a najemcą została już zawarta umowa. Jednak nieuczciwy właściciel mieszkania chciał przedwcześnie podnieść czynsz (można to robić nie częściej niż co sześć miesięcy, obowiązują też ograniczenia wysokości podwyżek, a z umową najmu okazjonalnego, zasady podnoszenia czynszu muszą być zapisane w umowie) o 40% i zagroził rozwiązaniem umowy, jeśli najemca się nie zgodzi. Po tym nastąpiła seria obelg odnoszących się do narodowości najemcy.
Manager Rendin Polska, Piotr Kula mówi, że po usłyszeniu tej historii firma skontaktowała się z wynajmującym, aby uzyskać wyjaśnienia:
Właściciel powiedział nam, że chce rozwiązać umowę w trybie natychmiastowym, choć nie było ku temu żadnego powodu. Powiedzieliśmy właścicielowi, że jego zachowanie jest nieakceptowalne, a następnie skierowaliśmy umowę do rozwiązania w trybie zwyczajnym. Doradziliśmy najemcy i wyjaśniliśmy mu jego prawa
Kula opowiada również o sytuacji, w której właściciel oferujący swoją nieruchomość otrzymał telefon od osoby zainteresowanej wynajmem. Gdy tylko usłyszał, że jest to obcokrajowiec, zaczął obrażać tę osobę.
Dla nas takie problemy z właścicielem są niedopuszczalne. Po poważnych incydentach, tacy wynajmujący nie będą mogli podpisywać nowych umów na platformie Rendin, ponieważ chcemy chronić najemców, którzy znajdują z naszą pomocą miejsce zamieszkania
- dodaje Piotr Kula
Niezapowiedziane wizyty w wynajętym lokalu
Bezpośrednio po zawarciu umowy wynajmujący poinformował najemcę, że zamierza sprzedać nieruchomość. Najemca zaczął szukać nowego mieszkania do wynajęcia i zgłosił właścicielowi chęć rozwiązania umowy. Wynajmujący nie zgodził się, ale nadal chciał stale odwiedzać mieszkanie i pokazywać ją potencjalnym nabywcom. Do tego czasami wynajmujący odwiedzał mieszkanie bez uprzedzenia, np. rano, gdy najemca jeszcze spał.
Strony ustaliły, że umowa zostanie rozwiązana przed terminem, jeśli najemca znajdzie nową osobę do wynajęcia lokalu. Tak też się stało, a nowy potencjalny lokator pomyślnie przeszedł weryfikację i chciał przejąć umowę.
Wynajmujący nie podpisał jednak umowy z nowym najemcą i stwierdził, że obecny lokator w ogóle nie wyraził chęci rozwiązania umowy. Lokator zwrócił się o wsparcie do Rendin i po interwencji działu prawnego firmy, ostatecznie wynajmujący wypowiedział umowę z zachowaniem trzymiesięcznego okresu wypowiedzenia.
W tej historii jest wiele nieprzyjemnych zachowań ze strony wynajmującego, ale najgorsze jest naruszenie prawa najemcy do prywatności. Nawet jeśli mieszkanie należy do kogoś innego, jest jednocześnie domem lokatora, co oznacza, że właściciel nie może wchodzić do niej zgodnie z własnym widzimisię
– stwierdza ekspert Rendin.
Prośby właściciela o odwiedzenie mieszkania muszą być wcześniej uzgodnione z najemcą i komunikowane z rozsądnym wyprzedzeniem
- dodaje Piotr Kula.
Czy można sprzedać mieszkanie w trakcie umowy najmu?
W razie planów sprzedaży wynajmowanej nieruchomości, na właścicielu spoczywa odpowiedzialność do jak najszybszego poinformowania o tym lokatora. Dzięki temu można dojść do porozumienia, jaki sposób dalszego postępowania będzie najwygodniejszy dla obu stron.
W Rendin (oprócz zwykłych umów najmu) można podpisać umowy najmu okazjonalnego i instytucjonalnego, które poprzez swą konstrukcję prawną są zawierane na czas oznaczony i mogą być rozwiązane przed terminem jedynie za porozumieniem stron.
W przypadku umów na czas nieoznaczony (których nie polecamy, jako mniej bezpieczne niż na czas oznaczony), i przy braku porozumienia, można wypowiedzieć umowę bezterminową z zachowaniem ustalonego uprzednio terminu wypowiedzenia.
Sprzedaż wynajmowanego mieszkania nie jest wystarczającym powodem, aby zainicjować rozwiązanie umowy w trybie natychmiastowym.
Ponadto sprzedaż mieszkania nie musi oznaczać konieczności rozwiązania umowy najmu. Mieszkanie może zostać sprzedane również przy nadal obowiązującej umowie najmu. W takim przypadku nowy właściciel może zdecydować, co dalej – przedłużyć umowę czy zainicjować jej formalne wypowiedzenie.
Czego się wystrzegać przed podpisaniem umowy najmu i przy jej zawieraniu?
Nieuczciwe i nietypowe zapisy w umowie
Dodatkowe klauzule, które faworyzują jedną ze stron, zawsze wymagają dodatkowej uwagi. Takim zapisem będzie np. prawo właściciela do wypowiedzenia umowy w ciągu tygodnia. Zdarza się, że nieuczciwy właściciel mieszkania żąda na przykład uiszczenia kar pieniężnych za spóźnienie się przez lokatora z czynszem, co w świetle polskiego prawa nie jest możliwe do wyegzekwowania.
Umowa wraz z jej warunkami musi być zgodna z Ustawą o ochronie praw lokatorów.
Obojętny stosunek do najemcy i wynajmowanego lokalu
Zdarza się, że wynajmujący nie chce się zajmować pojawiającymi się w mieszkaniu problemami, mimo że radzenie sobie z nimi to odpowiedzialność właściciela. Mowa o takich kwestiach jak kłopoty z ogrzewaniem czy starzejące się wyposażenie. Ten drugi przykład to bardzo częsty przypadek: 10-letnia pralka przestaje działać, a wynajmujący oczekuje od lokatora zakupu nowego urządzenia na jej miejsce. Odpowiedzialność najemcy za szkody w lokalu w żadnym razie nie obejmuje wypełniania takich żądań.
Co powinien zrobić najemca, gdy nieuczciwy właściciel mieszkania powoduje problemy?
Próba rozmowy z wynajmującym i podzielenie się obawami co do jego postępowania. W wielu przypadkach otwarte zwrócenie komuś uwagi jest o wiele bardziej pomocne, niż mogłoby się wydawać.
Zwrócenie się o opinię i poradę do ekspertów. Jeśli zabraknie Ci pomysłów na to, jak zachować się w danej sytuacji, spróbuj poszukać pomocy u specjalisty. Najemcy w Rendin mają dostęp do bezpłatnego wsparcia naszego zespołu prawnego.
Wypowiedzenie umowy – w trybie zwyczajnym lub natychmiastowym – na podstawie konkretnej sytuacji. Sprawdź, jaki masz rodzaj umowy (czy jest bezterminowa, czy na czas określony) i jakie są warunki jej wypowiedzenia.
Problemy z właścicielem to nic miłego, ale na szczęście takie sytuacje zdarzają się względnie rzadko. W przypadku konfliktu między stronami umowy zawartej przez platformę Rendin poradą służą nasi eksperci i mediatorzy, co ułatwia zażegnanie sporu i zwiększa szanse na uzyskanie zadowalającego kompromisu.