Podnoszenie czynszu za mieszkanie: co musisz wiedzieć?
Doświadczenia Rendin wyraźnie pokazują, jak w ostatnich miesiącach wzrosło zainteresowanie wynajmem. O jedno mieszkanie ubiega się przeciętnie 15–30 osób. Kilka tygodni temu ponad 180 kandydatów zgłosiło chęć wynajęcia mieszkania w Tallinie, które właściciel wynajął za pośrednictwem Rendin.
Wzrost cen najmu napędzają utrzymujący się popyt na mieszkania na wynajem oraz ogólny wzrost cen w prawie wszystkich obszarach.
O ile wzrost średnich cen czynszu przy nowych umowach najmu postrzegany jest jako naturalna reakcja uczestników rynku na ogólną sytuację w tym sektorze, o tyle temat podnoszenia czynszu w trakcie trwania umowy powoduje emocje zarówno u najemców, jak i u wynajmujących. Zatem czy wynajmujący może podnieść czynsz w trakcie trwania umowy?
Podnoszenie czynszu wynajmu mieszkania musi być zgodnie z Ustawą o Ochronie Praw Lokatorów
Ustawa o ochronie praw lokatorów stanowi, że wynajmujący ma prawo podnosić czynsz raz na sześć miesięcy. Musi tu jednak pamiętać o pewnych obowiązkach:
Art. 8a. 1. Ustawy mówi, że właściciel może podwyższyć czynsz albo inne opłaty za używanie lokalu, wypowiadając jego dotychczasową wysokość, najpóźniej na koniec miesiąca kalendarzowego.
Obowiązuje trzymiesięczny termin wypowiedzenia wysokości czynszu, chyba że strony w umowie ustalą termin dłuższy;
Wypowiedzenie musi być dokonane na piśmie pod rygorem nieważności.
Kiedy można podnieść czynsz za wynajem mieszkania?
Przypomnijmy, że ustawa wyraźnie precyzuje, jak często właściciel może dokonywać podwyżek czynszu najmu:
Podwyższanie czynszu za używanie lokalu nie może być dokonywane częściej niż co 6 miesięcy, a bieg terminu liczony jest od dnia, w którym podwyżka zaczęła obowiązywać. Możliwości zastosowania podwyżki są przy tym uzależnione od formy zawarcia umowy i znajdujących się w niej zapisów, na które przystały obie Strony
- mówi Borysław Pasierbski, prowadzący serwis wyNajemca.com.pl.
Warto pamiętać, że zasada ta nie dotyczy opłat niezależnych od właściciela jak np. opłaty za prąd.
O ile wynajmujący może podnieść czynsz?
Ekspert współpracujący z Rendin dodaje, że nie tylko częstotliwość, ale i wysokość podwyżek, które wynajmujący może wprowadzić, jest regulowana przez ustawodawcę:
Przyjmuje się, że podwyżki czynszu za używanie lokalu można dokonać do wysokości nieprzekraczającej w danym roku kalendarzowym średniorocznego wskaźnika wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem w poprzednim roku kalendarzowym. Taką podwyżkę uważa się za uzasadnioną i oznacza to, że najemcy będzie ciężko dyskutować z jej wysokością
– komentuje Borysław Pasierbski z Wynajemca.com.pl.
Wskaźnik ten jest publikowany przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego i dla roku 2021 wynosi 4,9%. Biorąc za przykład mieszkanie o czynszu 2500 zł, możemy się mierzyć z podwyżką miesięcznego kosztu najmu o 122,50 zł.
Jak uzasadnić podwyżkę czynszu? Jedną z przesłanek jest dochód z wynajmu mieszkania.
W uzasadnionych przypadkach natomiast podwyżka ta może być wielokrotnie większa. Za taki przypadek ustawodawca uznaje sytuację, w której właściciel nie uzyskuje przychodów z czynszu albo innych opłat za używanie lokalu na poziomie zapewniającym pokrycie kosztów utrzymania lokalu, jak również zapewniającym zwrot kapitału i zysk.
W obecnej sytuacji rynkowej można się zatem spodziewać, że coraz więcej właścicieli mieszkań na wynajem może się z tym zmierzyć.
Także i tutaj ustawa przewidziała ograniczenie wysokości podwyżki. Do wyliczenia jej wysokości właściciel może ustalić zwrot kapitału w skali roku na poziomie nie wyższym niż 1,5% nakładów na wybudowanie lub zakup nieruchomości lub 10% nakładów, jakie poniósł na ulepszenie mieszkania
– dodał Borysław Pasierbski.
Posługując się znów przykładem, jeśli mieszkanie kosztowało 450 tys. zł, wartość podwyżki w skali roku może wynieść nawet 6750 zł, co miesięcznie daje 562,50 zł.
Czy najemca może nie zgodzić się na podwyżkę czynszu?
Najemca wobec pisemnego zawiadomienia o wypowiedzeniu poprzedniego czynszu i informacji o podwyżce ma kilka opcji:
Może ją zaakceptować i wówczas podwyżka skutkuje zgodnie ze wspomnianym wyżej terminem ustawowym. Pamiętajmy, że brak reakcji najemcy na wypowiedzenie wysokości czynszu w ciągu dwóch miesięcy jest równoznaczny z zaakceptowaniem podwyżki.
Może zażądać od właściciela uzasadnienia i wskazania kalkulacji co wpływa na daną wysokość podwyżki.
Może w ciągu dwóch miesięcy od dnia wypowiedzenia dotychczasowego czynszu, odwołać w sądzie, jeśli uważa, że wysokość podwyżki jest nieuzasadniona.
Kiedy wynajmujący ma obowiązek uzasadnienia podwyżki czynszu?
Wynajmujący jest zobowiązany na żądanie najemcy przedstawić pisemnie powód i wyliczenie podwyżki w ciągu 14 dni od otrzymania żądania w przypadku, gdy podwyżka powoduje, że wartość czynszu przekracza w skali roku 3% wartości odtworzeniowej lokalu. Jeśli nie dokona tego w oznaczonym terminie, podwyżka zostanie uznana za nieskuteczną.
Czym jest wartość odtworzeniowa nieruchomości?
Wartość odtworzeniowa nieruchomości, czy też pojedynczego lokalu jest iloczynem powierzchni użytkowej mieszkania i wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m² budynku. Wskaźnik ten ustala dwa razy do roku wojewoda i określa on średni koszt budowy 1 m² w danym województwie.
Dla przykładu, dla Miasta Stołecznego Warszawy wskaźnik ten wynosi obecnie 7894,77 zł (za okres kwiecień-wrzesień 2022 roku)
Jeśli więc mieszkanie ma 50 m², to jego wartość odtworzeniowa wynosi 50 x 7894,77 zł = 384 738,50 zł
Warto więc zauważyć, że oznaczone w ustawie 3% wartości odtworzeniowej w tym przykładzie to kwota 11542,16 zł w skali roku / 986,84 zł miesięcznie.
Czynsz w większości mieszkań o takim metrażu przekracza tę kwotę, dlatego też prawie w każdym przypadku wynajmujący będzie zobowiązany przedstawić najemcy pisemne wyjaśnienie powodu i wyliczenie podwyżki.
Ryzyko podnoszenia czynszu i jego wpływ na dochody z najmu
Podniesienie czynszu wydaje się dla właściciela dobrą decyzją – w końcu dzięki niemu przychód z wynajmu wzrasta. Ponadto przynosi ono ulgę finansową i ułatwia wynajmującemu radzenie sobie z własnymi zwiększającymi się wydatkami powodowanymi przez rosnące ceny paliwa, prądu, gazu i żywności czy wzrost raty kredytu, z którego nieraz finansowane jest mieszkanie na wynajem.
CEO i współzałożyciel Rendin, Alain Aun, zauważa jednak, że ludzie często nie biorą pod uwagę ryzyka utraty przychodu z czynszu zamiast jego powiększenia.
Świadomość zagrożenia rośnie z dnia na dzień, ponieważ jest ono powiązane z wydatkami najemcy takimi jak wzrost rachunków za czynsz i media oraz ogólny wzrost kosztów utrzymania. Z tych powodów wiele osób musi dokładnie wyregulować swoje wydatki na pokrycie kosztów utrzymania w okresie jesienno-zimowym.
- mówi Alain Aun i dodaje:
Musimy tutaj liczyć się z faktem, że pensje większości populacji nie nadążą za wzrostem cen, co może spowodować poważne trudności finansowe. Problemy z wypłacalnością wśród najemców zostały już więc wpisane w przyszłość wielu właścicieli
– ostrzega Alain CEO i współzałożyciel Rendin.
Właśnie dlatego wynajmujący powinni ostrożnie rozważyć, czy rzeczywiście potrzebują podnieść czynsz i o jak wiele.
Kaucja za mieszkanie nie chroni właściciela przed problemami
Żądanie od najemcy tradycyjnej kaucji nie wystarczy, żeby uniknąć problemów. Już pierwszy niezapłacony czynsz oznacza, że cała kwota przepada. Na komplikacje pojawiające się w prawdziwym życiu pomaga rozwiązanie Rendin, w ramach którego bezpieczna umowa najmu zarządza ryzykiem i chroni przed nim właściciela. Umowa zapewnia wynajmującemu gwarancję płatności i ochronę mienia, a najemcy opcję wynajmu bez kaucji. Dzięki współpracy z Rendin można zapobiec znacznym stratom.
Jak obniżyć koszty najmu? Zalecenia dla wynajmujących
W relacji najmu najważniejsza jest szczera i otwarta komunikacja. Właściciel powinien zawsze zachęcać najemcę do zgłaszania wszelkich potencjalnych obaw lub problemów. Im szybciej problem zostanie zaadresowany, tym lepsze będzie można znaleźć dla niego rozwiązanie.
Przykładowe sytuacje, które mogą się pojawić:
Lokator niechcący zniszczył mebel składający się na wyposażenie mieszkania.
Zwierzę należące do lokatora dokonało zniszczeń we wnętrzu.
Coś przydarzyło się lokatorowi i jest on zmuszony opóźnić opłatę czynszu.
Każdy wynajmujący powinien też dostarczyć najemcom dobrych rad pozwalających zoptymalizować koszty ogrzewania zimą i chłodzenia latem. Systemy ogrzewania i chłodzenia mogą mieć przydatne funkcje, z którymi najemca nie jest zaznajomiony. Dzięki wskazówkom wynajmującego lokator może wybrać najbardziej rozsądną metodę w zależności od pory roku i w miarę możliwości zmniejszyć koszty.
Przykładowe rady, których możesz udzielić najemcy:
W lecie nie warto otwierać okien, podczas gdy włączona jest klimatyzacja.
Jeśli w nieruchomości znajdują się zarówno kominek, jak i powietrzna pompa ciepła, warto sprawdzić ustawienia tego drugiego urządzenia, aby dwa sposoby ogrzewania nie działały przeciwko sobie.