Rozmowę o płatnym użytkowaniu lokali trzeba więc zacząć od wyjaśnienia fundamentalnej kwestii: kto jest kim w transakcji najmu? I jakie te osoby mają wobec siebie obowiązki?
Jeśli planujesz wynająć swoje mieszkanie w najbliższym czasie, skorzystaj z pomocy profesjonalistów. Rendin zapewnia ochronę 10 razy skuteczniejszą niż kaucja, wsparcie prawne i wszystko, czego potrzebujesz, aby czuć się bezpiecznie i komfortowo przez cały okres najmu.
Różnica między wynajmującym a najemcą
Wynajmujący to właściciel lub zarządca mieszkania (osoba, która ma prawo do wynajmowania lokalu), z którego wynajmu czerpie regularne przychody.
Po drugiej stronie jest najemca, który wprowadza się do mieszkania i za jego używanie płaci regularnie czynsz określony w umowie. Staje się zatem lokatorem, ale – co ważne – nie każdy lokator jest formalnym najemcą.
Umowa może być bowiem zawarta przez jedną osobę, ale zawierać punkt zezwalający na zamieszkanie większej liczby osób niż tylko najemca. Tak dzieje się na przykład, gdy mieszkanie wynajmuje rodzina.
Wynajmujący i najemca są więc dwiema stronami tego samego medalu. Jeden z nich udostępnia nieruchomość, drugi korzysta z niej i za to płaci.
Bezpieczny wynajem mieszkań z Rendin
Idealny wynajem to taki, który jest zabezpieczony umową korzystną dla obu stron, która jak najmniej miejsca pozostawia na interpretację zapisów, szczegółowo określając prawa i obowiązki wynajmującego oraz najemcy.
Popyt musi spotkać się z podażą, a ten związek powinien być długi i szczęśliwy. W Rendin przykładamy bardzo dużą wagę do zabezpieczenia interesów obu stron.
Edukujemy wynajmujących, zmieniamy ich optykę i podejście do biznesu, pokazując, że z naszymi gwarancjami i darmową obsługą prawną, wynajem bez kaucji jest bezpieczny.
Jednocześnie zweryfikowany przez nas pozytywnie najemca zyskuje, bo wynajmuje bez konieczności zamrażania wysokiej kaucji, mając jednocześnie Rendin, jako gwaranta relacji z wynajmującym.
Kojarzymy więc ze sobą obie strony, dbając, aby cały proces najmu przebiegał sprawnie, bezpiecznie i przyjemnie.
– mówi Piotr Kula, Manager ds. rozwoju rynkowego Rendin Polska.
Pamiętajmy jednak, że prawa i obowiązki obu stron określają zapisy Kodeksu Cywilnego oraz ustawy o ochronie praw lokatorów. Dlatego warto zdawać sobie sprawę z przepisów, którym podlegamy w momencie zawarcia umowy i w trakcie jej trwania.
Obowiązki wynajmującego
Podstawowym obowiązkiem wynajmującego jest wydanie najemcy lokalu w stanie określonym w umowie i zdatnym do użytkowania (chyba że umowa określa inaczej). Wynajmujący musi utrzymywać mieszkanie w takim stanie przez cały czas trwania najmu.
Ma zatem obowiązek reagowania na wszelkie informacje o awariach i wezwania do ich usunięcia, jeśli leży to w jego odpowiedzialności. Oznacza to, że to właściciel mieszkania jest zobowiązany do wymiany i napraw przede wszystkim instalacji wewnętrznych.
Trzeba też mieć świadomość, że w momencie wydania mieszkania najemcy, wszelkie instalacje wewnętrzne i urządzenia powinny być sprawne, aby lokator miał możliwość swobodnego dostępu do energii elektrycznej, gazu, bieżącej ciepłej i zimnej wody oraz ogrzewania.
Na wynajmującym ciąży też obowiązek wymiany pieców grzewczych, stolarki okiennej i drzwiowej oraz podłóg, posadzek i wykładzin podłogowych, a także tynków, chyba że uszkodzenia są efektem rażącego niedbalstwa lub celowego działania najemcy.
Obowiązkiem wynajmującego jest również usunięcie wszelkich wad ukrytych mieszkania, które zostały zdiagnozowane po podpisaniu umowy i wprowadzeniu się najemcy.
Prawa wynajmującego
Mówiąc o prawach wynajmującego mamy przede wszystkim na myśli ochronę przed nieuczciwym lub niesolidnym najemcą.
Ankieta, którą przeprowadziła firma Rendin we współpracy ze Stowarzyszeniem Mieszkanicznik wykazała, że aż 70% ankietowanych wynajmujących doświadczyło problemów z przynajmniej jednym najemcą.
Problemy te kończyły się średnią stratą finansową na poziomie aż 9 tys. zł.
Dlatego decydując się na oddanie swojego mieszkania w najem, warto znać nie tylko drobiazgowe przepisy Kodeksu Cywilnego oraz ustawy o ochronie praw lokatorów, ale też dokonać stosownych, często wykraczających poza ustawowe paragrafy, zapisów w umowie najmu.
Jest to całkowicie zgodne z prawem. Przede wszystkim, wynajmujący ma prawo określić w umowie cel najmu – w tym przypadku mieszkaniowy – oraz wpisać punkt zakazujący zmiany przeznaczenia lokalu. Dlaczego jest to ważne?
Zdarza się, że najemcy wynajmowanym lokalu prowadzą działalność gospodarczą, wykorzystując go na cele biurowe. Kiedy taka sytuacja ma miejsce, Urząd Skarbowy może obciążyć wynajmującego podatkiem VAT z tytułu najmu komercyjnego.
Art. 10 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów mówi też, że w razie awarii wywołującej szkodę lub zagrażającej bezpośrednio powstaniem szkody właściciel może wejść do mieszkania (najemca powinien go wpuścić), a pod nieobecność lokatora może to zrobić w asyście policji lub straży miejskiej.
Kiedy wynajmujący może wejść do lokalu użytkowanego przez najemcę?
Dużo kontrowersji i dyskusji wzbudza możliwość wejścia właściciela do wynajmowanego mieszkania. Najlepszym rozwiązaniem jest, gdy umowa precyzyjnie reguluje te sprawy – kiedy, w jakich okolicznościach i w jaki sposób jest to możliwe.
Trzeba też pamiętać, że wynajmujący może wejść do swojego mieszkania bez zgody najemcy, ale tylko wtedy, gdy ten utrudnia mu oględziny. Taka wizyta musi odbyć się w obecności lokatora i być poprzedzona oficjalnym zawiadomieniem o wejściu do mieszkania.
Jakie inne prawa daje wynajmującemu ustawa?
Wynajmujący ma prawo wypowiedzieć umowę najmu bez okresu wypowiedzenia jeżeli najemca używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub jego przeznaczeniem i nie przestaje go używać w taki sposób mimo upomnienia. A także gdy zaniedbuje lokal do tego stopnia, że jest on narażony na zniszczenie lub uszkodzenie.
Wynajmujący ma prawo do podniesienia czynszu w każdym momencie wynajmowania mieszkania. Wypowiedzenie dotychczasowej stawki musi być jednak potwierdzone na piśmie, a nowa stawka może obowiązywać tylko po okresie wypowiedzenia, chyba że strony porozumieją się inaczej.
Najemca nie musi godzić się na nową wysokość czynszu i w takiej sytuacji ma prawo do rozwiązania umowy. Zasady podnoszenia czynszu opisaliśmy w osobnym artykule na blogu Rendin: Podnoszenie czynszu za mieszkanie: co musisz wiedzieć?
Wynajmujący ma również prawo żądać przywrócenia lokalu do stanu pierwotnego, jeśli najemca dokonał w nim zmian bez wcześniejszego uzgodnienia.
Wynajmujący ma prawo domagać się od najemcy przestrzegania zasad współżycia społecznego obowiązujących w danej wspólnocie mieszkaniowej.
Wynajmujący posiada ustawowe prawo zastawu na rzeczach ruchomych najemcy oraz jego rodziny mieszkającej w wynajmowanym mieszkaniu. Stanowi to zabezpieczenie czynszu i opłat.
Wynajmujący ma prawo do ustanowienia i pobrania od najemcy kaucji, która nie może przekraczać wysokości dwunastu czynszów za dany lokal (w przypadku umowy najmu okazjonalnego wysokość kaucji może wynieść maksymalnie sześciokrotność wartości czynszu).
Wynajmujący ma prawo egzekwować czynsz na kilka sposobów - słownie, pismami prawniczymi, blokowaniem kaucji lub wnieść sprawę do sądu, ale nie ma prawa do eksmisji najemcy. O tym może zadecydować tylko sąd.
Na to ostatnie jest jednak sprawdzony sposób. To umowa najmu okazjonalnego, którą rekomenduje Rendin.
Czy wynajmujący ma prawo eksmitować najemcę?
Jedyną możliwością, aby bez rozprawy sądowej eksmitować nieuczciwego najemcę, jest skorzystanie z mocy umowy najmu okazjonalnego. Z sądu będzie tu potrzebne jedynie uzyskanie klauzuli wykonalności do aktu notarialnego, w którym najemca poddał się dobrowolnej egzekucji:
Umowa najmu okazjonalnego daje wynajmującemu możliwość sprawnego rozwiązania umowy z lokatorem, który nie płaci lub dokonuje zniszczeń w mieszkaniu. Pozwala ona na skuteczną i szybką eksmisję nieuczciwego najemcy.
Nie obowiązują tutaj przepisy o ochronie lokatora przed eksmisją, gdyż ten w momencie podpisania umowy przedstawia oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji komorniczej i wskazuje lokal, do którego może się wprowadzić w przypadku wypowiedzenia umowy.
Wynajmujący nie musi się więc martwić o lokal zastępczy dla najemcy.
– mówi Piotr Kula, Manager ds. rozwoju rynkowego Rendin Polska.
Wspomnieliśmy wyżej, że wynajmujący ma prawo do pobrania kaucji od najemcy. Rendin wprowadza jednak na rynek zupełnie inne rozwiązanie, które jeszcze lepiej niż kaucja zabezpiecza interesy wynajmującego.
W modelu biznesowym Rendin wynajmujący nie pobiera od najemcy kaucji. W zamian firma daje mu gwarancję, że pokryje nieuregulowane przez lokatora płatności za czynsz i rachunki do wartości 10-krotności czynszu najmu.
Najemca zamiast kaucji płaci Rendin miesięczną opłatę równą 2,5% wysokości czynszu. Dzięki temu właściciel jest pewien, że nie straci w przypadku jakichkolwiek problemów, takich jak na przykład wygenerowanie przez najemcę długów czy jego nagła wyprowadzka. Ochrona Rendin obejmuje także zniszczenia, których lokator nie chce naprawić.
Czytaj także: Rendin: ochrona wynajmu silniejsza niż kaucja
Obowiązki najemcy
Podstawowym, fundamentalnym obowiązkiem najemcy jest przestrzeganie zapisów umowy najmu. Artykuł 6b ustawy o ochronie praw lokatorów mówi też, że najemca musi utrzymywać wynajmowany lokal oraz pomieszczenia, do których używania jest uprawniony, we właściwym stanie technicznym i higieniczno-sanitarnym określonym odrębnymi przepisami.
Jeśli umowa nie określa precyzyjnie sposobu używania lokalu, obowiązkiem najemcy jest korzystanie z niego w sposób odpowiadający specyfice i przeznaczeniu lokalu. To szczególnie ważne w kontekście innego przepisu prawnego, który stanowi, że po zakończeniu najmu najemca obowiązany jest zwrócić rzecz w stanie niepogorszonym.
Dopuszczalne jest natomiast normalne zużycie lokalu, za które najemca nie jest obciążany.
Obowiązkiem najemcy jest też powiadomienie właściciela mieszkania o awariach i zaistnieniu konieczności napraw, za które powinien zapłacić wynajmujący. Najemca musi też uzyskać pisemną zgodę od wynajmującego na wszelkie remonty i naprawy techniczne, szczególnie te, które są sprzeczne z umową lub z przeznaczeniem lokalu.
Kiedy naprawy w lokalu są na koszt najemcy?
Najemca zobowiązany jest do dokonywania drobnych napraw i konserwacji na własny koszt. Dotyczy to między innymi naprawy podłóg, wykładzin podłogowych, okien drzwi, malowania ścian, podłóg, itd. Zakres napraw i remontów oraz sposób rozliczeń między wynajmującym i najemcą powinna precyzyjnie określać umowa.
Sprawdź kto i w jakim zakresie odpowiada za szkody w wynajmowanym mieszkaniu.
Najemca jest też zobowiązany do przestrzegania regulaminu porządku domowego i innych przepisów regulujących korzystanie z lokalu, pomieszczeń znajdujących się w budynku oraz jego otoczenia.
Musi też dbać i chronić przed uszkodzeniem lub dewastacją części budynku przeznaczone do wspólnego użytku, jak dźwigi osobowe, klatki schodowe, korytarze, pomieszczenia zsypów, inne pomieszczenia gospodarcze oraz otoczenie budynku.
Prawa najemcy
Fundamentalnym prawem każdego najemcy jest prawo do godnego mieszkania. Prawo to jest definiowane w przepisach międzynarodowych jako prawo do życia w domu w spokoju, bezpieczeństwie oraz godności i obejmuje między innymi bezpieczeństwo najmu. Co to oznacza?
Wynajmowany lokal nie może zagrażać zdrowiu ani życiu najemcy, a zasady najmu nie mogą naruszać miru domowego oraz spokoju i prywatności najemcy. Wynajmujący nie może więc nachodzić najemcy, wchodzić do lokalu pod byle pretekstem, zwłaszcza pod nieobecność lokatora.
Jeśli najemca nie narusza warunków umowy, wynajmujący nie może jej zakończyć z dnia na dzień, bez zachowania okresu wypowiedzenia.
Lokator ma także prawo wystąpić do wynajmującego o dokonanie stosownych napraw w mieszkaniu, jeśli stwierdzone zostanie zagrożenie zdrowia lub życia, lub też wystąpią wady ukryte, o których nie wiedział przed podpisaniem umowy.
O zaistniałej sytuacji wynajmujący powinien zostać poinformowany w formie pisemnej, a lokator może żądać obniżki czynszu. Prawo daje też najemcy możliwość natychmiastowego rozwiązania umowy z winy wynajmującego, jeśli ten uchyla się od obowiązku usunięcia wad ukrytych w mieszkaniu.
Jakie jeszcze prawa ma najemca?
Najemca ma prawo do zarządzania mieszkaniem. Może podpisywać umowy (np. na internet, czy telewizję) lub dokonywać zakupów sprzętu czy wyposażenia, które po okresie wynajmu ma prawo zabrać ze sobą.
Najemca ma prawo do dokonywania zmian w mieszkaniu, ale nie może on całkowicie zmieniać wnętrza nieruchomości bez uzgodnienia z wynajmującym.
Najemca ma prawo obciążenia wynajmującego kosztami koniecznych napraw, w sytuacji gdy ten jest do nich zobowiązany, a nie wywiązuje się z wyznaczonego terminu.
Czego najemca nie może?
Bez zgody wynajmującego najemca nie ma prawa podnająć lokalu lub jego części. Najemca nie może też naruszać zasad porządku domowego oraz zakłócać spokoju sąsiadów.
Dodaj ogłoszenie wynajmu mieszkania przez Rendin
Podsumowanie
Umowa najmu to zobowiązanie dla obu stron transakcji. Warto już na wstępie zadbać, by negocjacje przebiegały w atmosferze wzajemnego zrozumienia i poszanowania, co pozwala zminimalizować ryzyko późniejszych problemów.
Używanie platformy wynajmu mieszkań firmy Rendin to więcej korzyści dla stron, które łączy umowa najmu mieszkania. W sytuacji, gdy na rynku najmu mieszkań szuka obecnie nawet kilkaset tysięcy ludzi, w tym uchodźcy z Ukrainy, dla wynajmujących kluczowe jest minimalizowanie ryzyka trafienia na nieuczciwego najemcę.
Tę rolę spełnia firma Rendin. Wynajmujący oszczędzą też dzięki jej pomocy mnóstwo czasu, oraz zyskuje obiektywną weryfikację kandydatów na lokatora i ich wypłacalności.
Platforma Rendin to korzystne rozwiązanie także dla najemców, którym zależy na wiarygodności. W sytuacji, gdy na mieszkanie jest wielu chętnych, rekomendacja Rendin jest wielkim atutem.
Autor:
Dziennikarz, redaktor naczelny magazynu Prestiż - Biznes i Inwestycje wydawanego w Szczecinie