Na początek oczywista oczywistość. Mieszkanie przeznaczone na wynajem to nie galeria sztuki. W przysłowiowych czterech ścianach tętni życie, w wyniku którego następuje eksploatacja mieszkania i znajdujących się w nim mebli i różnego rodzaju sprzętów. Każdy z wynajmujących musi zdawać sobie z tego sprawę i najlepiej, jeśli emocjonalnie nie przywiązuje się do wyposażenia lokalu. Mieszkanie na wynajem to po prostu biznes, którego podstawą jest czysta kalkulacja. A stabilny biznes buduje się na matematyce, a nie na emocjach. Co innego jednak zużycie wynikające z normalnego użytkowania mieszkania, a co innego zniszczenia dokonane przez nieprawidłową jego eksploatację.
Co grozi za zdemolowanie mieszkania na wynajem?
Jeśli jesteś najemcą i nie dbasz o wynajmowane mieszkanie, grożą ci poważne konsekwencje finansowe i prawne. Właściciel mieszkania, jeśli zauważy nieprawidłowe użytkowanie mieszkania, powinien wystąpić do lokatora z oficjalnym pismem upominającym i wskazującym konkretne zaniedbania i ich skutki. Im dokładniejsze będzie upomnienie, tym łatwiejsze będzie dochodzenie roszczeń w przypadku ewentualnej eskalacji zjawiska. Jeśli zaś upomnienie nie przynosi efektu, wynajmujący ma prawo rozwiązać umowę bez okresu wypowiedzenia, wezwać lokatora do zapłaty za poczynione szkody, wystąpić na drogę sądową. Częstą praktyką jest także rozliczenie szkody z kaucji, jeśli ta została pobrana.
Kto odpowiada za szkody w wynajmowanym mieszkaniu?
Aby precyzyjnie odpowiedzieć na to pytanie, trzeba rozważyć kilka różnych sytuacji. Możemy mieć bowiem do czynienia ze szkodami poczynionymi przez najemcę w samym mieszkaniu, w częściach wspólnych budynku, ale też wyrządzone sąsiadom. Skupmy się na razie na tych pierwszych, dotyczących naszego mieszkania.
Zgodnie z obowiązującym prawem, po zakończeniu najmu najemca zobowiązany jest zwrócić rzecz w stanie niepogorszonym i nie ponosi on odpowiedzialności za zużycie będące następstwem normalnej eksploatacji mieszkania. Odpowiada jednak za szkody, które powstały w wyniku jego zaniechań, niedbalstwa, celowego działania lub nie mieszczą się w ramach normalnej eksploatacji
– mówi Piotr Kula, Manager ds. rozwoju biznesowego Rendin Polska.
Bardziej precyzyjnie określają to zapisy Ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, które mówią, że to najemca ponosi koszty naprawy i konserwacji:
Podłóg, posadzek, wykładzin podłogowych oraz ściennych okładzin ceramicznych, szklanych i innych;
Okien i drzwi;
Wbudowanych mebli, łącznie z ich wymianą;
Trzonów kuchennych, kuchni i grzejników wody przepływowej (gazowych, elektrycznych i węglowych), podgrzewaczy wody, wanien, brodzików, mis klozetowych, zlewozmywaków i umywalek wraz z syfonami, baterii i zaworów czerpalnych oraz innych urządzeń sanitarnych, w które lokal jest wyposażony, łącznie z ich wymianą;
Osprzętu i zabezpieczeń instalacji elektrycznej, z wyłączeniem wymiany przewodów oraz osprzętu anteny zbiorczej;
Pieców węglowych i akumulacyjnych, łącznie z wymianą zużytych elementów;
Etażowego centralnego ogrzewania, a w przypadku gdy nie zostało ono zainstalowane na koszt wynajmującego, także jego wymiana;
Przewodów odpływowych urządzeń sanitarnych aż do pionów zbiorczych, w tym niezwłoczne usuwanie ich niedrożności;
Innych elementów wyposażenia lokalu i pomieszczeń przynależnych przez: malowanie lub tapetowanie oraz naprawę uszkodzeń tynków ścian i sufitów, malowanie drzwi i okien, wbudowanych mebli, urządzeń kuchennych, sanitarnych i grzewczych.
Zapisy ustawy są dość precyzyjne, ale nie określają wszystkich możliwych zdarzeń. Są one bardziej wskazówką do interpretacji. Dobra praktyka stanowi, że naprawa instalacji, systemów i urządzeń, do których dostęp jest utrudniony i wymaga np. rozkuwania ścian, obciąża wynajmującego.
Czym jest normalne zużycie lokalu?
Słowo klucz to tutaj normalna eksploatacja – pojęcie to nie jest ściśle określone w polskim prawie i zdarza się, że jego interpretacja jest różna u wynajmujących, jak i u najemców. Ci pierwsi próbują obciążyć lokatora za każdą drobną plamę na ścianie, rysę na podłodze, poluzowany zawias, czy wydeptany dywan, ci drudzy zaś usiłują przekonywać, że dziury w ścianach, wypaczony parkiet, pokruszone kafle w łazience, zbite lustro, czy pęknięta płyta indukcyjna to efekt normalnej eksploatacji. Diabeł tkwi w szczegółach. Wynajmujący na pewno nie może obciążyć lokatora kosztami napraw powstałymi w wyniku działania tzw. siły wyższej. Mamy tu na myśli np. zalanie przez sąsiada z góry, pęknięcie rury w mieszkaniu, czy spadek napięcia sieci elektrycznej.
Szkody w wynajmowanym mieszkaniu. Jak uniknąć sporu?
Zniszczenia w wynajmowanym mieszkaniu to problem, który spędza sen z powiek obu stronom transakcji. Obie strony mogą jednak zminimalizować ryzyko i nie dopuścić do niepotrzebnych konfliktów. Zabezpieczeniem interesów obu stron jest odpowiednio skonstruowana umowa najmu z obowiązkowym załącznikiem w postaci protokołu zdawczo-odbiorczego. Umowa powinna dokładnie określać, co wolno najemcy, czego nie wolno, jakich ingerencji może dokonywać w tkankę mieszkaniową, koszty jakich napraw jest zobowiązany pokryć.
Warto w umowie zwrócić uwagę na kwestie, które dla niektórych najemców mogą być oczywiste, ale niekoniecznie mogą być takie dla wynajmującego – np. powieszenie obrazów, kinkietów, przemalowanie pokoju na inny kolor, wymiana urządzeń AGD, postawienie ścianek działowych, zmiany w instalacji elektrycznej, zmiana przeznaczenia poszczególnych pomieszczeń, nasadzenia w ogródku, itp. Generalnie, wszelkie zmiany, remonty, naprawy techniczne powinny być uzgodnione z wynajmującym w formie pisemnej - w innym przypadku najemca nie ma prawa ich przeprowadzać na własną rękę.
Protokół zdawczo-odbiorczy mieszkania przekazywanego najemcy również powinien być bardzo szczegółowy. Jest to bowiem dokument, który potwierdza faktyczny stan mieszkania na początku najmu i stanowi punkt odniesienia do wyceny ewentualnych szkód po jego zakończeniu. Powinien określać m.in. stan instalacji technicznych, wskazania liczników pomiarowych, spis wszystkich elementów ruchomych będących na wyposażeniu mieszkania wraz z określeniem ich wyglądu i stanu technicznego, stan ścian, sufitów, podłóg, okien. Wszystko powinno być poparte dokładną dokumentacją zdjęciową.
Firma Rendin rekomenduje zawarcie umowy najmu okazjonalnego, która w szerszym zakresie chroni interesy wynajmującego niż zwykła umowa najmu. Przede wszystkim, nie chroni ona niesolidnego lokatora przed eksmisją. Wynajmujący może rozwiązać umowę w krótkim czasie i nie musi też martwić się o lokal zastępczy dla najemcy, gdyż ten, w momencie podpisania umowy przedstawia również oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji komorniczej i wskazuje lokal, do którego może się wprowadzić w przypadku wypowiedzenia umowy przez wynajmującego. Zazwyczaj jest to skuteczny straszak na lokatorów, którzy nie dbają o powierzone im mienie.
Umowa najmu okazjonalnego już na wstępie odrzuca najemców z natury nieuczciwych. To duży atut dla wynajmujących. Nikt też z góry nie zakłada, że najemca jest nieuczciwy, ale z doświadczenia też wiemy, że mentalność i przyzwyczajenia ludzi są różne. Dlatego nasze umowy są bardzo precyzyjne, tak aby jak najmniej miejsca pozostawić na interpretację. Zwracamy też dużą uwagę na weryfikację najemcy. Nasz system weryfikacji sprawdza, czy lokator nie ma zaległości w spłacie długów wobec żadnych firm lub osób. To narzędzie zapewnia bezpieczeństwo Rendin. Musimy mieć pewność, że ufamy potencjalnemu najemcy – to my, a nie właściciel nieruchomości, bierzemy na siebie ryzyko związane z jego zachowaniem
– mówi Piotr Kula z Rendin.
Czytaj więcej: Rendin: uczyniliśmy najem okazjonalny lepszym
Co zrobić, gdy najemca zniszczył mieszkanie?
Idealny najem jest wtedy, gdy po jego zakończeniu najemca zwraca lokal w stanie nie dającym podstaw do roszczeń. I tak jest w przeważającej części przypadków, niemniej gdy z jednej strony mamy czynnik ludzki, a z drugiej przedmiot ulegający amortyzacji, można przypuszczać, że stan przedmiotu ulegnie pogorszeniu. Co zrobić, gdy w zachowaniu najemcy dostrzeżemy niepokojące symptomy wpływające negatywnie na stan mieszkania?
W przypadku sporu Rendin zawsze doradza oficjalne poinformowanie lokatora o swoich uwagach, o roszczeniach, które wynikły z nieprawidłowego użytkowania lokalu. Rozpoczęcie dialogu w celu osiągnięcia kompromisu to podstawa. Jeśli najemca nie będzie chciał współpracować i nie zrekompensuje szkody, sprawę przejmie Rendin. Właściciel otrzyma rekompensatę od Rendin, a my wysuniemy roszczenie wobec najemcy
– mówi Piotr Kula, Manager ds. rozwoju biznesowego Rendin Polska.
Jeśli jednak nie korzystamy w procesie wynajmu z usług Rendin, w przypadku sporu z najemcą uchylającym się od zapłaty za zniszczenia, pozostaje wynajmującemu droga sądowa. W tym celu trzeba zgromadzić jak najmocniejsze dowody, a podstawą jest dobrze sporządzony protokół zdawczo-odbiorczy oraz dowody na komunikację z lokatorem w przedmiotowej sprawie (maile, smsy, oficjalne pisma).
Jak wycenić zniszczenia w wynajmowanym mieszkaniu?
Wycena zniszczeń dokonanych przez lokatora nie jest łatwa. Często towarzyszą jej emocje właściciela, które zawyżają wysokość roszczenia. Często też wynajmujący nie biorą pod uwagę amortyzacji sprzętów użytkowanych przez lokatora, a one przecież się zużywają. Dlatego warto mieć udokumentowaną wartość poszczególnych przedmiotów znajdujących się na wyposażeniu mieszkania i od tej wartości odliczyć amortyzację zakładając, że każdy sprzęt ma swój przeciętny czas użytkowania. Przy wycenie potencjalnych napraw, jak np. wymiana armatury łazienkowej, malowanie ścian, czy wymiana podłogi trzeba kierować się aktualnymi cenami w sklepach oraz średnimi stawkami rynkowymi poszczególnych usług remontowych.
Przygotowując się do wystąpienia z roszczeniem wobec lokatora, podstawą jest spisanie wszystkich roszczeń i zakresu koniecznych napraw. To daje realny obraz ilości pracy, jaką trzeba włożyć w przywrócenie mieszkania do stanu używalności. W przypadku problemów z oszacowaniem kosztów naprawy, warto zwrócić się o pomoc do rzeczoznawcy.
Jak bezpiecznie wynająć mieszkanie?
Rynek najmu stale się rozwija i zmienia. W tej dynamicznej rzeczywistości niezmienne jest jedno – uczciwy, solidny lokator, który dba o wynajmowane mieszkanie jak o swoje jest na wagę złota. Tymczasem aż 7 na 10 właścicieli mieszkań na wynajem miało problem przynajmniej z jednym lokatorem – wynika z ankiety „Problemy i perspektywy wynajmujących 2022” przeprowadzonej przez firmę Rendin. Ankieta została przeprowadzona pod patronatem i przy współpracy ze Stowarzyszeniem Mieszkanicznik. Zaległości w czynszu, zniszczenia w mieszkaniu, wyprowadzka bez powiadomienia i zapłaty za ostatni okres - to problemy, z którymi na co dzień mierzą się właściciele mieszkań. Średnio tracą na tym prawie 9 tys. zł.
Czytaj także: 70 procent wynajmujących miało problem z najemcą. Wyniki ankiety Rendin
Rendin czyni wynajem mieszkania łatwiejszym i bezpieczniejszym, oferując weryfikację klienta, precyzyjną umowę najmu okazjonalnego zabezpieczoną nie kaucją, a gwarancjami znacznie przewyższającymi jej zwyczajową wysokość. W przypadku wystąpienia problemów z najemcami, Rendin wspiera prawnie i merytorycznie właścicieli mieszkań w ich rozwiązaniu.
Autor: Jakub Jakubowski
- dziennikarz, redaktor naczelny magazynu Prestiż - Biznes i Inwestycje wydawanego w Szczecinie.