Najem okazjonalny:
notariusz, umowa i wszystko
co musisz wiedzieć

Mimo dodatkowych wymagań warto postawić na ten rodzaj umowy, by znacząco zwiększyć bezpieczeństwo swojej nieruchomości i pieniędzy. Najem okazjonalny daje dziś najlepszą ochronę właścicielom lokali na wynajem, szczególnie w połączeniu z dodatkową gwarancją finansową.

Jeśli wiesz, co to jest najem okazjonalny, to jesteś na najlepszej drodze, by dołączyć do grona profesjonalnych wynajmujących. Ta umowa zabezpiecza Twój lokal i zyski z niego przed lokatorami - koczownikami, którzy chcieliby wygodnie żyć na Twój koszt.

Dzięki niej nie musisz przeprowadzać kosztownej i długotrwałej sprawy sądowej, by eksmitować lokatora, który bezprawnie zajmuje Twoje mieszkanie. Wystarczy, że na Twój wniosek sąd nada klauzulę wykonalności notarialnemu oświadczeniu lokatora, a komornik usunie osobę zajmującą Twoje mieszkanie i eksmituje ją pod adres podany w oświadczeniu o adresie do wyprowadzki.

Podpisanie takiej umowy wymaga jednak nieco więcej pracy, niż zwykłej umowy najmu. Twój lokator musi bowiem spełnić dodatkowe wymogi. Gdy chodzi o najem okazjonalny notariusz musi zobaczyć trzy dokumenty. Jeśli Twój potencjalny lokator nie wie, skąd ma je wziąć, możesz pobrać dokumenty z naszej strony, wydrukować i mu dać, lub przesłać te linki:

• Oświadczenie lokatora, w którym wskazuje on adres do wyprowadzki na wypadek eksmisji (link do oświadczenia lokatora)

• Oświadczenie właściciela lub osoby posiadającej inny tytuł prawny do tego lokalu, że przyjmie lokatora i jego domowników pod swój dach w przypadku eksmisji. (link do oświadczenia właściciela lokalu)

• Umowę najmu podpisaną odręcznie przez jej strony.

Następnie lokator musi podpisać notarialnie oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji (wyrazić z góry zgodę na swoją eksmisję po rozwiązaniu umowy na skutek jej wypowiedzenia lub wygaśnięciu umowy najmu, na skutek upływu czasu, na który była zawarta), którego przykład znajdziesz tutaj: (link do wzoru oświadczenia o dobrowolnym poddaniu się egzekucji komorniczej).

Kandydat na lokatora nie chce najmu okazjonalnego?

Dla bezpieczeństwa swoich pieniędzy powinieneś wynajmować swoje mieszkanie wyłącznie na podstawie umowy najmu okazjonalnego. Jeśli potencjalny lokator nie będzie chciał takiej podpisać, jest to potencjalna czerwona flaga. Może on:

• liczyć się z tym, że nie będzie płacił Ci czynszu,

• obawiać się wizyty u notariusza i nie rozumieć wymaganych dokumentów, lub

• po prostu nie wiedzieć, co to jest najem okazjonalny.

W pierwszym przypadku powinieneś podziękować takiej osobie za zainteresowanie, ale szukać dalej. Jeśli chodzi zaś o dwa pozostałe powody, jeśli będziesz sam rozumiał wymogi, łatwo wyjaśnisz je lokatorowi.

Najem okazjonalny, pomimo swoich zalet, jest wciąż mało znany wśród wynajmujących. Sama jego nazwa jest myląca, wielu osobom sugeruje bowiem, że może chodzić o najem krótkoterminowy. Oto najczęściej pojawiające się pytania właścicieli nieruchomości na wynajem dotyczące tego rodzaju rozwiązania.

1. Czy Rendin płaci za notariusza? Kto ponosi koszt oświadczenia o poddaniu się egzekucji?

Rendin nie płaci za sporządzenie aktu notarialnego. Gdy wynajmujący oraz lokator decydują się na podpisanie umowy najmu okazjonalnego, ten ostatni musi spełnić opisane wyżej, dodatkowe warunki.

To kiedy i jak strony umowy najmu okazjonalnego spełnią te wymogi, zależy wyłącznie od nich. To także one wybierają notariusza, u którego sporządzone będzie oświadczenie. Rendin nie bierze udziału w tych formalnościach oraz nie ponosi ich kosztu.

Wynajmujący i lokator powinni sami uzgodnić, która ze stron zapłaci taksę notarialną. Mogą oni też zdecydować się na przykład na zapłacenie kosztów notariusza po połowie.

2. Ile kosztuje sporządzenie oświadczenia notarialnego do najmu okazjonalnego?

Podpisanie u notariusza oświadczenia o poddaniu się egzekucji przez lokatora wiąże się z opłatą w 430 zł (plus 23% VAT).

Do tej kwoty trzeba także doliczyć koszty sporządzenia wypisów oświadczenia lokatora w takiej liczbie, w jakiej strony to między sobą wcześniej uzgodniły.

3. Co zrobić, jeśli lokator ma problem ze zdobyciem adresu do wyprowadzki?

Może zdarzyć się tak, że kandydat na lokatora, który zrobił na Tobie dobre wrażenie i z którym chciałbyś podpisać umowę najmu okazjonalnego, ma problem z oświadczeniami. Być może jest obcokrajowcem, który nie zna zbyt wiele osób w Polsce, mogą być też inne powody. W każdym przypadku jest jedno łatwe i skuteczne rozwiązanie.

Oświadczenia o adresie alternatywnym znajdziesz na stronie najem-okazjonalny.com.

Z łatwością kupisz tam oświadczenie o wskazaniu adresu do wyprowadzki, które jest niezbędne do zawarcia najmu okazjonalnego. Otrzymasz dokument z podpisem notarialnie poświadczonym w formie pliku PDF, będziesz mógł też zamówić oryginał przesyłany na adres odbiorcy pocztą lub kurierem (co zalecamy na wypadek sprawy sądowej).

4. Co jeśli moim lokatorem jest obcokrajowiec?

Jeśli osoba, której chcesz wynająć mieszkanie na podstawie umowy najmu okazjonalnego, mówi po polsku oraz jest w stanie przeczytać i zrozumieć treść oświadczenia o dobrowolnym poddaniu się egzekucji, nie będzie żadnych problemów u notariusza.

W przypadku, gdy Twój potencjalny lokator nie jest w stanie samodzielnie przeczytać i zrozumieć treści oświadczenia w języku polskim, notariusz odmówi sporządzenia takiego dokumentu.

By skutecznie podpisać oświadczenie i tym samym spełnić wymogi formalne ze strony lokatora, by umowa zyskała moc najmu okazjonalnego, konieczna będzie obecność tłumacza przysięgłego w kancelarii. Zorganizowaniem takiej pomocy oraz pokryciem jej kosztów muszą zająć się strony umowy.

Tłumacz przysięgły jest niezbędny, ponieważ przed złożeniem podpisu przez lokatora, w przypadku gdy chodzi o najem okazjonalny notariusz odczytuje treść dokumentu. Jeśli nie będzie miał pewności, że osoba zrozumiała, co ma podpisać, nie wolno mu poświadczyć takiego dokumentu.

5. Co to jest notarialna umowa najmu i czy to to samo, co umowa najmu okazjonalnego?

Umowa notarialna to umowa najmu lokalu sporządzona u notariusza i podpisana zarówno przez niego, jak i obie strony. Może być umową najmu okazjonalnego lub nie. Możesz sporządzić umowę samemu lub skorzystać choćby z naszego wzoru umowy, a u notariusza podpisać jedynie dokument zgody na poddanie się eksmisji. Jego wzór też znajdziesz na naszej stronie.

6. Inne pytania i problemy dotyczące notarialnego podpisania oświadczenia

Osoby, które decydują się na podpisanie umowy na platformie Rendin, mogą skorzystać z bezpłatnej pomocy Działu Wsparcia Klienta oraz Działu Prawnego. Nasi specjaliści z przyjemnością odpowiedzą na wszystkie pytania dotyczące najmu okazjonalnego i inne, związane z najmem lokali mieszkalnych.

Znacznie ułatwia to przygotowanie się do wizyty w kancelarii notarialnej, a w przypadku niespodziewanych trudności, np. jeśli notariusz będzie miał dodatkowe wymagania przed podpisaniem oświadczenia o dobrowolnym poddaniu się egzekucji, prawnicy Rendin będą w stanie zweryfikować, czy są one zgodne z przepisami.

W większości przypadków podpisanie przez lokatora oświadczenia do umowy najmu okazjonalnego jest szybkie i bezproblemowe. Czasem zdarzają się jednak dziwne sytuacje. Szczególnie jeśli wybranym rozwiązaniem jest najem okazjonalny notariusz próbuje czasami wyjść poza ramy swoich obowiązków. Oto przykładowe tego typu sytuacje, z którymi często spotykamy się w Rendin.

1. Zbędne dodatkowe wymagania notariusza

Notariusz twierdzi, że osoba podana w oświadczeniu o adresie do wyprowadzki (która pisemnie godzi się przyjąć lokatora pod własny dach w wypadku jego eksmisji) musi być obecna w kancelarii podczas podpisywania notarialnego oświadczenia o poddaniu się egzekucji.

To nieprawda. W przypadku, gdy zawierany jest najem okazjonalny, notariusz musi otrzymać do wglądu oryginały dokumentów dostarczonych przez najemcę. To warunek niezbędny do podpisania oświadczenia o poddaniu się egzekucji w formie aktu notarialnego. 

Notariusz nie sprawdza zatem podpisu na oświadczeniu o przyjęciu pod dach na wypadek eksmisji, ani nie weryfikuje osoby, która ten podpis złożyła. Jeśli natomiast będzie tego oczekiwał wynajmujący, osoba podana w adresie do wyprowadzki powinna stawić się u dowolnego notariusza i tam poświadczyć swój podpis na oświadczeniu.

2. Notariusze "dobre rady"

Zdarzają się również notariusze, którzy wiedzą lepiej, co powinien robić właściciel mieszkania. W Rendin mieliśmy już kilka przypadków, kiedy taki notariusz mówił wynajmującemu, który przyszedł do kancelarii wraz z lokatorem, by ten podpisał oświadczenie o poddaniu się egzekucji, że ochrona Rendin dla umowy najmu nie jest potrzebna. Wystarczającym zabezpieczeniem miałby bowiem być sam najem okazjonalny.

No, nie. Przede wszystkim, notariusz to nie doradca majątkowy. Jego zadaniem jest dopilnowanie, by lokator podpisał oświadczenie, które jest wymagane do skutecznego zawarcia umowy najmu okazjonalnego. Takie rady w sprawie rezygnacji z dodatkowej ochrony Rendin to po prostu szkodzenie właścicielowi lokalu.

Najem okazjonalny to bardziej bezpieczna forma najmu, pozwalająca na szybszą i skuteczniejszą eksmisję lokatora, który nie płaci i nie chce wyprowadzić się po rozwiązaniu lub wygaśnięciu umowy. Nie chroni natomiast przed stratami finansowymi, jakie wynajmujący mogą mieć z powodu:

• Braku płatności czynszu oraz innych należności, np. opłat za media.

• Szkód spowodowanych przez lokatora w nieruchomości (zniszczenia, uszkodzenia, zabrudzenia, itp.)

W takim przypadku najem okazjonalny przyspieszy eksmisję po rozwiązaniu umowy z winy lokatora, ale nie zapewni właścicielowi mieszkania rekompensaty poniesionych strat. Dopiero w połączeniu z ochroną Rendin, taka umowa najmu daje kompleksowe bezpieczeństwo nieruchomości oraz zysków.

3. Problemy z wielkością lub adresem lokalu alternatywnego na wypadek eksmisji

Notariusz nie ma obowiązku weryfikacji ani wielkości, ani położenia lokalu alternatywnego, o którym mowa w oświadczeniu. Zgodnie z przepisami, nawet jeśli jesteś właścicielem mieszkania na wynajem w Świnoujściu, a lokal alternatywny znajduje się w Sanoku, wszystko jest w porządku.

Podobnie w przypadku powierzchni tego lokalu, notariusz nie może odmówić sporządzenia oświadczenia lokatora w formie aktu notarialnego, twierdząc, że nieruchomość wskazana w oświadczeniu jako adres do wyprowadzki jest zbyt mała.

Podpisanie umowy najmu okazjonalnego wiąże się z koniecznością wizyty u notariusza. Chociaż jest to trudniejsza i wymagająca więcej czasu opcja, niż w przypadku zwykłej umowy najmu, warto zdecydować się właśnie na nią, by lepiej zabezpieczyć mieszkanie na wynajem.

Po spełnieniu wszystkich wymagań prawnych (trzy oświadczenia, w tym jedno notarialne od lokatora oraz zawiadomienie urzędu skarbowego o najmie od wynajmującego), taki dokument umożliwia szybką ścieżkę eksmisji lokatora - koczownika, bez konieczności przeprowadzania sprawy sądowej, która w polskich realiach może trwać latami.

Najem okazjonalny daje zatem lepszą ochronę przed lokatorem - koczownikiem, nie rozwiązuje jednak wszystkich problemów, jakie mogą spotkać wynajmującego, kiedy ten trafi na osobę nierzetelną lub nieuczciwą. Pozostaną wciąż straty finansowe z powodu braku płatności oraz możliwe szkody w mieszkaniu.