Ustawa regulująca najem okazjonalny
Podstawą prawną regulującą najem okazjonalny jest Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, konkretnie jej artykuły 19a – 19e.
Reguluje ona wymagania, jakie muszą zostać spełnione, aby umowa nabrała mocy najmu okazjonalnego. Lokal musi być tu przeznaczony na cele mieszkalne, a jego właściciel, będący osobą fizyczną, nie może prowadzić działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali. Najem okazjonalny jest zawierany na czas oznaczony, nie dłuższy niż dziesięć lat.
Jaka umowa jest najlepsza na wynajem mieszkania?
Rekomendujemy wybór najmu okazjonalnego, gdyż ta forma umowy zabezpiecza wynajmujących bardziej niż zwykła umowa najmu, szczególnie na wypadek skrajnego problemu jakim jest odmowa wyprowadzenia się najemcy z mieszkania pomimo zakończenia umowy
- komentuje Piotr Kula, Manager ds. Rozwoju Rynkowego Rendin Polska.
Podpisując umowę najmu okazjonalnego, lokator wskazuje adres pod który się wyprowadzi, gdy umowa ta się zakończy. Poddaje się dobrowolnej egzekucji (czytaj eksmisji z lokalu przyp. red.) w formie aktu notarialnego. Dzięki temu nasz zespół prawny gwarantuje skuteczne i szybkie przeprowadzenie właściciela przez proces ewentualnej eksmisji. W tym czasie właściciel otrzymuje środki za czynsz na podstawie gwarancji od Rendin. Możemy więc śmiało powiedzieć, że łącząc najem okazjonalny z naszą usługą uczyniliśmy tę umowę jeszcze lepszą i jest to obecnie najlepsze zabezpieczenie najmu na rynku
- dodaje Piotr Kula.
Dlaczego najem okazjonalny może być w wielu przypadkach lepszym rozwiązaniem niż zwykła umowa najmu? Przede wszystkim dlatego, że wyłącza zastosowanie wielu przepisów wspomnianej ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego, które nieuczciwi lokatorzy wykorzystują przeciw wynajmującym. Dzięki temu relacje lokatora i wynajmującego podlegają przepisom kodeksu cywilnego. Najważniejszym wyłączonym przepisem jest tu obowiązek zapewnienia najemcy lokalu socjalnego w razie eksmisji. Komornik nie może bowiem eksmitować lokatora na ulicę, a zapewnienie takiego lokalu socjalnego przez gminę bywa wręcz niemożliwe. Zawierając umowę najmu okazjonalnego najemca musi przedstawić oświadczenie dokąd się wyprowadzi w przypadku zakończenia umowy i dobrowolnie poddaje się ewentualnej egzekucji, co potwierdza notarialnie. W praktyce oznacza to, że w porównaniu ze zwykłą umową najmu, eksmisja jest tu szybsza, bo w zależności od stopnia skomplikowania sytuacji i obciążenia prac sądu, powinna się zakończyć w około kilka miesięcy.
Co musi zawierać umowa najmu okazjonalnego?
Formalnie umowa najmu okazjonalnego różni się od zwykłej umowy najmu jedynie kilkoma zapisami i musi spełniać warunki:
zawierana jest na czas określony, nie dłuższy niż 10 lat
lokal na cele mieszkaniowe
właściciel jest osobą fizyczną, nieprowadzącą działalności gospodarczej w zakresie wynajmu mieszkań
Oraz niezbędne jest tu załączenie oświadczeń:
wskazanie lokalu zastępczego do którego wyprowadzi się lokator po zakończeniu umowy
oświadczenie właściciela w.w. lokalu, że przyjmie najemcę pod swój dach
oświadczenie najemcy o dobrowolnym poddaniu się egzekucji
To ostatnie, czyli oświadczenie najemcy o dobrowolnym poddaniu się egzekucji musi być podpisane w formie aktu notarialnego. Jest to bardzo ważne i niezbędne do uzyskania mocy prawnej najmu okazjonalnego, a co za tym idzie zagwarantowania skutecznej eksmisji.
UWAGA: Umowę najmu okazjonalnego należy zgłosić do właściwego Urzędu Skarbowego w terminie 14 dni od kiedy umowa zaczyna obowiązywać. Inaczej nie będzie ona ważna.
Kto płaci za notariusza zawierając umowę najmu okazjonalnego?
Ustawa nie reguluje kwestii która ze stron umowy najmu ma ponieść koszt aktu notarialnego przy najmie okazjonalnym. Wskazuje natomiast maksymalną stawkę, która nie może przekroczyć 1/10 minimalnego wynagrodzenia za pracę, które w 2022 roku wynosi 3010 zł brutto, więc można się spodziewać opłaty nie wyższej niż 301 zł. Ten koszt ponosi najczęściej wynajmujący, przede wszystkim dlatego, że to interesy właściciela mieszkania są dzięki temu lepiej zabezpieczone. Strony mogą jednak umówić się inaczej. Pamiętajmy, że najem okazjonalny choć chroni przede wszystkim wynajmującego, niesie za sobą także korzyści dla najemcy. Najważniejszym jest tu zapis ustawy mówiący, że właściciel może podwyższyć czynsz wyłącznie jeśli strony umówią się na to podpisując umowę.
Najem okazjonalny w Rendin to pewna eksmisja lokatora
Naszą misją jest zabezpieczanie relacji najmu i choć większość problemów naszych klientów udaje nam się rozwiązać polubownie, nie można nigdy wykluczyć, że urosną one aż do konieczności eksmisji komorniczej. Dlatego aby zespół prawny Rendin mógł lepiej wesprzeć wynajmujących w procesie eksmisji, obecnie można zawierać jedynie umowy najmu okazjonalnego w platformie Rendin.
Podpisując umowę najmu okazjonalnego poprzez Rendin, właściciel mieszkania ma pewność, że eksmisja będzie skuteczna a oprócz tego otrzyma od Rendin swoje środki za czynsz i opłaty, na co nie mógłby liczyć, nawet mając najem okazjonalny, ale bez Rendin. Chcąc mieć pewność, że wzbogacenie naszej usługi o najem okazjonalny spełni najwyższe standardy, cały proces przeprowadziliśmy we współpracy z ekspertem rynku najmu Borysławem Pasierbskim, autorem serwisu wynajemca.com.pl:
Najem okazjonalny jest obecnie najlepszym instrumentem prawnym do zabezpieczenia wynajmującego. Nie wyobrażam sobie wynajmowania mieszkania bez użycia tej formy umowy. Rośnie świadomość potencjalnych zagrożeń i chęć zabezpieczenia się przed nimi wśród właścicieli mieszkań na wynajem. Cieszy mnie że współpracując z Rendin możemy odpowiedzieć na te potrzeby i przyczynić się do poprawy warunków na rynku najmu w Polsce
- komentuje Borysław Pasierbski, ekspert prowadzący serwis wynajemca.com.pl
Formularze oświadczeń i zgłoszenia do Urzędu Skarbowego wynajmujący i najemcy otrzymują automatycznie zawierając umowę w platformie Rendin.
