Badanie zostało przeprowadzone na przełomie sierpnia i września 2022 r. pod patronatem i przy współpracy ze Stowarzyszeniem Mieszkanicznik. Ankieta skierowana była do wynajmujących mieszkania, a niemal 80 procent respondentów posiada dwa lub więcej mieszkań na wynajem, które znajdują się przede wszystkim w dużych miastach. 8 na 10 mieszkań respondentów znajduje się w miastach wojewódzkich.
Niesolidny najemca to straty finansowe dla wynajmującego
Jakie wnioski płyną z ankiety? Wzorowi najemcy, dbający o mieszkanie, płacący regularnie czynsz, niezakłócający porządku to rzadkość. Spośród respondentów ankiety „Problemy i perspektywy wynajmujących 2022” przeprowadzonej przez firmę Rendin, aż 60% wskazało, że różnego rodzaju problemy z najemcami doprowadziły do znacznych strat finansowych. Łącznie stracili oni 1.338.550 zł. Najczęściej pojedyncza strata mieści się w przedziale 4 a 5 tys. zł., choć pojawiły się także straty w wysokości ponad 30 tys. zł, a nawet 50 tys. zł. Średnia strata w badanej grupie wyniosła 8.983,55 zł.
Kaucja bardzo często nie pokrywa wszystkich strat
Pomimo to, wynajmujący rzadko dochodzą swoich należności w sądzie. Aż 74,4% wynajmujących, którzy wzięli udział w badaniu i odpowiedzieli, że doświadczyli problemów z najemcami, nie szukało ich rozwiązania na drodze sądowej. Jedynie dla jednej czwartej respondentów problem był na tyle duży, że zdecydowali o założeniu sprawy sądowej.
Powodów braku szukania rozwiązań problemu w sądzie można doszukiwać się w wielkości strat (jak wskazuje badanie, najczęściej strata opiewa na kwotę w przedziale 4 - 5 tys. zł) oraz w uciążliwości samego procesu. Rachunek zysku i potrzebnego do odzyskania takiej kwoty nakładu energii może odstraszać od podjęcia tego wysiłku. To niekorzystna informacja, gdyż sprzyja to przeświadczeniu nieuczciwych najemców, że mogą być bezkarni.
Weryfikacja najemcy
Problemy można ograniczyć, jeśli przed podpisaniem umowy dobrze zweryfikujemy najemcę. Wynajmujący często robią to pobieżnie, a niejednokrotnie w ogóle tego nie robią. Z przeprowadzonej ankiety wynika, że aż 86,4% właścicieli szuka najemców przez popularne portale ogłoszeniowe i ogłaszając się w mediach społecznościowych. 8,9% korzysta z usług pośredników. Zaledwie 4,7% poszukiwania lokatora bazuje na poleceniu prywatnym. Jak pokazują wyniki tego badania, wielu wynajmujących dało się zwieść pozorom i pierwszemu wrażeniu, nie popartemu realną weryfikacją, za co zdarzyło im się zapłacić późniejszymi problemami w wynajmie. Ze skrajną sytuacją spotkał się jeden z wynajmujących, którego odpowiedź w ankiecie wskazuje na ekstremalnie uciążliwych najemców:
Miałem morderców, złodziei, ćpunów, pijaków, psychicznie chorych, oszustów, wandali... długo by wymieniać…
Wynajem mieszkania z Rendin to gwarancja podpisania umowy tylko i wyłącznie z pozytywnie zweryfikowanym najemcą. Firma posiada bowiem swój własny, rozbudowany system weryfikacji najemcy oparty o dostęp do wielu baz danych.
W ciągu dwóch lat działalności Rendin zweryfikował ponad 10 tys. najemców i pomógł w zawarciu niemal 3 tys. umów najmu. Zdejmujemy z wynajmującego ciężar sprawdzenia danego kandydata. Z kolei za tych pozytywnie zweryfikowanych bierzemy odpowiedzialność finansową, czego nie robi żadna inna firma na rynku. Nasze poręczenie chroni właścicieli bardziej niż kaucja
– mówi Piotr Kula, Manager ds. Rozwoju Rynkowego Rendin Polska.
Dlatego też umowa najmu proponowana przez Rendin nie zawiera kaucji. Najemca ma ten komfort, że nie musi blokować środków finansowych, ale z drugiej strony zgadza się na weryfikację wypłacalności. Rendin musi mieć pewność, że stroną umowy jest rzetelny lokator, wszak to właśnie Rendin, a nie właściciel nieruchomości bierze na siebie ryzyko związane z jego zachowaniem.
Czytaj więcej na Money.pl: Rendin chce ucywilizować rynek wynajmu mieszkań
Tymczasem, z ankiety Rendin wynika, że wynajmujący mieszkania muszą być przygotowani na to, że doświadczą różnego rodzaju problemów z lokatorami. Ryzyko można jednak ograniczyć, jeśli do wynajmu mieszkania podejdzie się w sposób przemyślany.
Problem: niewypłacalność najemcy
63,4% respondentów podaje zaległości w czynszu jako główny problem w wynajmie. Bardzo często zdarza się, że lokatorzy najpierw nieznacznie spóźniają się z zapłatą czynszu, a problem narasta stopniowo. Zdarza się również, że zaległości powstają od razu po wprowadzeniu się do wynajmowanego mieszkania, co jest dowodem na to, że lokator od początku miał taki zamiar. Wielu ankietowanych wskazuje też na fakt, że problemy z płatnościami występują o najemców, którzy przez wiele lat solidnie i terminowo regulowali należności. Może to świadczyć o tym, że w ich życiu nastąpiły zmiany prowadzące do problemów finansowych.
Rozwiązanie problemu przez wynajmującego
80,1% respondentów twierdzi, że stosuje jeden lub kilka sposobów na zabezpieczenie się na wypadek, gdy najemca nie opłaci czynszu i rachunków. Standardem jest kaucja, której wysokość jednak w większości przypadków nie rekompensuje poniesionych strat. Co drugi wynajmujący wpisuje do umowy dodatkowe zapisy określające kary za spóźnienie z płatnością czynszu. Takie rozwiązanie jest jednak niezgodne z obowiązującym w Polsce prawem!
Kary umowne nie mogą dotyczyć zobowiązań pieniężnych (art. 483 Kodeksu cywilnego). Oznacza to, że w przypadku konieczności podjęcia czynności prawnych względem lokatora-dłużnika, wynajmujący znajdzie się w niekorzystnej sytuacji. Sąd uznając te zapisy za bezprawne, nie będzie egzekwował należności z nimi związanych. Fakt stosowania takich kar umownych wskazuje, że najemcy nie znają prawa lub godząc się na nie, świadomie stawiają się w niekorzystnej sytuacji. Przy okazji warto także wspomnieć o drugiej praktyce, którą jest odcinanie lokatorom dostępu do mediów, w wyniku czego narażają się oni nawet na odpowiedzialność karną
– objaśnia Jacek Kusiak, Prezes Stowarzyszenia Mieszkanicznik.
Jeśli chodzi o inne metody zabezpieczenia, to 23,7% właścicieli wskazało ubezpieczenie najemcy jako wymagane do zawarcia umowy. Dodatkowo, respondenci wśród metod zabezpieczeń wskazują umowy najmu okazjonalnego, poręczenie od rodziny i weryfikację najemcy przed podpisaniem umowy. To, co niepokoi i zadziwia, to fakt, że aż 17% wynajmujących nie stosuje żadnych sposobów na zabezpieczenie się na wypadek braku płatności ze strony najemcy.
Misją Stowarzyszenia Mieszkanicznik jest cywilizowanie rynku najmu i edukowanie jego uczestników. Mamy na celu dzięki naszym wysiłkom, osiągnąć sytuację, w której prawa obu stron umowy najmu będą jednakowo dobrze zabezpieczone, w efekcie czego nie będzie przesłanki do prób dodatkowego, w tym przypadku niezgodnego z prawem zabezpieczania swoich interesów
- dodaje Jacek Kusiak.
Rozwiązanie problemu przez Rendin
Jeśli wynajmujący zdecyduje się podpisać umowę z Rendin, firma daje mu gwarancję wypłaty czynszu i mediów o równowartości dziesięciu miesięcy czynszu. Oznacza to, że jeśli lokator nie zapłaci, Rendin zrobi to za niego. W przypadku problemów, właściciel może być pewien, że nie straci dochodu z wynajmu. W kwestii opłat za rachunki sprawa wygląda identycznie. Ponadto, jeśli lokator postanowi wyprowadzić się z mieszkania, przed zakończeniem umowy, a właściciel nie będzie mógł znaleźć kolejnego najemcy przez np. dwa miesiące, Rendin zrekompensuje mu kwotę równą wartości utraconego czynszu za czas, przez który mieszkanie było niewynajęte.
Czytaj więcej: Nasza umowa najmu GWARANTUJE bezpieczeństwo
Problem: eksmisja niesolidnego najemcy
Odmowa wyprowadzki lokatora po zakończeniu umowy lub konieczność eksmisji z powodu rażącego naruszenia umowy nie jest częstym przypadkiem, jednak wymieniana jest jako jedna z poważniejszych obaw. Gdy się zdarza, wiąże się z koniecznością poniesienia wielokrotnie wyższych kosztów niż statystyczna, średnia strata ponoszona przez wynajmującego. Pocieszające jest to, że lokator koczownik nie jest tak częstym problemem, jak mogłoby się wydawać. Przypadki, w których najemcy nie płacą i się nie wyprowadzają wśród naszych ankietowanych należą do zdecydowanej mniejszości. Gdy jednak się to zdarza, konsekwencje są bardzo dotkliwe dla wynajmującego.
Jeden z lokatorów zakomunikował otwarcie: Będę tu mieszkał, nie będę ci płacił i nic mi nie zrobisz. Okazało się, że miał rację. Mam prawomocny wyrok sądu. Musi mi zapłacić 5 tysięcy złotych, płaci po 20 zł miesięcznie.
Przez rok miałam najemców w jednym z moich mieszkań, którzy przez 8 miesięcy nie płacili, straszyli swoim adwokatem, szantażowali. Nie chcieli wpuścić do mieszkania: zainstalowali kamery oraz plombowali drzwi. Nic na nich nie działało, ani rozmowa, ani nasz adwokat, ani policja. Odkryliśmy z mężem, że owi najemcy żyją z oszukiwania ludzi, a my po prostu byliśmy ich kolejną ofiarą. Mają kilkusettysięczne długi (zasądzone przez różne sądy), których żaden komornik nie może od nich wyegzekwować.
Najemca przestał płacić za wynajem mieszkania. Nie chciał się także wyprowadzić. Na szczęście w drodze negocjacji udało się dojść do porozumienia. Jednakże taki najemca nie był w stanie pokryć wszystkich zaległości czynszowych, więc jako właściciel pozostałam stratna. Natomiast wydaje mi się to lepszym rozwiązaniem niż wieloletnie oczekiwanie na eksmisję.
Rozwiązanie problemu przez wynajmującego
Większość wynajmujących oddaje sprawę prawnikowi, który kieruje ją do sądu. To jedyny legalny sposób na rozwiązanie problemu. Ale nawet korzystny wyrok sądu nie oznacza, że pozbędziemy się niesolidnego lokatora, gdyż ten może go zignorować. Przymusowa egzekucja przez komornika to ostateczne rozwiązanie, ale… aby eksmisja mogła dojść do skutku, najemca musi posiadać tytuł prawny do innego lokalu lub też wskazać lokal tymczasowy, w którym może zamieszkać. Sąd też może wydać postanowienie o tym, że najemcy przysługuje lokal socjalny, ale eksmisji nie można wykonać, jeśli gmina takim lokalem nie dysponuje.
Rozwiązanie problemu przez Rendin
Rendin rekomenduje podpisanie z najemcą umowy najmu okazjonalnego, a nie standardowej umowy najmu. Najem okazjonalny wyłącza zastosowanie wielu przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów, które nieuczciwi lokatorzy wykorzystują przeciw wynajmującym. Dzięki temu relacje lokatora i wynajmującego podlegają w większym stopniu korzystnym przepisom kodeksu cywilnego.
Czytaj więcej: Rendin, uczyniliśmy najem okazjonalny lepszym
Umowa najmu okazjonalnego daje też szersze zabezpieczenie wynajmującemu, w porównaniu ze zwykłą umową najmu. Szczególnie w kwestii ewentualnej eksmisji lokatora i odzyskania mieszkania. Oprócz standardowych zapisów, obecnych także w zwykłej umowie najmu, w najmie okazjonalnym lokator składa oświadczenie w formie aktu notarialnego, o dobrowolnym poddaniu się egzekucji i wskazuje adres lokalu zastępczego, do którego wyprowadzi się w przypadku zakończenia umowy.
Czytaj więcej: Jak wygląda eksmisja lokatora z umową najmu okazjonalnego?
Problem: zniszczenia w mieszkaniu
Ponad 30% ankietowanych podaje, że doświadczyło zniszczeń w mieszkaniu, a nawet kradzieży sprzętu z mieszkania.
Wynajmowałam mieszkanie rodzinie czteroosobowej, która po 12 latach nagle, bez powiadomienia mnie, wyprowadziła się. Zabrali wszystko z mieszkania, czyli wszystkie moje meble i wyposażenie. Zostawili brudne i bardzo zniszczone lokum. Szafki z kuchni ściągali zdzierając przy tym farbę i tynk. Wynosili sprzęty obijając wszystkie ściany. No i zostawili długi, niezapłacone rachunki z dwóch miesięcy.
Rozwiązanie problemu przez wynajmującego
Aby zabezpieczyć się przed skutkami powyższych zachowań, wynajmujący bardzo często żądają od najemcy wyższej niż standardowa kaucji. Zabezpieczeniem jest również ubezpieczenie nieruchomości z ubezpieczeniem od odpowiedzialności cywilnej.
Rozwiązanie problemu przez Rendin
Z Rendin ochrona przed szkodami wyrządzonymi w nieruchomości wynosi dziesięciokrotność kaucji. W zakres ochrony wchodzą wszystkie meble, sprzęty elektroniczne, podłogi i ściany. W praktyce: wszystko, co zostało uszkodzone przez lokatora. Ponadto, przy zawieraniu umowy z najemcą sporządzany jest protokół zdawczo-odbiorczy w wygodny sposób w aplikacji. Prawidłowo sporządzony akt przekazania z aktualnymi zdjęciami jest podstawą do obarczenia lokatora odpowiedzialnością za wyrządzone szkody. Jeśli najemca nie będzie chciał współpracować i nie zrekompensuje szkody, sprawę przejmie Rendin. Właściciel otrzyma rekompensatę od Rendin, a firma wysunie roszczenie wobec najemcy.
Problem: uciążliwy najemca
Wielu ankietowanych doświadczyło też problemów z uciążliwymi najemcami, którzy nie stosowali się do zapisów umowy, naruszali porządek społeczny, stawali się utrapieniem dla sąsiadów. Głośne imprezy, palenie papierosów, czy dokwaterowanie zwierząt lub też innych osób to tylko niektóre z uciążliwości, na które wskazują ankietowani.
Dziewczyna była czysto ubrana, z najnowszym iPhonem i pytała o ortodontę... to może uśpić czujność, wyglądała na rzetelną, spokojną i z pieniędzmi na czynsz. Po czasie zaczęła mieszkać z chłopakiem bez naszej zgody, który był zazwyczaj pod wpływem różnych substancji. Para robiła niewiarygodny bałagan w mieszkaniu, było po prostu brudne. Potrafili talerz z niedokończonym makaronem wstawić do szafki w kuchni. Śmieci nie wynoszone tygodniami, palili papierosy w pokoju i na koniec nie zapłacili czynszu.
Rozwiązanie problemu przez wynajmującego
Negocjacje z najemcą podejmuje 26,8% właścicieli. To zdecydowanie mały odsetek. Wielu właścicieli woli „przymykać oko” na wybryki uciążliwych najemców lub podejmować kroki „pro forma”. Umowy obwarowane są też szeregiem kar umownych, nie zawsze jednak zgodnych z prawem. Kary umowne mogą obejmować jedynie niewykonanie postanowień umowy niezwiązanych z zapłatą. Dopuszczalne jest więc zapisanie kar umownych np. za złamanie zakazu zakwaterowania w mieszkaniu osób trzecich, mieszkania ze zwierzętami wbrew ustaleniom, czy też za wyprowadzkę przed terminem zakończenia umowy.
Czytaj więcej: 5 mitów na rynku wynajmu mieszkań
Rozwiązanie problemu przez Rendin
Jedną z wartości Rendin jest koncentracja na zapobieganiu problemom pomiędzy stronami umowy najmu. Jeśli problemy się pojawią, Rendin stara się rozwiązać je polubownie, a droga sądowa to ostateczność. To oznacza, że przez cały proces najmu – weryfikacja lokatora, podpisanie umowy online, oparty na dowodach akt przekazania nieruchomości, nieustanne analizowanie czynników ryzyka, udzielane na czas wsparcie prawne i inne dodatkowe czynności – Rendin zapobiega problemom i rozwiązuje większość spraw bezstratnie.
Wnioski z ankiety „Problemy i perspektywy wynajmujących 2022”
Blisko 7 na 10 wynajmujących miało problemy z najemcą
Aż 64% badanych jako swoją główną obawę wskazało ryzyko, że najemcę przestanie być stać na płacenie czynszu i opłat.
13,1% obawia się braku możliwości utrzymania poziomu cen, a 11,4% tego, że najemcy nie będzie stać rozliczyć się za zniszczenia, których wartość wykroczy poza kaucję.
Trudności z eksmisją lokatora jako swą obawę wskazuje 18,8% badanych.
14% ankietowanych obawia się niekorzystnych zmian legislacyjnych (w tym 6,1% dotyczy wprowadzenia potencjalnych, niekorzystnych podatków od wynajmu mieszkań)
Jedynie 3,3% respondentów, wśród obaw niezwiązanych z finansami i zniszczeniami wymieniło napływ cudzoziemców na rynek wynajmu, w tym potencjalnie uprzywilejowaną pozycję uchodźców z Ukrainy, względem najemców o polskim obywatelstwie.
31.7% właścicieli doświadczyło problemów z trzema i więcej najemcami
29,9% borykało się z dwoma problematycznymi lokatorami
38,4% wynajmujących, którzy spotkali się z kłopotliwym lokatorem, miało problem z jednym wynajmującym
Większość problemów dotyczy niezapłaconych zobowiązań najemcy
Średnia strata finansowa, jeśli już się pojawia, wynosi niemal 9 tys. zł
Obawy wynajmujących są związane przede wszystkim z finansową stroną wynajmu. Szczególnie w kontekście obecnej sytuacji ekonomicznej i spadkiem możliwości finansowych najemców.
Niekorzystna legislacja jest jednym z głównych zmartwień wynajmujących. Obejmuje to niepewność co do regulacji podatkowych w najmie i brak przepisów zapewniających możliwość eksmisji niepłacącego lokatora zajmującego mieszkanie.
Wynajmujący próbując zabezpieczyć swoje interesy, aż w połowie przypadków stosują zapisy o karach umownych, niezgodne z przepisami prawa.
Dodaj ogłoszenie wynajmu mieszkania przez Rendin
- ogłoszenie wynajmu mieszkania dodasz wygodnie przez Digibroker Rendin - narzędzie ułatwiające znalezienie sprawdzonego najemcy z gwarancją wypłaty czynszu i ochroną zniszczeń Rendin.
Badanie zostało przeprowadzone online na przełomie sierpnia i września 2022 roku i wzięło udział 236 wynajmujących.