← Powrót do artykułów

Jak wygląda eksmisja lokatora z umową najmu okazjonalnego?

01.09.2022

Jak wygląda eksmisja lokatora z umową najmu okazjonalnego?

Eksmisja niepłacącego lokatora koczownika, czyli takiego, który odmawia wyprowadzki mimo ustania umowy najmu, spędza sen z powiek niejednemu wynajmującemu. Jeśli masz szczęście, nie znać tego z własnych doświadczeń, z pewnością słyszałeś historie takich przypadków. Nieuczciwi najemcy wykorzystują uprzywilejowaną pozycję, jaką daje im ustawa o ochronie praw lokatorów. Zajmują mieszkania bez płacenia czynszu, unikają wezwań i listów od właścicieli, żyjąc na ich koszt całymi latami.

Jak się zabezpieczyć w wynajmie mieszkania?

Sytuacji opisanej we wstępie, w której lokator się nie wyprowadza, nie można zapobiec w stu procentach. Możemy zwyczajnie źle trafić, nawet gdy na etapie podpisywania nie zanosi się na kłopoty. Możemy jednak zminimalizować ryzyko, dzięki właściwej weryfikacji najemcy oraz wybrać taki rodzaj umowy i zapisów w niej, aby jak najbardziej chroniły właściciela na tę okoliczność.

W największym skrócie, zwykła umowa najmu, podpisana na czas nieoznaczony, dodatkowo mówiąca, że opłaty za prąd, wodę czy gaz ma regulować wynajmujący, jest najbardziej niebezpiecznym rozwiązaniem, jakie można wybrać. Bez określonej daty rozwiązania, lokator może sprytnie unikać wypowiedzenia (w umowie na czas oznaczony, przynajmniej upływ czasu automatycznie ją rozwiąże), żyjąc na koszt właściciela, który nie ma prawa odciąć mediów w zajmowanym przez nieuczciwego najemcę mieszkania.

Najem okazjonalny zabezpiecza gdy lokator nie płaci czynszu

Bezpieczniejszą alternatywą dla zwykłej umowy najmu jest umowa najmu okazjonalnego. Ustawowo musi być zawarta na czas oznaczony, a najemca zobowiązany jest wskazać adres, pod jaki się wyprowadzi gdy umowa dobiegnie końca, lub zostanie rozwiązana z powodu łamania jej postanowień. Poddaje się przy tym dobrowolnie rygorowi egzekucji z artykułu 777 Kodeksu cywilnego, potwierdzając to notarialnie. Więcej na ten temat przeczytasz w naszym artykule "Rendin: uczyniliśmy najem okazjonalny lepszym".


Wypowiedzenie najmu okazjonalnego

Najem okazjonalny zawierany jest na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat. Nie należy zatem w takiej umowie wpisywać terminów wypowiedzenia bo jest to sprzeczne z ideą tej konstrukcji prawnej. Umowa ma w końcu trwać tak długo, na ile strony się umówiły. Dopuszczalne jest rozwiązanie umowy najmu okazjonalnego za porozumieniem stron oraz w przypadku, gdy lokator wykorzystuje mieszkanie w sposób sprzeczny z umową mimo pisemnych upomnień, czy zalega z czynszem. Przesłanek do wypowiedzenia umowy najmu okazjonalnego jest więcej i zagadnienie to dobrze opisuje artykuł “Wypowiedzenie umowy najmu okazjonalnego” w serwisie Rynek Pierwotny.

W dalszej części tekstu zajmiemy się tym, co należy zrobić, gdy umowa najmu okazjonalnego już wygasła lub została skutecznie wypowiedziana a lokator dalej nie opuścił mieszkania.

Pudła do wyprowadzki na tle ściany z kremowymi drzwiami

Eksmisja lokatora z umową najmu okazjonalnego krok po kroku

Jeśli lokator odmawia opuszczenia lokalu, mimo ustania umowy najmu, właściciel mieszkania, który podpisał najem okazjonalny jest w dość dobrej sytuacji w porównaniu gdyby łączyła go z najemcą zwykła umowa najmu. Nie musi bowiem przechodzić wieloletniego nieraz procesu sądowego. Oto kroki, jakie wynajmujący musi podjąć, aby skutecznie przeprowadzić proces eksmisji lokatora w najmie okazjonalnym:

Żądanie opuszczenia i opróżnienia lokalu na piśmie

W pierwszej kolejności właściciel musi wystosować do lokatora żądanie opuszczenia i opróżnienia lokalu, spełniające warunki:

  • w formie pisemnej;

  • z urzędowo poświadczonym podpisem właściciela(np. przez notariusza);

  • w treści należy zawrzeć dane najemcy oraz wynajmującego, oznaczenie umowy najmu okazjonalnego lokalu oraz przyczynę zakończenia umowy;

  • należy wskazać najemcy termin na opróżnienie lokalu: nie krótszy niż 7 dni.

Nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu

Jeżeli najemca, mimo żądań właściciela lokalu nie opuści nieruchomości, właściciel musi uzyskać tytuł egzekucyjny, czyli akt notarialny, w którym najemca zobowiązał się do opuszczenia i opróżnienia lokalu. W tym celu należy złożyć do odpowiedniego sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności do aktu notarialnego w którym najemca poddał się dobrowolnej egzekucji (akt ten jest załącznikiem do umowy najmu okazjonalnego i należy go zachować wraz z umową).

Co musi zawierać wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu?

Wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, składany do sądu musi zawierać:

  • Uprzednio wysłane żądanie opuszczenia lokalu, wraz z dowodem doręczenia lub wysłania (zwykle najemca w oświadczeniu o poddaniu się egzekucji oświadcza też, że dwukrotne wysłanie do niego żądania pocztą, uznaje się za doręczone)

    Upewnij się, że notariusz, u którego najemca w Twojej umowie podpisuje oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji, zamieścił taki zapis w akcie.

  • Dokument potwierdzający prawo wynajmującego do lokalu

  • Potwierdzenie zgłoszenia umowy najmu lokalu do urzędu skarbowego.

Należy pamiętać, że zgłoszenie to musi być wysłane do odpowiedniego Urzędu Skarbowego w terminie do 14 dni od rozpoczęcia obowiązywania umowy, inaczej umowa nie uzyska mocy najmu okazjonalnego.

Mosiężna statuetka Temidy z zasłoniętymi oczami, trzymająca wagę

Jak długo czeka się na rozpatrzenie wniosku o klauzulę wykonalności?

Choć z założenia sąd ma trzy dni na rozpatrzenie wniosku, w praktyce z powodu obłożenia pracą, taką klauzulę otrzymamy w ciągu około jednego miesiąca.

Jest to w dalszym ciągu zdecydowanie krótszy czas niż ten, którego potrzebowalibyśmy a przejście całego procesu sądowego. Nie zapomnijmy też o znacznie niższych kosztach uzyskania klauzuli, którą można tu postawić na równi z korzystnym dla wynajmującego wyrokiem sądowym, nakazującym eksmisję.

Złożenie wniosku do komornika o eksmisję lokatora

Po uzyskaniu klauzuli wykonalności wynajmujący składa następnie wniosek do komornika o wszczęcie procedury eksmisyjnej, załączając uzyskany z sądu tytuł egzekucyjny. W toku egzekucji:

- komornik wzywa lokatora do dobrowolnego opuszczenia lokalu

- zwykle daje na to lokatorowi tydzień lub dwa

- jeśli lokator tego nie uczyni, komornik informuje go o terminie eksmisji (pierwszy możliwy termin, w którym komornik może udać się do lokalu z policją i ślusarzem, który otworzy drzwi)

- następnie komornik dokonuje opróżnienia lokalu z osób i rzeczy.

Eksmisja rodziny z dziećmi a najem okazjonalny

Eksmisja najemcy, bezpodstawnie zajmującego nasz lokal jest więc zdecydowanie łatwiejsza w przypadku, gdy zawarliśmy umowę najmu okazjonalnego, niż gdyby te relacje opierały się na zwykłej umowie najmu. Wokół eksmisji lokatora narosło wiele mitów, a jednym z nich jest ten dotyczący niemożliwości eksmitowania z mieszkania rodziny, czy konkretnie matki z dziećmi.

Jest to poniekąd wynikiem faktu, iż pomimo, że ustawa o ochronie praw lokatorów, konkretnie jej art. 14 ust. 4 mówi, że sąd nie może orzec o braku uprawnienia do zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego w przypadku m. in. kobiet w ciąży, małoletnich, osób niepełnosprawnych, emerytów, rencistów czy też posiadających status bezrobotnego, to ustęp 7 tego samego artykułu mówi, że nie dotyczy to osób eksmitowanych z lokali prywatnych. Przypomnijmy jednak, że może to stanowić problem, gdyby wynajmujący musiał założyć sprawę sądową o eksmisję wobec takiej osoby. Jednak posiadając umowę najmu okazjonalnego, kłopot ten nie zaistnieje, gdyż najemca wskazał adres, pod który się wyprowadzi już na etapie zawierania umowy najmu.

Polecamy do przeczytania: