← Powrót do artykułów

5 mitów rynku wynajmu mieszkań

08.09.2022

5 mitów rynku wynajmu mieszkań

Powtarzanie zasłyszanych, często kolorowych i drastycznych historii rodzi przeróżne mity. Pojawiają się w wielu dziedzinach życia i nie inaczej jest na rynku wynajmu mieszkań. Często powodują nieprawidłowe zawieranie umów, co źle wpływa na relacje najmu. Ujawniamy tu pięć największych mitów rynku najmu, zarówno ze strony najemców, jak i wynajmujących, dotyczących głównie ich praw i obowiązków.

Mit pierwszy: Za wszystkie szkody w mieszkaniu płaci najemca

Nie za wszystkie. Artykuł 6.b. Ustawy o ochronie praw lokatorów zawiera długą listę obowiązków najemcy w zakresie utrzymania stanu wynajmowanego lokalu i części wspólnych oraz napraw i konserwacji wyposażenia. Znajdziemy tu m.in. zapisy mówiące, że najemca ma odmalować czy tapetować ściany, dokonać napraw tynkarskich sufitu czy ścian. Brzmi niedorzecznie? Owszem, bo większość lokatorów użytkuje lokale normalnie, czyli w mieszkaniu pojawiają się ślady normalnego zużycia i za takie wynajmujący nie ma prawa żądać rekompensaty. Natomiast jeśli na suficie będzie ślad podeszwy buta albo zbijemy szybę w oknie, daleko temu do normalnego użytkowania i najemca musi naprawić taką szkodę lub zapłacić za nią wynajmującemu.

To samo dotyczy wyposażenia w mieszkaniu:

Najemca nie może być obciążony naprawą mikrofalówki czy zmywarki, która po kilku miesiącach wynajmu przestała działać, albo płacić za hydraulika, który naprawia pękniętą rurę. Tego rodzaju szkody pozostają do pokrycia przez właściciela. Jeśli jednak do niedawna jeszcze błyszcząca płyta grzewcza kuchenki jest spalona do takiego stopnia, że nie da się usunąć z niej śladów przywartego, niedoszłego obiadu, to odpowiedzialność za taką szkodę spoczywa na najemcy.

Mit drugi: Mogę stosować dowolne kary umowne w wynajmie

Jest to często powtarzane przekonanie, wynikające z faktu, że kary umowne są stosowane w różnego rodzaju umowach. Mylnie myślimy, że jeśli druga strona umowy zgadza się na dany zapis, będzie on obowiązujący. Pokutuje przekonanie “co nie jest zabronione, jest dozwolone” a za nim niedostateczna znajomość prawa. Dowolność stosowania kar umownych nie ma bowiem pokrycia ani w przepisach prawa, ani w orzecznictwie sądowym.

Stosowanie kary umownej opisuje Art. 483 Kodeksu cywilnego:

Można zastrzec w umowie, że naprawienie szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego nastąpi przez zapłatę określonej sumy.

Kary umowne tak, ale nie za wszystko co zechcemy:

Można stosować zapisy o karach umownych, ale wiąże się to z konkretnymi obostrzeniami. Najczęściej, jeśli spotykamy się w Rendin z próbami wpisania przez wynajmujących do umowy zapisów o karach, dotyczą one dodatkowych opłat za opóźnienia w opłacaniu czynszu najmu. Zdarza się, że właściciel próbuje zawrzeć w umowie zapis np o stu złotych kary za każdy dzień zwłoki w płatności. Dotyczy to jednak zobowiązania pieniężnego i nie może według prawa podlegać karze umownej.

Czego mogą dotyczyć kary umowne w umowie najmu?

Kary umowne mogą obejmować jedynie niewykonanie postanowień umowy niezwiązanych z zapłatą. Dopuszczalne jest więc zapisanie kar umownych np. za złamanie zakazu zakwaterowania w mieszkaniu osób trzecich, mieszkania ze zwierzętami wbrew ustaleniom i, czy wyprowadzka przed terminem zakończenia umowy.

Jak ustalić wysokość kary umownej w najmie?

Ustawa o ochronie lokatorów, będąca główną podstawą regulującą najem nie precyzuje tej kwestii, dlatego warto oprzeć się tu o Kodeks Cywilny i praktykę orzecznictwa sądowego. Sąd rozpatrując daną sprawę, weźmie więc pod uwagę, czy wysokość kary jest zasadna. Co do zasady, kara umowna ma za zadanie naprawić szkodę. Dla przykładu więc, równowartość jedno czy nawet dwumiesięcznego czynszu na wypadek, gdy lokator wyprowadzi się w połowie trwania umowy, będzie zgodne z przyjętymi normalnymi zasadami. Zapisanie w to miejsce kwoty np. 100 tys. zł po prostu nie obroni się w sądzie.

Zaskoczony mężczyzna czytający umowę najmu, siedzący w kuchni

Mit trzeci: Nie muszę się godzić na zameldowanie obcokrajowca w wynajmowanym mieszkaniu

Uspokajamy: zameldowanie kogokolwiek w Twoim mieszkaniu na wynajem, niezależnie czy jest to Polak, czy cudzoziemiec, nie oznacza, że nie będziesz mógł się go pozbyć. Nie będziesz też musiał mu zapewnić innego lokum, kończąc umowę najmu.

Co może być zaskoczeniem, lokator nie potrzebuje zgody wynajmującego, aby zameldować się w mieszkaniu, które wynajmuje na okres dłuższy niż trzy miesiące. Wystarczy, że w urzędzie miejskim zgłosi fakt wynajmowania mieszkania, pokaże umowę i zostanie zameldowany na czas określony w umowie. Oznacza to też, że meldunek ten wygaśnie automatycznie z końcem umowy najmu. Nie ma się więc czego obawiać.

Zameldowanie w mieszkaniu obywatela Ukrainy

Szczególnie często pojawiają się ostatnio wątpliwości dotyczące zameldowania obywateli Ukrainy. Tutaj obawy także są niepotrzebne. Obcokrajowcy meldują się w wynajmowanym mieszkaniu w Polsce na takich samych zasadach, jak obywatele Polski. Zwykle jest to potrzebne w kontekście pozwolenia na pobyt, do którego wymagane jest tymczasowe zameldowanie. Nie wiąże się to z żadnym ryzykiem dla wynajmującego. Meldunek nie powoduje uzyskania praw do lokalu. Jest to procedura czysto administracyjna i właściciel nie tylko nie jest przy niej potrzebny w urzędzie, ale też nie miałby się jak temu sprzeciwić, nawet gdyby z jakiegoś powodu chciał.

Mit czwarty: Wynajem mieszkania matce z dzieckiem jest niebezpieczny bo eksmisja rodziny z dziećmi jest niemożliwa

To przekonanie prawdopodobnie niejednej matce, czy rodzinie z dzieckiem uniemożliwiło wynajęcie upatrzonego mieszkania. Należy przyznać jednak, że ten mit jest częściowo prawdziwy. Skoro poniekąd prawdziwy, to może nie mówimy o micie? Jak zwykle, rzadko coś jest tylko czarne albo tylko białe, zwłaszcza gdy mamy do czynienia z zawiłościami prawnymi. Zacznijmy od tego, że w Polsce nie ma możliwości eksmisji na bruk. Każdy eksmitowany lokator, niezależnie od tego kim jest, jeśli podlega eksmisji, to tylko do konkretnego lokum. Może to być lokal socjalny, komunalny, spółdzielczy, lub prywatny, jeśli taki uda się uzyskać, lub był wskazany w umowie najmu okazjonalnego.

Skąd więc mit o nieskuteczności eksmisji matki z dzieckiem, czy szerzej rodziny z dziećmi?

Prawdopodobnie stąd, że pomimo iż ustawa o ochronie praw lokatorów, art 14 ust. 4 stanowi, że sąd nie może orzec o braku uprawnienia do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu wobec m.in. kobiety w ciąży, małoletniego czy osoby niepełnosprawnej oraz osoby sprawującej nad nim opiekę i wspólnie z nim zamieszkałej, to ustęp 7 tego samego artykułu mówi, że nie dotyczy to osób eksmitowanych z mieszkań prywatnych.

Należy jednak pamiętać o dwóch kwestiach:

Po pierwsze, sprawa trafi do sądu jedynie, gdy wynajem odbywa się na podstawie zwykłej umowy najmu.

Sąd weźmie w takim przypadku pod uwagę wszystkie przesłanki do udzielenia lokalu socjalnego, m.in. status materialny rodziny z dziećmi. Można przypuszczać, że skoro nie mieli możliwości rozliczania się za najem mieszkania prywatnego, prawdopodobnie sąd nie orzeknie o braku uprawnienia do lokalu socjalnego

- komentuje Borysław Pasierbski, ekspert prowadzący serwis Wynajemca.com.pl.

Po drugie, sprawa nigdy nie będzie musiała znaleźć się w sądzie, jeśli podpiszecie umowę najmu okazjonalnego. Najemca, w tym przypadku matka, czy rodzice z dzieckiem wskazują lokal do którego się przeprowadzą wraz z zakończeniem umowy. Składają też notarialne oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji, co umożliwia szybszą eksmisję bez procesu sądowego.

Czy można wyrzucić kobietę z dzieckiem z mieszkania?

Na te i wiele innych pytań dotyczących eksmisji, odpowiedzi znajdziesz w naszym artykule: Jak wygląda eksmisja lokatora z umową najmu okazjonalnego?
Więcej na temat najmu okazjonalnego, szczególnie wzbogaconego zabezpieczeniem Rendin znajdziesz w naszym artykule: Rendin: uczyniliśmy najem okazjonalny lepszym

Matka podnosząca dziecko pod sufit, na tle szafek w mieszkaniu

Mit piąty: Wynajem mieszkania osobom z dziećmi i/lub ze zwierzętami jest niebezpieczny

Jest to mit, który możemy, a wręcz musimy obalić. Ze wszystkich szkód zgłoszonych do Rendin, których lokator nie chciał pokryć polubownie, tylko dwie dotyczyły zniszczeń spowodowanych wyłącznie przez zwierzę domowe. Problematyczne sprawy w zdecydowanej większości są wywołane postawą człowieka, a tu właściciele zwierząt domowych w przeważającej większości sami znajdują sposoby na rzetelne naprawienie szkód. Zgłoszenia sporów dotyczących zniszczeń gdy najemcami są rodziny z dziećmi także możemy policzyć na palcach jednej ręki.

Zwierzę domowe jest najczęściej traktowane jak członek rodziny

To nie tylko zobowiązanie na lata, ale i wielkie przywiązanie właścicieli, za którym idzie głębokie poczucie odpowiedzialności. Nie tylko za pupila, ale też za jego otoczenie. Osoby z psami czy kotami są zwykle bardziej stateczne, mniej skłonne do imprezowania. Kto ma psa, ten wie, że “rozkręcony bas” z głośników jest dla niego zbyt stresujący.

Osoby posiadające zwierzęta są też mniej skłonne do częstych przeprowadzek. Powód: ponownie stres zwierzęcia, które przywiązuje się do miejsca. Jako wynajmujący możesz więc liczyć, że lokatorzy z psem czy kotem zagoszczą w Twoim mieszkaniu na długo. Nie będziesz więc mieć częstych zmian najemców i ewentualnych okresów pustostanu.

Posiadanie zwierzęcia domowego pozytywnie wpływa na odpowiedzialność najemcy

Tym bardziej dotyczy to rodzin z dziećmi. Widzimy że rodzice, szczególnie małych dzieci dużo częściej zachowują pozytywne relacje z wynajmującymi i prawidłowo dbają o mieszkanie… choć z pewnością to im częściej niż singlom zdarza się stanąć bosą stopą na leżący klocek Lego!

Czy właściciel mieszkania może zakazać zwierząt?

Właściciel może w umowie zastrzec, że nie zezwala na zamieszkanie lokatora ze zwierzętami. Jednak jeśli argumenty o podwyższonej rzetelności właścicieli zwierząt domowych nie są dość przekonujące do obalenia tego mitu, może regulacje prawne przeważa szalę.

Pamiętajmy, że właściciel zwierzęcia odpowiada za szkody przez nie wyrządzone. Nie ma tu znaczenia, czy mówimy o sytuacji związanej z wynajmem, czy innych okolicznościach. Art. 431 Kodeksu Cywilnego mówi:

Kto chowa zwierzę albo się nim posługuje, obowiązany jest do naprawienia wyrządzonej przez nie szkody (...).

Godząc się więc, aby najemca w Twoim mieszkaniu miał psa, kota bardziej egzotyczne zwierzę, masz za sobą prawo, które chroni Twoje interesy. Jeśli nie jesteś wielkim miłośnikiem zwierząt, ale dany kandydat na najemcę nie tylko ma pozytywną weryfikację lokatora, ale też przypadł Ci do gustu, a chce wynajmować ze zwierzakiem, rozważ kompromis. Możesz zapisać w umowie dodatkowe klauzule, np mówiące o tym, że zwierzak ma mieć dedykowane legowisko, być karmiony tylko na kafelkach albo specjalnej macie, a na koniec umowy lokal ma zostać ozonowany, żeby pozbyć się ewentualnych zapachów.

Podstawowe wnioski

- Najemca odpowiada tylko za zniszczenia dokonane przez siebie.

- Kary umowne w najmie nie mogą dotyczyć zobowiązań pieniężnych jak opłaty czynszu i muszą być w rozsądnej wysokości, rekompensującej realną stratę.

- Najemca, Polak i obcokrajowiec mogą się zameldować w wynajmowanym mieszkaniu i zgoda wynajmującego nie jest do tego potrzebna.

- Wynajem rodzinie z dziećmi nie jest niebezpieczny, jeśli zawrzemy umowę najmu okazjonalnego.

- Wynajem lokatorom z dziećmi i/lub ze zwierzętami jest bezpieczny.

Warto wiedzieć

Sprawdź jak możesz uzyskać zabezpieczenie wynajmu z darmowym wsparciem prawnym, kliknij Wszystko o Rendin.