Jak bezpiecznie wynająć mieszkanie? Kluczowe kroki
Wynajmując mieszkanie, powierzasz swoją nieruchomość – wartą często setki tysięcy złotych – osobie trzeciej. Dlatego ważne jest, abyś wybrał najlepsze zabezpieczenia, takie jak najlepsza umowa najmu mieszkania, odpowiednia weryfikacja najemców i dbałość o dokumentację. Oczywiście stuprocentowo bezpieczny wynajem mieszkania nie jest możliwy, bo każda działalność biznesowa wiąże się z pewnym ryzykiem. Mało doświadczeni wynajmujący często decydują się “po prostu podpisać umowę najmu”. Przy odrobinie szczęścia nie jest to problem, ale w razie jakichkolwiek nieporozumień z lokatorem zaczynają się naprawdę poważne kłopoty. Jeśli najemca przestanie płacić, właściciel jest w obliczu prawa niemalże bezsilny.
W zależności od wybranych metod możesz jednak albo prosić się o problemy, albo zmniejszyć ryzyko do minimum. Jakie to metody? Poznaj szczegóły:
1. Wybierz umowę najmu, która wspiera bezpieczny wynajem mieszkania
Na szczęście “zwykła umowa najmu długoterminowego mieszkania” to nie jest jedyny instrument dostępny dla właścicieli nieruchomości. Podstawą bezpiecznego wynajmu jest dobrze skonstruowana umowa - przy czym może być to najem okazjonalny, lub podobna, ale mniej popularna umowa najmu instytucjonalnego.
Dlaczego warto wybrać najem okazjonalny?
Lokator zobowiązuje się w niej do dobrowolnej eksmisji w razie problemów.
Wymaga wskazania adresu, pod który najemca się wyprowadzi po zakończeniu umowy.
Taki dokument musi być poświadczony notarialnie, co zwiększa bezpieczeństwo właściciela.
Zwykła umowa najmu mieszkania jest często wybierana ze względu na łatwość jej zawarcia, natomiast dla lepszego zabezpieczenia warto korzystać z umowy najmu okazjonalnego. Zapewnia ona dużo lepszą ochronę praw właściciela, ponieważ już na etapie składania podpisu lokator deklaruje, że w razie problemów dobrowolnie podda się eksmisji. Dzięki temu zamiast wieloletniej przeprawy sądowej wystarczy od kilku dni do około miesiąca, aby uzyskać klauzulę wykonalności, dzięki której będzie można dokonać eksmisji.
Żeby uniknąć problemu eksmisji na bruk, najemca musi dostarczyć załącznik, w którym oświadczy, pod jaki adres wyprowadzi się po zakończeniu umowy najmu, a także zgodę właściciela zadeklarowanej nieruchomości. Ten niezwykle ważny dokument musi zostać poświadczony notarialnie, co generuje niewielki, dodatkowy koszt o wysokości kilkuset złotych, ale w zamian zapewnia najwyższy dostępny w obrębie polskiego prawa poziom bezpieczeństwa.
Najem instytucjonalny - duże bezpieczeństwo i korzyści finansowe
Druga, równie bezpieczna forma umowy to najem instytucjonalny. Od 2023 roku właściciele nie mogą już odliczyć od podatku kosztów takich jak wydatki na remont lokalu, jego ubezpieczenie, zakup mebli lub sprzętu RTV i AGD czy amortyzację kosztów mieszkania. Ta skierowana do przedsiębiorców, którzy wśród form swojej działalności mają też wynajem. Podobnie jak najem okazjonalny też wymaga notarialnego podpisu, ale bez konieczności wskazania lokalu do eksmisji.
Dowiedz się więcej o umowie najmu instytucjonalnego.
Porada eksperta:
Ustal jako okres rozliczeniowy tydzień, nie miesiąc. Lokator może i tak dla wygody płacić za miesiąc z góry, ale jeśli zacznie zalegać z czynszem, będziesz mógł szybciej rozpocząć eksmisję.
Piotr Kula, Rendin
2. Sporządź protokół zdawczo-odbiorczy mieszkania - to dodatkowe bezpieczeństwo najmu
Protokół zdawczo-odbiorczy to dokument, który pozwala porównać stan mieszkania przed i po wynajmie. Wypełnia się go podczas przekazywania kluczy (dokument przekazania lokalu) oraz po zakończeniu najmu.
Co powinien zawierać protokół?
Dokładny opis stanu mieszkania.
Zdjęcia wszystkich pomieszczeń, mebli i urządzeń.
Spis liczników (woda, gaz, prąd).
Wielu właścicieli rezygnuje z porządnego wypełnienia protokołu, bo nie chce im się robić dokładnych zdjęć całego mieszkania i spisywać liczników. A porządny protokół zdawczo-odbiorczy mieszkania to supermoc wynajmującego – w razie jakichkolwiek zniszczeń dostarcza on niepodważalnego dowodu, że powstały z winy lokatora i pozwala wyegzekwować od niego pieniądze.
3. Zweryfikuj lokatora – sprawdzony najemca zmniejsza ryzyko
Podpisując umowę z lokatorem, warto upewnić się, że jest on wypłacalny i odpowiedzialny. Oczywiście bez kryształowej kuli nie da się uzyskać gwarancji, że nawet najlepiej sprawdzony najemca nie sprawi w przyszłości żadnych problemów. Warto jednak wybrać osobę, w przypadku której prawdopodobieństwo nieprzyjemnych sytuacji jest jak najniższe.
Możesz poprosić potencjalnego najemcę o:
Umowę o pracę lub wyciąg z konta bankowego.
Raport z Biura Informacji Gospodarczej (w wypadku ERIF BIG, z którym wspołpracujemy w Rendin, osoba fizyczna może uzyskać raport dotyczący samego siebie za darmo dwa razy w roku).
Jeśli nie chcesz samodzielnie weryfikować lokatorów, Rendin bez żadnych opłat dokona weryfikacji potencjalnych najemców za Ciebie, jeśli wynajmiesz mieszkanie przez naszą platformę.
4. Działaj zgodnie z prawem i wszystko dokumentuj
Bezpieczny wynajem to taki, który odbywa się w pełni legalnie i z odpowiednią dokumentacją.
Zadbaj o:
Dokładne zapisy w umowie.
Przekazywanie wszelkich opłat przez przelewy bankowe.
Informowanie najemcy na piśmie o decyzjach dotyczących mieszkania (np. podwyżki czynszu).
Bezpieczny wynajem to taki, który w jak największym stopniu masz pod kontrolą. Sprawdź, jak wyglądają prawa i obowiązki wynajmującego oraz najemcy i upewnij się, jakiego rodzaju zapisy można zawrzeć w umowie, a które są niezgodne z prawem. Sprawdź, jakie decyzje należy przedstawiać lokatorowi na piśmie i czy w ogóle masz do nich prawo – na przykład jak często i o ile możesz podnieść czynsz.
W razie wątpliwości dobrze przeczytać przepisy lub zasięgnąć po poradę prawną. Właściciele wynajmujący przez Rendin mogą w razie wątpliwości za darmo skonsultować się z naszymi ekspertami.
Porada eksperta:
Wszystkie opłaty pobieraj przelewem, nie gotówką – nagły brak przelewu z czynszem po tym, jak wcześniej regularnie się one pojawiały, to dowód, który można wykorzystać w sądzie, by wykazać, że najemca nie płaci czynszu.
– Piotr Kula, Rendin
4. Zaoferuj wartościowy produkt
Jak zarabiać na wynajmie mieszkań w długim terminie? Aby zwiększyć szanse na zadowalający zwrot z inwestycji, warto podejść do niej poważnie i zaoferować porządny produkt – bo jak zauważa Wojciech Orzechowski, nieruchomość na wynajem to właśnie pewnego rodzaju produkt.
Nikt nie sugeruje marmurowych posadzek, ale warto zainwestować w sprzęty i elementy wykończenia, które nie będą wymagały wymiany po pierwszym roku najmu. Mówi się, że kto tanio kupuje, ten dwa razy płaci i niestety bywa to prawda – a nie chodzi tu tylko o pieniądze, ale również o konieczność regularnego marnowania czasu na zamawianie kolejnych sprzętów.
Oprócz tego warto zwrócić uwagę także na bezpieczeństwo w oferowanym lokalu. W razie np. zatrucia gazem najemca może potencjalnie próbować obarczyć winą za takie wydarzenie właściciela.
Porada eksperta:
Istotna jest drożność wentylacji i bezpieczeństwo od dymu oraz czadu. Tę pierwszą kwestię sprawdza corocznie kominiarz, ale czujniki dymu i czadu to coś, co powinno znaleźć się w każdym mieszkaniu na wynajem.
– Wojciech Orzechowski, Ekspert ds. nieruchomości
5. Zadbaj o zabezpieczenie finansowe
Co jeśli najemca przestanie płacić albo zniszczy Twoje mieszkanie? Nie uchronisz się przed związanym z takim incydentem stresem, ale zabezpieczenie finansowe jest na szczęście możliwe.
Wynajem mieszkania – jak się zabezpieczyć? Czy kaucja wystarczy?
Najczęściej właściciele pobierają kaucję w wysokości jednego lub dwóch czynszów. To dobre zabezpieczenie, ale nie zawsze wystarczające. Alternatywą może być poręczenie, np. od platformy wynajmu, która w razie problemów pokrywa straty właściciela.
Ma ona jednak pewne wady. Po pierwsze, utrudnia potencjalnym lokatorom podjęcie decyzji o wynajmie. Dla większości najemców akceptowalna wartość kaucji to maksymalnie jeden czynsz, z kolei właściciele chętnie wymagaliby trzech. Po drugie, nawet horrendalnie wysoka z perspektywy lokatora trzyczynszowa kaucja niekoniecznie stanowi wystarczającą ochronę. Badanie wynajmujących mieszkania w Polsce wykazało, że w razie pojawienia się problemów z najemcą średnia strata wynosi niemalże 9000 zł!
Platforma Rendin powstała właśnie po to, aby zapobiec konfliktowi interesów między właścicielem a lokatorem i zapewnić warunki do bezpiecznego wynajmu obu stronom.
Poręczenie to bezpieczniejsza alternatywa dla kaucji
Aby zapewnić właścicielom wyższy poziom bezpieczeństwa, Rendin stworzyło zabezpieczenie finansowe, które zastępuje kaucję, a właściciela zabezpiecza od zniszczeń i braku płatności do wysokości 10 miesięcy czynszu.
Zalety zabezpieczenia Rendin:
Ochrona do wysokości 10-krotności miesięcznego czynszu.
Brak konieczności pobierania kaucji od najemcy.
Darmowe mediacje i wsparcie prawne w razie konfliktu.
Aby skorzystać z poręczenia Rendin, wystarczy wejść na platformę i wynająć mieszkanie za jego pośrednictwem. Firma zadba, aby potencjalni lokatorzy przeszli weryfikację wypłacalności i zabezpieczy relację najmu, w razie potrzeby udzieli także darmowych porad prawnych i wsparcia w podpisaniu umowy. Dzięki nowoczesnym rozwiązaniom bezpieczny wynajem mieszkania naprawdę jest już możliwy.
O czym pamiętać przy wynajmie mieszkania?
Wynajem mieszkania wymaga świadomego podejścia. Aby uniknąć problemów, pamiętaj o kilku kluczowych zasadach:
Wybieraj najlepszą umowę najmu mieszkania, dostosowaną do Twoich potrzeb.
Dokumentuj każdy etap wynajmu – od przekazania kluczy po rozliczenia finansowe.
Zadbaj o regularne przeglądy techniczne mieszkania, w tym wentylacji i instalacji gazowej.
Upewnij się, że lokatorzy są świadomi swoich obowiązków wynikających z umowy.
Stosując powyższe wskazówki, minimalizujesz ryzyko związane z wynajmem mieszkania i zapewniasz sobie większy spokój oraz stabilność finansową.
Pytania i odpowiedzi
Jak wynająć mieszkanie bez ryzyka?
Nie da się w pełni wyeliminować ryzyka, ale można je zminimalizować przez takie rozwiązania jak odpowiednia umowa najmu mieszkania (najem okazjonalny), weryfikacja lokatora i ochrona Rendin do wysokości 10x miesięcznego czynszu.
Jak zabezpieczyć się przed nieuczciwym najemcą mieszkania?
Możesz wynająć mieszkanie przez platformę Rendin, by uzyskać ochronę o wysokości 10x czynszu lub zażądać od lokatora kaucji, która zazwyczaj wynosi tyle, co czynsz za jeden lub dwa miesiące.
O czym należy pamiętać przy wynajmowaniu mieszkania?
Należy dobrać odpowiedni typ umowy, który zabezpieczy Twoje interesy, a także sporządzić protokół zdawczo-odbiorczy mieszkania.
Rozpocznij podróż w świat wynajmu
Załóż konto jako wynajmujący.
Dzięki temu będziemy mogli zapisać Twoją umowę i wspierać Cię przez cały proces. Wpisane dane zostaną później użyte do wypełnienia umowy.
PS! Prosimy tylko o niezbędne minimum informacji i bezpiecznie je przechowujemy.
