Wynajem mieszkania: Jak się zabezpieczyć? Podsumowanie webinaru Rendin

Obejrzyj nagranie lub przeczytaj podsumowanie z najlepszymi poradami, jak bezpiecznie wynająć mieszkanie w 2023 roku.

Wynajmując mieszkanie, dajesz komuś pod opiekę swoją własność o wartości co najmniej kilkuset tysięcy złotych. Zdecydowanie warto więc poświęcić trochę czasu na sprawdzenie, jaka jest najlepsza umowa najmu mieszkania i poznanie przydatnych dokumentów i sposobów na ograniczenie strat, gdy najemca nie płaci czynszu.

Wynajem mieszkania: Jak się zabezpieczyć? Sprawdź, jak uniknąć ryzyka

Stuprocentowo bezpieczny wynajem mieszkania nie jest możliwy, bo każda działalność biznesowa wiąże się z pewnym ryzykiem. W zależności od wybranych metod możesz jednak albo prosić się o problemy, albo zmniejszyć ryzyko do minimum – my polecamy oczywiście tę drugą drogę.

A jak wygląda ta pierwsza? Mało doświadczeni wynajmujący często decydują się “po prostu podpisać umowę najmu”. Przy odrobinie szczęścia nie jest to problem, ale w razie jakichkolwiek nieporozumień z lokatorem zaczynają się naprawdę poważne kłopoty. Jeśli najemca przestanie płacić, właściciel jest w obliczu prawa niemalże bezsilny.

Ze względu na powolne działanie polskich sądów i niską dostępność lokali zastępczych eksmisja lokatora potrafi ciągnąć się latami. Typowa długość takiej procedury to od roku do trzech lat, a rekord – przynajmniej w doświadczeniu Piotra Kuli – wyniósł aż czternaście lat.

Przez ten czas właściciel, który uznał, że wystarczy mu “zwykła umowa najmu długoterminowego mieszkania”, nie dość, że nie zarabia na swojej nieruchomości, to jeszcze musi opłacać komuś media. Kiedy nieuczciwy najemca w końcu opuści lokal, często zostawia go w opłakanym stanie. Jeśli właściciel nie zadbał o udokumentowanie stanu mieszkania przed okresem najmu, nie udowodni przed sądem, że to lokator dokonał zniszczeń, a co za tym idzie, nie odzyska za nie pieniędzy.

Czy zaczynasz mieć wrażenie, że to niezbyt dobry pomysł – cały ten wynajem mieszkania? Jak się zabezpieczyć przed takimi okropnymi historiami? Spokojnie – Piotr i Wojciech podzielili się z nami wiedzą, dzięki której zminimalizujesz ryzyko.

1. Stosuj dokumenty wspierające bezpieczny wynajem mieszkania

Na szczęście “zwykła umowa najmu długoterminowego mieszkania” to nie jest jedyny instrument dostępny dla właścicieli nieruchomości. 

Wynajem mieszkania? Umowa robi różnicę: tylko najem okazjonalny

Zwykła umowa najmu mieszkania jest często wybierana ze względu na łatwość jej zawarcia, natomiast dla lepszego zabezpieczenia polecamy korzystać z umowy najmu okazjonalnego. Zapewnia ona dużo lepszą ochronę praw właściciela, ponieważ już na etapie składania podpisu lokator deklaruje, że w razie problemów dobrowolnie podda się eksmisji. Dzięki temu zamiast wieloletniej przeprawy sądowej wystarczy od kilku dni do około miesiąca, aby uzyskać klauzulę wykonalności, dzięki której będzie można dokonać eksmisji.

Eksmisja lokatora ciągnie się w sądzie latami również dlatego, że nikogo nie można wyrzucić na bruk. Żeby uniknąć tego problemu, najemca musi dostarczyć załącznik, w którym oświadczy, pod jaki adres wyprowadzi się po zakończeniu umowy najmu, a także zgodę właściciela zadeklarowanej nieruchomości. Ten niezwykle ważny dokument musi zostać poświadczony notarialnie, co generuje dodatkowy koszt o wysokości kilkuset złotych, ale w zamian zapewnia najwyższy dostępny w obrębie polskiego prawa poziom bezpieczeństwa.

A więc czy najem okazjonalny to stuprocentowo bezpieczna umowa wynajmu mieszkania? Jak wspomnieliśmy, ryzyko zawsze istnieje, ale w Rendin wierzymy w tę opcję tak bardzo, że na naszej platformie nie można już podpisywać “klasycznych” umów najmu – są one po prostu zbyt problematyczne. Umowa najmu okazjonalnego to najlepsze dostępne zabezpieczenie.

Porada eksperta:

Ustal jako okres rozliczeniowy tydzień, nie miesiąc. Lokator może i tak dla wygody płacić za miesiąc z góry, ale jeśli zacznie zalegać z czynszem, będziesz mógł szybciej rozpocząć eksmisję.

– Piotr Kula, Manager ds. Rozwoju rynkowego Rendin

Protokół zdawczo-odbiorczy mieszkania: naprawdę warto

Protokół zdawczo-odbiorczy mieszkania to dokument, który wypełnia się na sam początek i na sam koniec umowy najmu. Jego cel to umożliwić porównanie stanu mieszkania w dwóch momentach: kiedy lokator wprowadza się oraz wyprowadza.

Wielu właścicieli rezygnuje z porządnego wypełnienia protokołu, bo nie chce im się robić dokładnych zdjęć całego mieszkania i spisywać liczników. A porządny protokół zdawczo-odbiorczy mieszkania to supermoc wynajmującego – w razie jakichkolwiek zniszczeń dostarcza on niepodważalnego dowodu, że powstały z winy lokatora i pozwala wyegzekwować od niego pieniądze.

Radzimy naprawdę blisko się zaprzyjaźnić z protokołem zdawczo-odbiorczym.

Porada eksperta:

W aplikacji Rendin wypełnisz protokół szybko i bezproblemowo – wystarczy wpisać najważniejsze dane i zrobić zdjęcia mieszkania smartfonem.

– Piotr Kula, Manager ds. Rozwoju rynkowego Rendin

2. Zweryfikuj lokatora – sprawdzony najemca zmniejsza ryzyko

Z kim podpisać umowę najmu okazjonalnego? Tylko z wypłacalnym, przynajmniej sprawiającym pozory osoby odpowiedzialnej lokatorem. Oczywiście bez kryształowej kuli nie da się uzyskać gwarancji, że nawet najlepiej sprawdzony najemca nie sprawi w przyszłości żadnych problemów. Warto jednak wybrać osobę, w przypadku której prawdopodobieństwo nieprzyjemnych sytuacji jest jak najniższe.

Aby zwiększyć swoje bezpieczeństwo, możesz poprosić potencjalnego lokatora o udowodnienie regularności przychodów poprzez np. okazanie umowy o pracę lub wyciągu z konta bankowego. Warto wiedzieć, że Biuro Informacji Gospodarczej ERIF umożliwia darmowe uzyskanie raportu o kondycji finansowej osób prywatnych dwa razy w ciągu roku. Możesz więc poprosić kandydata również o taki dokument.

Samodzielna weryfikacja wypłacalności lokatora jest dość czasochłonna, a niektórzy właściciele czują się zakłopotani, musząc wypytywać kandydatów o tak prywatne sprawy jak zatrudnienie czy zarobki. Nie warto jednak rezygnować z dodatkowego bezpieczeństwa – i nie musisz tego robić, nawet jeżeli nie chcesz rozmawiać z lokatorami o finansach. Rendin bez żadnych opłat dokona weryfikacji potencjalnych najemców za Ciebie, jeśli wynajmiesz mieszkanie przez naszą platformę.

3. Działaj zgodnie z prawem i wszystko dokumentuj

Warto się upewnić, że robisz wszystko w przemyślany sposób i zgodnie z prawem przez cały wynajem mieszkania. Jak się zabezpieczyć przed problemami wynikłymi np. ze źle skonstruowanej umowy czy braku dowodów na nieuczciwe działanie najemcy?

Bezpieczny wynajem to taki, który w jak największym stopniu masz pod kontrolą. Sprawdź, jak wyglądają prawa i obowiązki wynajmującego oraz najemcy i upewnij się, jakiego rodzaju zapisy można zawrzeć w umowie, a które są niezgodne z prawem. Sprawdź, jakie decyzje należy przedstawiać lokatorowi na piśmie i czy w ogóle masz do nich prawo – na przykład jak często i o ile możesz podnieść czynsz.

W razie wątpliwości dobrze przeczytać przepisy lub zasięgnąć po poradę prawną. Właściciele wynajmujący przez Rendin mogą w razie wątpliwości za darmo skonsultować się z naszymi ekspertami.

Porada eksperta:

Wszystkie opłaty pobieraj przelewem, nie gotówką – nagły brak przelewu z czynszem po tym, jak wcześniej regularnie się one pojawiały, to dowód, który można wykorzystać w sądzie, by wykazać, że najemca nie płaci czynszu.

– Piotr Kula, Manager ds. Rozwoju rynkowego Rendin

4. Zaoferuj wartościowy produkt

Jak zarabiać na wynajmie mieszkań w długim terminie? Aby zwiększyć szanse na zadowalający zwrot z inwestycji, warto podejść do niej poważnie i zaoferować porządny produkt – bo jak zauważa Wojciech Orzechowski, nieruchomość na wynajem to właśnie pewnego rodzaju produkt.

Nikt nie sugeruje marmurowych posadzek, ale warto zainwestować w sprzęty i elementy wykończenia, które nie będą wymagały wymiany po pierwszym roku najmu. Mówi się, że kto tanio kupuje, ten dwa razy płaci i niestety bywa to prawda – a nie chodzi tu tylko o pieniądze, ale również o konieczność regularnego marnowania czasu na zamawianie kolejnych sprzętów.

Oprócz tego warto zwrócić uwagę także na bezpieczeństwo w oferowanym lokalu. W razie np. zatrucia gazem najemca może potencjalnie próbować obarczyć winą za takie wydarzenie właściciela.

Porada eksperta:

Istotna jest drożność wentylacji i bezpieczeństwo od dymu oraz czadu. Tę pierwszą kwestię sprawdza corocznie kominiarz, ale czujniki dymu i czadu to coś, co powinno znaleźć się w każdym mieszkaniu na wynajem.

– Wojciech Orzechowski, Ekspert ds. nieruchomości

5. Zadbaj o zabezpieczenie finansowe

Co jeśli najemca przestanie płacić albo zniszczy Twoje mieszkanie? Nie uchronisz się przed związanym z takim incydentem stresem, ale zabezpieczenie finansowe jest na szczęście możliwe.

Wynajem mieszkania – jak się zabezpieczyć? Czy kaucja wystarczy?

Najczęściej stosowaną przez wynajmujących na polskim rynku metodą jest kaucja. Zazwyczaj wynosi ona jeden lub dwa miesięczne czynsze i w towarzystwie umowy najmu okazjonalnego i protokołu zdawczo-odbiorczego zapewnia podstawową ochronę na wypadek nieprzyjemności z lokatorem. Kaucja to zdecydowanie niezbędne minimum, by zwiększyć swoje bezpieczeństwo.

Ma ona jednak pewne wady. Po pierwsze, utrudnia potencjalnym lokatorom podjęcie decyzji o wynajmie. Dla większości najemców akceptowalna wartość kaucji to maksymalnie jeden czynsz, z kolei właściciele chętnie wymagaliby trzech. Po drugie, nawet horrendalnie wysoka z perspektywy lokatora trzyczynszowa kaucja niekoniecznie stanowi wystarczającą ochronę. Badanie wynajmujących mieszkania w Polsce wykazało, że w razie pojawienia się problemów z najemcą średnia strata wynosi niemalże 9000 zł!

Platforma Rendin powstała właśnie po to, aby zapobiec konfliktowi interesów między właścicielem a lokatorem i zapewnić warunki do bezpiecznego wynajmu obu stronom.

Poręczenie to bezpieczniejsza alternatywa dla kaucji

Aby zapewnić właścicielom wyższy poziom bezpieczeństwa, a lokatorom umożliwić tańszy wynajem bez konieczności płacenia kaucji, firma Rendin opracowała następującą procedurę wynajmu:

1. Rendin weryfikuje wypłacalność potencjalnego najemcy, sprawdzając dane na jego temat w renomowanych biurach informacji kredytowej.

2. Dzięki realnej wiedzy na temat wypłacalności najemcy Rendin może za niego poręczyć. Firma zobowiązuje się wobec właściciela, że w razie problemów z lokatorem pokryje ich koszt do wartości dziesięciu miesięcznych czynszów. Właściciel jest bezpieczniejszy i nic nie płaci za usługę.

3. Poręczenie Rendin eliminuje potrzebę płacenia kaucji, więc lokator może wprowadzić się do nowego mieszkania taniej – nie musi zamrażać wysokiej kwoty. Najemca ma lepsze warunki rozpoczęcia najmu i pokrywa koszt poręczenia: 2,5% czynszu miesięcznie.

Oprócz bezpośredniej ochrony finansowej Rendin podejmuje się także darmowych dla właściciela mediacji z najemcą. Dzięki rozmowie często udaje się rozwiązać problemy łatwiej, szybciej i, co najważniejsze, taniej.

Porada eksperta:

Poręczenie Rendin zapewnia ochronę o wysokości dziesięciu miesięcy czynszu – nawet dla najdroższych mieszkań. Najemca nie musi płacić kaucji, a właściciel może bez strachu wynająć swoją nieruchomość i inwestować w podwyższanie jej standardu.

– Piotr Kula, Manager ds. Rozwoju rynkowego Rendin

Aby skorzystać z poręczenia Rendin, wystarczy wejść na platformę i wynająć mieszkanie za jego pośrednictwem. Firma zadba, aby potencjalni lokatorzy przeszli weryfikację wypłacalności i zabezpieczy relację najmu, w razie potrzeby udzieli także darmowych porad prawnych i wsparcia w podpisaniu umowy. Dzięki nowoczesnym rozwiązaniom bezpieczny wynajem mieszkania naprawdę jest już możliwy.

Pytania i odpowiedzi

Jak wynająć mieszkanie bez ryzyka?

Nie da się w pełni wyeliminować ryzyka, ale można je zminimalizować przez takie rozwiązania jak odpowiednia umowa najmu mieszkania (najem okazjonalny) i ochrona Rendin do wysokości 10x miesięcznego czynszu.

Jak zabezpieczyć się przed nieuczciwym najemcą mieszkania?

Możesz wynająć mieszkanie przez platformę Rendin, by uzyskać ochronę o wysokości 10x czynszu lub zażądać od lokatora kaucji, która zazwyczaj wynosi tyle, co czynsz za jeden lub dwa miesiące.

O czym należy pamiętać przy wynajmowaniu mieszkania?

Należy dobrać odpowiedni typ umowy, który zabezpieczy Twoje interesy, a także sporządzić protokół zdawczo-odbiorczy mieszkania.