Rok 2023 przyniósł zmiany podatkowe na rynku najmu. Zgodnie z nimi prywatni wynajmujący nie mogą już skorzystać z opodatkowania na zasadach ogólnych, według skali podatkowej.
Oznacza to, że nie mogą odliczyć od podatku kosztów takich jak wydatki na remont lokalu, jego ubezpieczenie, opłata przy podpisaniu umowy, zakup mebli lub sprzętu RTV i AGD czy amortyzacja mieszkania. To oznacza brak możliwości skorzystania z odliczenia nawet kilkuset złotych podatku. Rozwiązaniem może być umowa w formie najmu instytucjonalnego dostępna dla przedsiębiorców, którzy prowadzą działalność gospodarczą w zakresie wynajmu. W takim przypadku mogą oni wybrać, czy wolą rozliczać się w formie ryczałtu, czy zasad ogólnych.
Czym jest najem instytucjonalny?
Najem instytucjonalny to forma wynajmu skierowana przede wszystkim dla przedsiębiorców, którzy zajmują się wynajmem mieszkań profesjonalnie. Może z niego skorzystać firma, lub osoba fizyczna prowadząca działalność związaną z najmem nieruchomości. Ważne jest, że umowa najmu instytucjonalnego musi dotyczyć lokalu przeznaczonego na cele mieszkaniowe i być zawarta na czas określony.
– W Polsce mamy do czynienia z wieloma możliwymi formami umowy najmu nieruchomości, w różny sposób regulującymi szczegóły relacji pomiędzy wynajmującym a najemcą – tłumaczy Piotr Kula z Rendin Polska. – w związku z opodatkowaniem najmu, umowa najmu instytucjonalnego jest ciekawą formą, z której mogą skorzystać przedsiębiorcy zajmujący się w ramach swojej działalności najmem nieruchomości. Atutem tej najmu okazjonalnego jest dobre zabezpieczenie interesów wynajmującego, a w kontekście podatkowym także możliwość skorzystania z pomniejszenia podstawy opodatkowania o ponoszone koszty.
Dlaczego najem instytucjonalny zabezpiecza wynajmującego? Dlatego, że poza możliwością odliczeń, jednym z jej kluczowych elementów jest konieczność poświadczenia notarialnego. Najemca składa w obecności notariusza oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji i zobowiązaniu do opróżnienia lokalu po zakończeniu umowy.
Najem instytucjonalny a okazjonalny – kluczowe różnice
Oba rodzaje najmu – instytucjonalny i okazjonalny – mają na celu zapewnienie lepszego zabezpieczenia interesów wynajmującego. Różni je jednak kilka kluczowych aspektów:
Podmioty uprawnione do zawierania umowy: Najem okazjonalny może być stosowany przez osoby fizyczne, które nie prowadza działalności gospodarczej w zakresie wynajmu, podczas gdy najem instytucjonalny jest dostępny wyłącznie dla przedsiębiorców.
Procedura eksmisji: Oba rodzaje umów wymagają notarialnego oświadczenia najemcy o dobrowolnym poddaniu się egzekucji, ale w najmie instytucjonalnym najemca nie musi wskazywać lokalu zastępczego, co ułatwia procedurę eksmisji i przyspiesza jej proces w porównaniu z najmem okazjonalnym.
Zwykła umowa czy najem instytucjonalny z najlepszą ochroną właściciela?
Kluczowe kwestie przy zawieraniu umowy najmu instytucjonalnego
Podsumowując, oto najważniejsze aspekty dotyczące najmu instytucjonalnego:
Umowa zawierana jest na czas oznaczony, maksymalnie 10 lat.
Wynajmującym musi być przedsiębiorca.
Stroną umowy nie musi być właściciel nieruchomości.
Wymagane jest poświadczone notarialnie oświadczenie najemcy o dobrowolnym poddaniu się egzekucji.
Najemca nie musi wskazywać lokalu zastępczego na wypadek eksmisji.
Nie ma konieczności zgłaszania umowy do urzędu skarbowego.
Sprawdź też nasz przewodnik dla wynajmującego: jak podpisać umowę najmu instytucjonalnego.