Kaucja to bardzo słabe zabezpieczenie
W naszym tekście opisujemy zarówno sytuacje, w których mimo problemów udało się zapobiec stratom, jak i te, gdy lokator spowodował u wynajmującego straty liczone w tysiącach złotych.
“Wszystkie problemy prowadzą do jednego wniosku – ochrona w postaci kaucji nie wystarcza na pokrycie zaległości czynszowych lub rekompensatę szkód w mieniu. Takie sprawy zajmują też dużo czasu, wymagają znajomości prawa i stresują wynajmującego”, mówi Jagoda Skórzewska z Rendin, platformy do zawierania bezpiecznych umów najmu.
“Na szczęście w niektórych przypadkach zapobiegamy stratom dzięki mediacji. Znajdujemy rozwiązanie i osiągamy porozumienie, które odpowiada obu stronom”.
Przypadek 1: zaległy czynsz i “zagubiony” lokator
Lokator zniknął, zostały zniszczenia
Najemca, który zalegał z opłatami za czynsz i media, opuścił wynajmowany lokal. Gdy właściciel dowiedział się o tym, jednostronnie wypowiedział umowę najmu i przejął nieruchomość.
Ponieważ wnętrze i wyposażenie były zniszczone, rozpoczął on nie tylko poszukiwania nowego najemcy, ale też remont, by przywrócić lokal do stanu pierwotnego. W trakcie wypowiadania umowy wynajmujący dowiedział się, że jego lokator trafił do więzienia.
“Pokazało to właścicielowi, jak wygląda rzeczywistość najmu. Wynajmujący, którzy działają samodzielnie, praktycznie nie mają szans na ściągnięcie długu bezpośrednio od najemcy”, wyjaśnia Jagoda Skórzewska z Rendin.
“Wprowadzając się, najemca wpłacił kaucję w wysokości miesięcznego czynszu najmu, co wyszło na jaw później, bo Rendin nie pobiera kaucji. Strata finansowa właściciela okazała się jednak niemal czterokrotnie wyższa – wyniosła ponad 11 000 zł.
Szybka reakcja Rendin
Rendin zrekompensował właścicielowi utracone pieniądze, czyli dług lokatora z powodu zaległości w opłatach najmu oraz szkód w lokalu”, podsumowała Skórzewska.
Tak zakończyła się ta historia dla właściciela. Odzyskał on swoje pieniądze dwa tygodnie po zgłoszeniu roszczenia do Rendin, ale nasz Dział Prawny, gdy przejął dług lokatora, musiał zajmować się sprawą sądową jeszcze przez wiele miesięcy.
“Zgodnie z naszym prawem do rekompensaty, wystąpiliśmy do sądu przeciwko lokatorowi, by odzyskać pieniądze. Po decyzji na naszą korzyść komornik wszczął postępowanie egzekucyjne. Trwa ono do dziś i może trwać jeszcze latami oraz zakończyć się bez efektów.
Z perspektywy Rendin najważniejsze jest jednak to, że właściciel od razu otrzymał pieniądze, a dalsze zajmowanie się tą sprawą jest wyłącznie na naszej głowie.
Przeczytaj więcej o wynajmie: 6 porad od wynajmujących
Ochrona wynajmu Rendin.
Pewność i bezpieczeństwo.
Przypadek 2: lokatorka, która nie chciała się wyprowadzić
Brak kontaktu i rosnące długi
Prawniczka, sprawiająca wrażenie zamożnej osoby, wynajęła atrakcyjne mieszkanie z czynszem w wysokości 5000 zł miesięcznie. Po kilku miesiącach przestała jednak płacić i zaczęła z premedytacją koczować w lokalu.
Lokatorka nie otwierała drzwi i ignorowała próby kontaktu. Pełnomocniczka mieszkającej za granicą właścicielki bez powodzenia próbowała wręczyć lokatorce przedsądowe wezwanie do zapłaty i wypowiedzenie umowy najmu. Gdy tylko dowiedzieliśmy się o problemach, sprawę przejął Dział Prawny Rendin.
“Próbowaliśmy wiele razy skontaktować się z lokatorką. Zwykle bez efektu, gdyż miała ona wyłączony telefon, który wskazała w umowie jako numer kontaktowy. Prawdopodobnie jednak czytała wiadomości wysyłane na numer jej syna (dorosłego współlokatora zgłoszonego przy zawarciu umowy) oraz e-maile.
Dział Prawny Rendin pomaga
Szybko uświadomiliśmy ją, że ma przeciwko sobie profesjonalistów i nie uda jej się przeciągać procederu w nieskończoność”, mówi Jagoda Skórzewska.
“Przedstawiliśmy jej ostateczną datę, po której rozpoczniemy wobec niej działania prawne. Nasza perswazja, oraz fakt, że wynajmująca zawarła z najemczynią umowę najmu okazjonalnego, zdały egzamin. Lokatorka wyprowadziła się na kilka dni przed terminem”.
Niestety, na tym problemy się nie skończyły. “Gdy pełnomocniczka właścicielki weszła do mieszkania, doznała kolejnego szoku. W środku panował absolutny bałagan, a sporo sprzętów było zupełnie zniszczonych”, dodaje radca prawny Rendin.
Rendin wypłacił rekompensatę
Dług z tytułu nieopłaconego czynszu wyniósł ostatecznie 16.000 zł, a konieczność sprzątania mieszkania i wymiany sprzętów dodatkowo powiększyła tę kwotę. Właścicielka w dużej mierze utrzymywała się z dochodów z najmu, zaległy czynsz i pozostałe opłaty związane z najmem zrobiły więc w jej budżecie sporą dziurę.
Na szczęście ochrona Rendin wynosiła w jej przypadku 20.000 zł. Wystarczyło to na natychmiastowe pokrycie przez nas długu najemczyni oraz większości kosztów naprawy zniszczeń. Nasz Dział Prawny jest w trakcie odzyskiwania pieniędzy od nieuczciwej lokatorki.
Przypadek 3: pełna odpowiedzialność i harmonogram spłaty
Problem po rozwiązaniu umowy
Wynajmujący i lokator rozwiązali umowę najmu za porozumieniem stron. Podczas zwrotu lokalu podpisano protokół zdawczo-odbiorczy, w którym znalazły się dowody (m.in. zdjęcia przed i po) świadczące o tym, że mieszkanie nie było w takim stanie, w jakim powinno być. Wysokość szkody majątkowej wyniosła prawie 17.000 zł.
“Dzięki komunikacji ze stronami i ciągłemu poszukiwaniu rozwiązań doprowadziliśmy do tego, że najemca wziął odpowiedzialność za wyrządzoną szkodę i natychmiast zrekompensował właścicielowi kwotę w ramach swoich możliwości finansowych. Dla pozostałej kwoty uzgodniliśmy harmonogram spłat”, mówi Skórzewska.
To świetnie pokazuje, że dzięki posiadaniu dowodów i otwartej komunikacji można skutecznie rozwiązywać problemy. “Najważniejsze jest oczywiście to, że ostateczny rezultat satysfakcjonuje obie strony”, dodaje Skórzewska.
Przeczytaj analizę ekspertów: 7 sposobów na zmniejszenie ryzyka w umowie najmu
Przypadek 4: kluczowa rola komunikacji
Konflikt zażegnany dzięki mediacji Rendin
Najemca zgłosił, że wynajmowany przez niego lokal nie trzyma ciepła, a mieszkańców męczy ciągłe przeciągi. Chciał wypowiedzieć umowę, gdyż jego zdaniem warunki były nieodpowiednie dla dzieci. Właściciel nie zgadzał się jednak z tą opinią.
Lokator nie chciał też szukać kogoś na swoje miejsce, ponieważ był zajęty pracą. Różnice zdań sprawiły, że między stronami powstał poważny konflikt.
“Ponownie kluczowa okazała się komunikacja. To dzięki niej bez problemów zakończyliśmy umowę na warunkach odpowiadających obu stronom. Pomogliśmy wynajmującemu znaleźć nowego lokatora i rozwiązać dotychczasową umowę”, wyjaśnia radca prawny Rendin.
Rozwiązanie problemu zmiany najemcy oraz usunięcia szkód
“Zarządzaliśmy całym procesem tak, by poprzedni lokatorzy mogli wyprowadzić się w dogodnym dla siebie czasie, a nowa osoba mogła natychmiast wprowadzić się do lokalu. Dzięki temu właściciel nie stracił przychodów z najmu. Zaoszczędził też sporo czasu na szukaniu nowego najemcy”.
W dniu zwrotu lokalu okazało się, że ogród nie był w odpowiednim stanie. Ponieważ był to schyłek zimy, z niskimi temperaturami, uprzątnięcie ogrodu okazało się trudne.
“Musieliśmy przypomnieć poprzedniemu najemcy, by zajął się problemem”, wyjaśnia Skórzewska.
Sprawę udało się zakończyć bez wysuwania roszczeń, chociaż według wstępnych szacunków wartość wyrządzonych szkód wyniosła ponad 7 000 zł.
Jakie wnioski można wyciągnąć z tych przypadków?
Najczęściej wymagana kaucja (czyli w wysokości miesięcznego czynszu) niewiele pomoże w przypadku problemów. Kwota 2.000, 3.000, czy nawet 4.000 zł to po prostu za mało, gdy rzeczywiste straty sięgają nawet dziesiątków tysięcy złotych.
Sądzenie się z najemcą, który zalega z opłatami, to duży wydatek, stracone nerwy i czas.
Jeśli właściciel wynajmie mieszkanie bez zabezpieczenia i trafił na najemcę, który nie płaci, wyrządza szkody i nie bierze za to odpowiedzialności, nie uniknie niestety strat finansowych.
Nawet jeśli sąd nakaże lokatorowi zapłatę zaległego czynszu, komornik może nie dać rady ściągnąć z niego pieniądze.Większość wynajmujących nie wie, na jakich warunkach i jak szybko może eksmitować zalegającego z opłatami lokatora. Tymczasem właściciel musi szybko reagować na problemy, znać swoje prawa i wiedzieć, kiedy może wypowiedzieć umowę.
Najlepszym rozwiązaniem zawsze jest kompromis. Ważna jest też kolejność działań: najpierw doprowadzenie do opuszczenia lokalu przez najemcę, a dopiero później uporanie się z zaległościami. Dzięki temu straty finansowe nie rosną.