Rynek najmu dla początkującego może być dość skomplikowany - i mogą na nim czychać różne pułapki - na co zwracać uwagę jako nowy wynajmujący, żeby nie wydać zbyt wiele, zanim zaczniesz zarabiać? Gdzie łatwo bezsensownie wydać pieniądze?
Zbyt wysoka cena najmu
Pierwszy problem, który może sprawić, że Twoje ogłoszenie nie przyciągnie klientów to zbyt wysoka cena. Zazwyczaj wynika to z braku czasu poświęconego na analizę rynku, a także jego nieznajomości. Jeśli nie wiesz, ile warte jest Twoje mieszkanie, jak wyglądają ceny w okolicy i jakie zalety i wady mogą wpłynąć na przychody, nie jesteś w stanie prawidłowo ustalić wysokości czynszu, a przez to zarabiasz mniej, niż byś mógł, albo czekasz na najemcę dłużej, niż powinieneś - a mieszkanie stoi puste.
Są różne sposoby na oszacowanie, jak wysoki powinien być czynsz. Od najprostszego “zobacz, ile bierze konkurencja w okolicy i zastosuj podobną cenę” - tu może pomóc Ci nasz kalkulator czynszu, który sprawdza ceny najmu ponad 150 tys. nieruchomości dostępnych w ostatnim czasie na najpopularniejszych portalach z ogłoszeniami w Polsce i podpowie, jak wyglądają w Twojej okolicy.
Innym rozwiązaniem jest wyliczenie, na podstawie cen mieszkań na sprzedaż w okolicy, rocznej stopy zwrotu z inwestycji (czyli, ile zarabiałbyś na mieszkaniu, gdybyś kupił je w celach inwestycyjnych). Obecnie szacuje się, że mieszkanie w dużym mieście może przynieść (w zależności od m.in. rozmiaru czy lokalizacji) ok. 4-5% zwrotu z inwestycji w ciągu roku.
Dokładniejsze informacje o tym, jak wyliczyć cenę najmu znajdziesz w osobnym artykule.
Źle przygotowane ogłoszenie
Cena, którą co miesiąc będzie płacić najemca to jeden z najważniejszych czynników, które wpływają na to, jak szybko będziesz mógł znaleźć lokatora, to nie jedyny czynnik. Innym jest to, czy potrafisz to mieszkanie “dobrze sprzedać”. Oczywiście nadejdzie moment, w którym lokator zobaczy swoje mieszkanie fizycznie - ale obecnie większość transakcji ma miejsce w Internecie - i tam potencjalny najemca zobaczy je po raz pierwszy.
Z tego powodu ważne jest, żeby prezentację swojego lokalu dobrze przygotować. Zaczynając od zdjęć - bo każdy z nas “kupuje oczami”. Zdjęcia powinny być duże, pokazywać mieszkanie w całości (przynajmniej po jednym z każdego pomieszczenia) i sam budynek - choćby wejście do klatki, żeby łatwo było znaleźć lokal, kiedy już umówicie się na na spotkanie, lub po to, żeby oglądający Twoje ogłoszenie mógł ocenić otoczenie mieszkania.
Jak stworzyć świetne ogłoszenie najmu? Zobaczysz w innym z naszych tekstów.
Samo przygotowanie ogłoszenia to nie wszystko. Za ogłoszenie trzeba w większości wypadków płacić - czy warto więc wydawać więcej po to, żeby ogłoszenie pokazało się w wielu miejscach? Niekoniecznie. Są sposoby, żeby umieścić swoje ogłoszenie za darmo (można to zrobić choćby na Rendin), a następnie skorzystać z innych darmowych sposobów jego dystrybucji - takich jak choćby Twój profil na Facebooku, czy lokalne grupy z ogłoszeniami. W ten sposób oszczędzisz na początkowych kosztach, a wszyscy kandydaci zostaną przez nas zweryfikowani pod kątem ich wiarygodności.
Rendin to m.in.
Gwarancja płatności czynszu bez konieczności pobierania kaucji
Weryfikacja finansowa kandydatów na lokatora przed podpisaniem umowy
Profesjonalne umowy najmu przygotowane przez naszych prawników
Wynajem mieszkania “tak jak stoi”
To częsty przypadek w wypadku np. odziedziczonego mieszkania. Po usunięciu przedmiotów prywatnych osoba, która przejęła mieszkanie chce natychmiast wprowadzić je na rynek. To może spowodować dwa problemy - pierwszy, to np. długi czas oczekiwania na nowego lokatora (ze względu na choćby zużyte meble czy samo mieszkanie) - natomiast da się ten czas skrócić przez niższą cenę. Natomiast większy problem jaki może w takim wypadku wyniknąć to fakt, że nowy właściciel tak naprawdę nie zna stanu mieszkania - i mogą pojawić się nieprzewidziane problemy, choćby wynikające ze starego wyposażenia czy problemów z dostarczaniem mediów (np. niedziałający i stary piec gazowy, czy niegrzejące kaloryfery).
Jak tego typu problemów uniknąć? Przede wszystkim dokonując przeglądu stanu mieszkania. Wtedy ma się świadomość istnienia problemów i można je usunąć zanim się pojawią. Można także odświeżyć mieszkanie, usunąć zniszczone meble czy wyposażenie, lub choćby odmalować je przed rozpoczęciem najmu.
Zaniedbanie umowy
Początkujący wynajmujący często nie myśli o ewentualnych problemach prawnych. Dlatego niespecjalnie zastanawia się jak powinna wyglądać zawarta przez niego umowa. Część umów najmu cały czas zawiera się jako umowę ustną, czyli po prostu “na gębę”. To proszenie się o problemy w wypadku jakichkolwiek problemów z lokatorem.
Drugim błędem, który może Cię dużo kosztować, jest ściągnięcie jakiejkolwiek umowy z Internetu po to, “żeby mieć papier”. W ten sposób możesz znaleźć oczywiście dobry dokument, ale równie dobrze może być to przestarzały plik, który zawiera już nieaktualne zapisy. Warto też zwrócić uwagę na to, jakiego najmu dotyczy umowa - zarówno jeśli chodzi o czas (określony czy nieokreślony), jak i o typ najmu - zwykły czy najem okazjonalny.
Nieprzykładanie uwagi do opisania stanu mieszkania
W momencie spotkania się z lokatorem i przekazania mu kluczy bardzo istotne jest, obok umowy podpisanie protokołu przekazania - to dokument, który pozwala na opisanie stanu mieszkania w momencie rozpoczęcia najmu. Dzięki niemu masz informacje o tym, jak Twoje mieszkanie wyglądało zanim wszedł do niego lokator - co zawierało i jaki był jego stan. Poza fizycznym opisem protokół może zawierać także zdjęcia.
Po co Ci protokół? To dokument, który może okazać się nieodzowny w momencie, kiedy wynikną jakieś problemy - np. zniszczenia czy zabrudzenia, albo wyda Ci się, że coś zniknęło. Dzięki temu, że stan i wyposażenie mieszkania zostały opisane i udokumentowane, możesz szybko do niego wrócić - zarówno Ty jak i lokator. W ten sposób unikniesz sytuacji spornych - obie strony wiedzą, jak wyglądał lokal na początku i np. do jakiego stanu powinien wrócić na jego końcu.
Te porady, mamy nadzieję, pozwolą Ci szybko i łatwo wynająć mieszkanie - i uniknąć problemów i dodatkowych kosztów. Teraz pozostaje Ci tylko stworzyć ogłoszenie najmu na Rendin!
