W skrócie:
Ustalenie miesięcznej kwoty, której oczekujesz za wynajem to ważna decyzja dotycząca Twojego mieszkania. W sytuacji, gdy rynek jest zmienny, trudno jest znaleźć złoty środek. Wielu właścicieli zaniża opłatę, obawiając się, że wysoka kwota nie pozwoli im znaleźć najemcy. Inni z kolei, przyzwyczajeni do "okresu żniw", który trwał jeszcze do zeszłego roku, tych cen nie obniżają - co sprawia, że ich mieszkanie stoi puste. Co wpływa na cenę czynszu? Przeczytaj i zobacz nasz kalkulator online!
Wysokość czynszu to kluczowa sprawa w wynajmie nieruchomości. Od oczekiwanej kwoty zależą Twoje zyski, a także to, ilu i jakich najemców zainteresuje się mieszkaniem. Jeśli jesteś właścicielem lokalu na wynajem w dużym mieście, możesz z jednej strony oczekiwać od lokatorów zbyt mało, a z drugiej - w sytuacji zmieniających się warunków rynkowych możesz chcieć wynająć za zbyt wysoką cenę, zakładając, że "najemca wszystko kupi" - co też może być błędem.
Zmień to i zarabiaj na swojej nieruchomości tyle, ile powinieneś. Pomożemy Ci ustalić kwotę, która da Ci maksymalny zysk, a jednocześnie będzie akceptowalna dla potencjalnych lokatorów.
Jak wycenić wartość mieszkania na wynajem?
Brak czasu i nieznajomość rynku najmu to najczęstsze powody, dla których wynajmujący nie wiedzą, ile powinni uzyskać za swoją nieruchomość. Jeśli nie wiesz, ile warte jest Twoje mieszkanie i jakie są jego zalety, nie jesteś w stanie prawidłowo ustalić wysokości czynszu, a przez to zarabiasz mniej, niż byś mógł, albo czekasz na najemcę dłużej, niż powinieneś - a mieszkanie stoi puste..
Na początek zorientuj się, ile mogłoby kosztować Twoje mieszkanie na wynajem, gdybyś chciał je sprzedać. Możesz zrobić to np. sprawdzając ogłoszenia podobnych lokali na sprzedaż w Twojej okolicy. Jeśli chcesz oszczędzić czas lub potrzebujesz dokładnej wyceny z uwzględnieniem wiele czynników, masz dwie opcje:
E-wyceniarki to prostsze, szybsze i tańsze rozwiązanie. W serwisach takich, jak Sonarhome, za darmo, lub za niewielką opłatą poznasz szacunkową wartość Twojej nieruchomości. Niestety, wyceniarki te nie są idealne i często zawyżają podaną kwotę.
Nasz kalkulator - wypróbuj też nasz kalkulator - dostępny za darmo - sprawdza on średnią cenę najmu w Twojej okolicy na najpopularniejszych polskich portalach z ogłoszeniami (ponad 150 tys. mieszkań!) i na tej podstawie podaje szacowaną cenę, którą możesz dostosować w zależności od np. wykończenia czy innych czynników - choćby oferowania miejsca parkingowego.
Rzeczoznawca majątkowy to druga możliwość. To osoba, która ma niezbędną wiedzę i doświadczenie, by dokładnie oszacować wartość lokalu, zwróci też uwagę na więcej czynników, niż internetowe wyceniarki. Będzie to jednak bardziej kosztowna opcja, gdyż ceny w dużych miastach zaczynają się od aż 500 złotych.
Wiedząc już, ile wynosi rynkowa wartość Twojego mieszkania, możesz zacząć ustalać wysokość czynszu najmu. Jedną z wartości, którymi możesz się w tym kierować, jest stopa zwrotu z inwestycji, czyli to, jaki procent wartości nieruchomości będzie stanowił roczny zysk z najmu.
Roczna stopa zwrotu (ROI - Return on investment) z mieszkania na wynajem będzie różnić się w zależności od tego, ile pokoi ma Twój lokal. Dla kawalerek i mieszkań jednopokojowych zysk ponad 5% wartości rocznie to dobry wynik. Dla większych nieruchomości będzie to ponad 4%.
Jeśli Twoje mieszkanie położone jest w świetnej lokalizacji (np. centrum turystyczne lub biznesowe, bezpośrednia okolica uniwersytetu) możesz oczekiwać nawet 8% zwrotu z inwestycji.
Jak ustalić idealną wysokość czynszu?
Stopa zwrotu z inwestycji to tylko jeden z wielu czynników, który powinieneś wziąć pod uwagę, zastanawiając się nad odpowiednią kwotą najmu. Jeśli chcesz cieszyć się dużymi zyskami, ustalając cenę, za najem, powinieneś wziąć pod uwagę także inne okoliczności.
Sprawdź czynsze w Twojej okolicy
Przeszukaj ogłoszenia o wynajmie w tej części miasta, gdzie masz swoje mieszkanie na wynajem. Sprawdzając je, koniecznie zwróć uwagę na trzy podstawowe czynniki:
Lokalizacja nieruchomości. Porównaj ceny lokali z Twojej najbliższej okolicy, zwracając szczególną uwagę na te, które mają podobny dostęp do sklepów, komunikacji miejskiej, itp., jak Twoja nieruchomość. Wylicz średni czynsz, jakiego oczekują właściciele tych lokali, zwracając uwagę na także na ich metraż.
Wielkość mieszkania i liczba pokoi. Jeśli masz trzypokojowe mieszkanie o powierzchni 55 m2, sprawdź nieruchomości, które mają tyle samo pokoi i ok. 5 m2 więcej lub mniej, by zyskać wiarygodne wskazówki na temat możliwych widełek wysokości opłaty.
Standard lokalu. Wynajmujesz mieszkanie po babci, które wygląda jak muzeum PRL? Masz nieruchomość w tzw. standardzie Ikea? A to lokal premium, ma klimatyzację, ogrzewanie podłogowe, czy prywatną łazienkę z wejściem w sypialni? Weź to pod uwagę i porównuj z lokalami o podobnym standardzie.
Pierwsze dwa punkty w łatwy sposób oszacujesz z naszym kalkulatorem czynszu - sprawdza on ceny najmu ponad 150 tys. nieruchomości dostępnych w ostatnim czasie na najpopularniejszych portalach z ogłoszeniami w Polsce.
Zapytaj pośrednika nieruchomości
Nie, nie radzimy, byś korzystał z płatnych usług agencji nieruchomości, ani osób zarządzających wynajmem. Jeśli nie masz w swoim portfolio co najmniej kilku mieszkań, zapewne nie potrzebujesz takiej pomocy.
Kiedy jednak skontaktujesz się z taką firmą/osobą, możesz poprosić o ofertę. Jeśli wybierzesz sprawdzonych profesjonalistów, na pewno otrzymasz dokładne, ale niezobowiązujące szacunki, a w nich znajdziesz proponowaną wysokość czynszu. Zawsze możesz też dopytać, dlatego podali oni taką, a nie inną kwotę.
Dzięki temu zyskasz wiarygodną informację na temat tego, ile możesz zarobić na swoim mieszkaniu na wynajem. Pośrednicy zarabiają na prowizji od każdej miesięcznej opłaty otrzymanej od lokatora, więc podana przez nich kwota zapewne będzie odpowiednio wysoka, ale jednocześnie realna do zapłacenia przez najemcę.
Szukaj lokatora w odpowiednim okresie
W jakim miesiącu najlepiej wynająć swoje mieszkanie? Ruch na rynku nieruchomości na wynajem zmienia się w zależności od pory roku. Najbardziej gorący okres to lato, kiedy nowego lokum szukają dla siebie między innymi studenci. W tym czasie jest też łatwiej o wygodną przeprowadzkę, niż w okresie jesiennych deszczy, czy zimowych mrozów. Dlatego też latem możesz oczekiwać za swoje mieszkanie więcej pieniędzy.
Najgorszy okres to zima, kiedy zainteresowanie przeprowadzkami jest najniższe, a przez to wynajmujący często zmniejszają czynsz, by zainteresować potencjalnych lokatorów ofertą.
Co może się stać, jeśli przeoczysz najlepszą porę na wynajęcie mieszkania i nie znajdziesz wielu chętnych? Przeczytaj historię Stefana, który zaczął szukać lokatora po okresie peaku, a po problemach z lokatorem miał mieszkanie jak chlew i straty finansowe przez brak ochrony Rendin.
Upiększ swoje mieszkanie
Aby na punkcie Twojego ogłoszenia oszaleli potencjalni lokatorzy, lokal, który oferujesz, musi spełniać kilka niezbędnych warunków. Oczywiście musi być on przede wszystkim czysty i schludny, bez usterek i awarii, ale dla wybrednej osoby to będzie za mało. Zainwestuj trochę czasu i pieniędzy w odpowiedni wystrój wnętrz, by stworzyć przestrzeń, w której lokatorzy poczują się naprawdę jak w domu.
Zrób to zgodnie z zasadami sztuki projektowania i dekorowania wnętrz nieruchomości na wynajem, która pozwoli szybko upiększyć lokal. Zarabiaj więcej na wynajmie dzięki możliwościom, jakie daje home staging.
Więcej na temat tego, jak przygotować swoje mieszkanie na wynajem, by było bardziej atrakcyjne dla potencjalnego lokatora, znajdziesz w naszym artykule: Zarabiaj więcej na wynajmie. Home staging dla każdego.
Inne czynniki, które wpływają na wysokość czynszu
Na wysokość czynszu wpływa także aktualna sytuacja na rynku. Wzrost lub spadek liczby potencjalnych najemców, lub dostępnych mieszkań zawsze powodują zmiany w oczekiwanych przez właścicieli nieruchomości cenach. Widać to było w 2022 roku, kiedy wojna na Ukrainie i fala uchodźców oraz wzrost inflacji spowodowały skok czynszów nawet o kilkanaście procent w stosunku do cen z 2021 roku.
Obecnie sytuacja unormowała się i w 2024 roku ceny najmu nawet spadają - dlatego jeśli wynajmujesz mieszkanie już jakiś czas, może przy następnej umowie pomyśl, czy może obniżyć czynsz, ale jednocześnie nie zmniejszać swoich zarobków. Takie możliwości daje zabezpieczenie płatności i rekompensaty szkód w lokalu z Rendin. To najlepsza dostępna w tej chwili ochrona przed problematycznymi lokatorami i stratami, jakie się z nimi nieodłącznie wiążą.
Wynajem mieszkania kupionego na kredyt
Jeśli nowa nieruchomość na wynajem, którą kupiłeś, zaciągając kredyt w banku, ma być inwestycją, musisz zadbać o to, by przynosiła Ci ona zyski. Ustalenie czynszu na poziomie Twojej miesięcznej raty hipotecznej to błąd. Dlaczego?
wzrost stóp procentowych może znacząco podnieść wysokość raty, nawet o kilkaset złotych, a czynszu w podpisanej umowie tak łatwo nie podniesiesz,
kredyt to nie wszystkie Twoje wydatki, zaplanuj sobie fundusz remontowy, bo nawet w nowym, czy wyremontowanym mieszkaniu może być konieczność dokonania napraw, czy wymiany sprzętu AGD/RTV,
na mieszkaniu powinieneś też zarabiać, więc pamiętaj, że poza spłacaniem comiesięcznych rat kredytu i zasilaniem Twojego prywatnego funduszu remontowego, powinno ono także przynosić Ci dochód.
Stały lokator - większe bezpieczeństwo
Wielu wynajmujących niechętnie podnosi czynsz, jeśli ten sam lokator zostaje w ich mieszkaniu na kolejną umowę najmu. Tymczasem ceny nieruchomości rosną rok w rok, a kwota najmu powina być skorelowana z tym, ile wart jest lokal. Stara cena na nowej umowie może być nagrodą dla zaufanego lokatora, co do którego jest małe ryzyko niewypłacalności, czy spowodowania szkód. Możesz też umówić się z lokatorem na podwyżkę inflacyjną, czyli o wartość inflacji albo jedynie symboliczną kwotę.
Pamiętaj, że sprawdzona osoba, która mieszka w Twoim lokalu dłuższy czas i powodowała większych problemów to lepsze i bardziej bezpieczne rozwiązanie, niż szukanie nowego lokatora. Może to zająć dłuższy czas, a kolejna osoba to także wielka niewiadoma co do tego, jak poważnie będzie ona traktowała swoje zobowiązania zawarte w umowie najmu.
Jeśli chcesz zarabiać, więcej możesz też wynajmować mieszkanie na pokoje. W ten sposób zarobisz więcej, niż na całym mieszkaniu, a jednocześnie będziesz mógł wchodzić do części wspólnych lokalu (korytarza, kuchni, łazienki) bez konieczności informowania o tym lokatorów i czekania na ich zgodę za każdym razem.
Podsumowanie
Jeśli nie wiesz dokładnie, ile warte jest mieszkanie, które chcesz wynająć swoim przyszłym lokatorom i jakie są jego zalety, prawdopodobnie oczekiwany przez Ciebie czynsz będzie zbyt niski. Wiedząc jakie korzyści lokal oferuje osobom chętnym, by w nim zamieszkać, możesz zaproponować im kwotę, która będzie adekwatna do jakości nieruchomości, a Tobie zapewni maksymalne zyski.
Zanim przygotujesz więc ogłoszenie o wynajmie, nie zapomnij sprawdzić wysokości czynszów w okolicy, zaoferuj mieszkanie w gorącym okresie letnim, a także zadbać o odpowiedni wygląd czterech kątów, które mają przynosić Ci dochód. Nie zapomnij też, by chronić swój lokal na wynajem oraz zyski z niego gwarancją płatności czynszu i zabezpieczeniem na wypadek szkód spowodowanych przez lokatora.
