Rynek najmu mieszkań 2024 czeka bardzo prawdopodobna korekta stawek czynszu w dół. Jej efekty w połowie roku widać już dość wyraźnie. Ofert nieruchomości na wynajem jest, poza miejscowościami turystycznymi, więcej a osób poszukujących lokali ubywa. Sytuacja zmienia się więc na korzyść lokatora, który może zacząć przebierać w ogłoszeniach i dyktować swoje warunki.

Wystarczy prześledzić dane z rynku nieruchomości:

Na grafice wyżej znajdziesz trendy cen najmu według Otodom. Ostatnie dostępne dane, z czerwca 2024, które zaznaczyliśmy na wykresie na czerwono, pokazują, że ma miejsce tendencja spadkowa czynszów, nawet w Warszawie. Podobna sytuacja, z wyjątkiem drobnych wzrostów cen w atrakcyjnych turystycznie regionach przed wakacjami (tam także znacząco spadła liczba dostępnych do wynajęcia mieszkań - w Trójmieście o 16%, w Krakowie o 12% - prawdopodobnie w związku z sezonową zmianą modelu najmu na krótkoterminowy), podobna jest w całej Polsce. Od początku roku średnie ceny czynszu spadły w większości miast o 100-200 złotych. Aktualną sytuację na rynku najmu możesz sprawdzić na stronie Otodom Analytics.

Wynajmujący mają w tej sytuacji trzy wyjścia:

1. Złe: zmniejszać zysk z najmu, by dzięki temu utrzymać atrakcyjność swojej oferty i nadal móc przyciągnąć dużą liczbę zainteresowanych osób. Pozwoli im to nadal mieć komfort weryfikacji oraz odrzucania potencjalnie problematycznych kandydatów, by wybrać tego najlepszego.

2. Jeszcze gorsze: utrzymywać wysoki czynsz i zapewne mieć przez to znacznie mniej zainteresowanych, potencjalnych kandydatów. W konsekwencji właściciele nieruchomości ryzykują mniejszą możliwość wyboru lokatora spośród kandydatów i większe ryzyko problemów i strat w czasie najmu.

3. Najlepsze: obniżyć czynsz, ale jednocześnie nie zmniejszać swoich zarobków. Takie możliwości daje gwarancja zapłaty czynszu i rekompensaty szkód w lokalu. To najlepsza dostępna w tej chwili ochrona przed problematycznymi lokatorami i stratami, jakie się z nimi nieodłącznie wiążą.

Problematyczni lokatorzy powodują duże straty

Mimo zmieniających się na rynku mieszkań na wynajem warunków, właściciele wciąż mają ten sam główny powód do niepokoju, co kiedyś. Najważniejsza rzecz, która spędza im sen z powiek, to obawa, że ich lokator przestanie płacić czynsz i opłaty, a po rozwiązaniu umowy najmu nie będzie chciał wyprowadzić się dobrowolnie.

Taka sytuacja powoduje bowiem rosnące straty, frustrację właściciela, który nie może odzyskać swojej nieruchomości oraz konieczność długotrwałej i drogiej sprawy sądowej o eksmisję koczownika.

Kosztowne problemy z lokatorami powodują, że zyski wynajmujących są mniejsze, niż być powinny. Część osób, która musiała przejść przez długotrwałą sprawę sądową o eksmisję oraz walczyć (zwykle niestety nieskutecznie) o swoje pieniądze po prostu rezygnuje z dalszego oferowania swojego mieszkania na wynajem.

Efektem tego jest bardzo duża liczba lokali, które stoją puste i generują jedynie koszty, chociaż mogłyby one pracować dla swoich wynajmujących i przynosić im konkretne oraz bezpieczne zyski. Takich lokali według GUS w 2022 roku było niemal 150 tys (liczba lokali, które wskazały zerowe zużycie wody przez cały rok).

Podnoszenie czynszu nie będzie już takie łatwe

Po latach stale rosnących czynszów najemcy są niezwykle czuli na zmieniające się ceny. Wynajmujący, którzy będą chcieli zwiększyć swój zysk podnosząc czynsze, ryzykują problemy takie, jak:

• Rezygnacja dotychczasowych lokatorów, którzy po prostu poszukają sobie nowego, tańszego mieszkania, nawet jeśli będzie to dla nich oznaczało przeprowadzkę, niższy standard, czy gorszą lokalizację.

• Długi okres bez lokatorów, podczas którego mieszkanie stoi puste i nie zarabia, ponieważ szukające dla siebie lokalu osoby wybierają inne, tańsze rozwiązania.

Wynajem bez kaucji to większe zainteresowanie Twoją ofertą

Ochrona na wypadek problemów z lokatorem, przerw w płatnościach lub braku płatności czynszu oraz innych opłat to najlepsza dostępna dziś na rynku opcja dla wynajmujących. Wraz z nią właściciele lokali otrzymują także rekompensatę za szkody w mieszkaniu na wynajem wyrządzone przez lokatora.

A ponieważ to Rendin gwarantuje właściwe wywiązanie się z zapisów umowy przez lokatora, mieszkanie wynająć można bez konieczności wpłacania kaucji, co jest dla szukających lokum bardzo atrakcyjne i gwarantuje duże zainteresowanie Twoją ofertą.

Weryfikacja lokatorów to mniejsze ryzyko problemów

Kiedy wynajmujesz swoje mieszkanie, oddajesz je nieznajomej osobie, która obiecuje, że będzie Ci za to płacić. A co jeśli Twój nowy lokator ma za sobą niespłacone długi i wkrótce Ty też możesz dołączyć do jego wierzycieli? Lepiej nie ryzykuj podpisania umowy z niezweryfikowaną osobą. Sprawdź jej wiarygodność finansową za darmo z Rendin.

Każdy kandydat na lokatora, który będzie chciał wynająć Twoje mieszkanie, musi najpierw przejść naszą procedurę weryfikacji. Rendin sprawdza, czy dana osoba znajduje się w bazie danych o dłużnikach. Jeśli tak jest, nie będzie ona mogła podpisać z Tobą umowy.

Gwarancja finansowa to bezpieczeństwo Twoich zysków

Wynajmując swoje mieszkanie bez dodatkowej ochrony musisz brać pod uwagę ryzyko strat z powodu braku płatności oraz szkód w nieruchomości. Każdy problem sprawia, że zarabiasz mniej. Jest jednak na to sprawdzone rozwiązanie.

Wszystkie umowy najmu podpisane na platformie Rendin są objęte rekompensatą strat spowodowanych przez lokatora. To nasza obietnica, którą składamy wynajmującym, kiedy przesyłamy im informację o pozytywnej weryfikacji kandydata na lokatora.

Najem przez Rendin to ochrona w wysokości 10-krotności czynszu, a więc bezpieczeństwo 10 razy większe, niż z kaucją.

Pomoc prawna to pewność, że podejmujesz dobre decyzje

Klienci Rendin mają dostęp do naszego Działu Prawnego od momentu założenia bezpłatnego konta na naszej platformie. Nasi prawnicy odpowiedzą na każde pytanie dotyczące najmu, a także wyjaśnią najlepsze praktyki, które pomogą chronić Twoją nieruchomości oraz zyski z jej wynajmu. Doradzą także w kwestiach związanych z podatkami.

Wpływ na obecne zmiany na rynku najmu miało kilka wydarzeń z ostatnich lat. Niektóre z nich były zupełnie niezależne od lokalnych uwarunkowań, inne z kolei to bezpośredni lub pośredni efekt działań polskiego rządu w ostatnich latach, a nawet dekadach. Zmieniają się ceny mieszkań, prognozy 2024 pokazują, że może rozpocząć się trend spadkowy.

1. Inwestycje w najem. Kiedy 24 lutego 2022 rozpoczęła się rosyjska inwazja na Ukrainę, do Polski uciekło przed wojną kilka milionów uchodźców. Znaczna ich część weszła na rynek najmu i zwiększyła konkurencję wśród kandydatów na lokatorów. W efekcie tego czynsze zaczęły gwałtownie rosnąć.

Jednocześnie rosła inflacja, więc ci, którzy mieli pieniądze, chcieli zabezpieczyć się przed utratą ich wartości kupując nieruchomości na wynajem. Wydawało się wtedy idealnym rozwiązaniem, ponieważ zapotrzebowanie na mieszkania do wynajęcia było ogromne, a czynsze rosły z miesiąca na miesiąc.

Duże zapotrzebowanie na nieruchomości spowodowało wzrost średniej ceny metra kwadratowego mieszkania od grudnia 2022 do sierpnia 2023. Podwyżki miały różną wysokość, w największych miastach osiągnęły 15,48% w Warszawie, a nawet 15,22% w Krakowie (według Otodom.pl). Miał na to wpływ także nowy program kredytów hipotecznych, a którym niżej.

2. Bezpieczny kredyt 2%, z którego można było korzystać od 1 lipca 2023, spowodował gwałtowny wzrost cen mieszkań. Już w kilka tygodni po tym, jak banki zaczęły przyjmować wnioski, średni koszt zakupu metra kwadratowego mieszkania wzrósł aż o 5%.

Dotyczyło to szczególnie mieszkań mniejszych i o niższej cenie, czyli tych, na które na rynku nieruchomości był największy popyt. Były one bowiem poszukiwane zarówno do zamieszkania, jak i pod wynajem, który wtedy wciąż wydawał się świetnym interesem.

3. Coraz mniej studentów. Wynajem mieszkań i pokoi osobom, które studiują na uczelniach wyższych, był od dawna świetnym biznesem. Osoby w wieku około 20 lat miały zwykle małe wymagania jeśli chodzi o standard nieruchomości, nie znały też swoich praw jako lokatorów. Wynajmujący mogli przez to postępować z nimi tak, jak chcieli, także dlatego, że najem był często “na gębę”.

Ta bonanza już dawno się skończyła. Według danych Głównego Urzędu Statystycznego liczba studentów zmniejszyła się o aż 1/3 od roku akademickiego 2010/2011. Wówczas było ich aż 1 841 tys., a w 2023 już tylko 1 223 tys.

Według niemal wszystkich prognoz dotyczących tego, jak zachowywać się będą ceny nieruchomości oraz czynsze, 2024 rok będzie okresem co najmniej stagnacji, a zapewne także spadku cen i czynszów. Powodem jest przesycenie, jakiego doświadcza rynek najmu mieszkaniami, a także mniejszą niż w ubiegłych latach liczbą zainteresowanych nimi osób.

Coraz trudniej będzie więc znaleźć lokatorów, ponieważ mając większy wybór, będą oni asertywnie podchodzić do oczekiwać finansowych wynajmujących. Biorąc pod uwagę to, ile mieszkań na wynajem jest na rynku, zawsze będą oni mogli powiedzieć "znajdziemy sobie coś tańszego".