W skrócie:
Wzór umowy najmu stworzony przez prawników Rendin znajdziesz w podsumowaniu tego artykułu. Przeczytaj także cały tekst, by dokładnie zrozumieć zawiłości najmu zwykłego i zyskać bezpieczny oraz stabilny zysk z Twojej nieruchomości.
Umowa najmu mieszkania - jakie przepisy ją regulują?
Wiele osób, szczególnie stawiających pierwsze kroki w wynajmie, nie wie do końca, jakie przepisy regulują najem zwykły. Duża część uważa, że zastosowanie ma wyłącznie Kodeks cywilny, a strony mogą wprowadzić dowolne warunki, jeśli tylko się na nie wspólnie zgodzą.
Rzeczywistość wygląda inaczej. Najbardziej istotne dla wynajmującego i najemcy przepisy znajdują się w Ustawie o ochronie lokatorów, która jest ważniejsza od Kodeksu cywilnego. Każdy zapis umowy najmu, który jest z tą ustawą sprzeczny, jest z zasady nieważny.
Dlaczego umowa najmu mieszkania nie może zawierać dowolnych zapisów?
Ustawa o ochronie lokatorów ma zabezpieczać osoby mieszkające w wynajętych mieszkaniach przed nadużyciami ze strony ich właścicieli (osób prywatnych, spółdzielni, gmin, itp.). Jej zapisy są ważniejsze, niż wolność zawierania umów zapisana w Kodeksie cywilnym, a odstępstwa możliwe jedynie na korzyść najemcy.
Na przykład:
Ustawa o ochronie lokatorów mówi, że wypowiedzenie umowy najmu może nastąpić po trzech niezapłaconych okresach rozliczeniowych, (należy wtedy wysłać wezwanie do zapłaty w ciągu kolejnego miesiąca i dopiero wtedy można wypowiedzieć umowę). Zatem nawet jeśli strony zapiszą w umowie, że można rozwiązać ją po braku jednego czynszu, ten punkt będzie nieważny.
Ale:
Strony mogą umówić się, że wypowiedzenie będzie mogło mieć miejsce dopiero po czterech niezapłaconych czynszach i taki zapis będzie zgodny z prawem.
Umowa najmu na czas określony, czy nieokreślony?
Chociaż zwykła umowa najmu mieszkania może być podpisana zarówno na określony czas, na przykład 12, czy 24 miesiące, jak i bezterminowo, zdecydowanie odradzamy korzystanie z tej drugiej możliwości.
Umowa najmu na czas określony
Daje ona wynajmującemu o wiele lepsze zabezpieczenie przed nieuczciwym lub nierzetelnym lokatorem, który mógłby na przykład przestać regulować swoje zobowiązania lub niszczyć lokal i jego wyposażenie.
W takiej sytuacji nawet jeśli nie uda się skutecznie wypowiedzieć umowy (bo najemca unika kontaktu i nie odbiera korespondencji) wygaśnie ona sama w określonym terminie.
Umowa najmu na czas nieokreślony
W przypadku umowy na czas nieokreślony największym niebezpieczeństwem dla właściciela nieruchomości jest nieuczciwy najemca. Wystarczy, że przestanie płacić czynsz i nie będzie odbierał korespondencji z wypowiedzeniem umowy, by zamienić życie wynajmującego w koszmar.
By eksmitować lokatora, trzeba najpierw wypowiedzieć mu umowę. Jeśli lokator skutecznie unika przyjęcia wypowiedzenia od wynajmującego, ten nie może skierować sprawy do sądu. Musi za to wciąż ponosić wszystkie koszty związane z nielegalnym używaniem jego lokalu przez lokatora.
Z tego powodu umowa najmu na czas nieokreślony jest dla właścicieli nieruchomości wyjątkowo niebezpieczna i nie powinni oni pod żadnym pozorem decydować się na to rozwiązanie.
Umowa najmu - na jaki okres najlepiej ją podpisać?
Najbezpieczniejsza umowa najmu mieszkania to ta na 1 rok. Daje nam ona niemal pewność stabilnego dochodu na 12 miesięcy, a po tym czasie możemy na przykład podpisać z najemcą nową umowę, poszukać innego lokatora, czy też w ogóle zrezygnować z wynajmowania.
Umowa na rok daje też właścicielowi mieszkania możliwość podnoszenia wysokości czynszu w reakcji na zmieniającą się sytuację gospodarczą, inflację, itp., co 12 miesięcy. O tym, jak dokładnie wygląda podnoszenie czynszu za mieszkanie, piszemy w osobnym tekście oraz dalszej części tego.
Kaucja za mieszkanie - dobre zabezpieczenie umowy najmu?
Twoje zobowiązania wobec najemcy reguluje ustawa o ochronie lokatorów. Niestety, zabezpieczenie jego zobowiązań wobec Ciebie nie jest uregulowane. Dlatego w wynajmie lokali stosuje się kaucję, czyli finansowe zabezpieczenie Twoich ewentualnych roszczeń.
Kaucję najczęściej pobiera się przy podpisaniu umowy najmu lub przekazaniu lokalu najemcy. Jej wysokość to zwykle równowartość miesięcznego lub dwumiesięcznego czynszu. Po wzajemnym rozliczeniu między stronami musisz zwrócić kaucję najemcy w ciągu 30 dni od zakończenia umowy.
Jeśli jednak w mieszkaniu dojdzie do uszkodzeń lub zniszczeń przekraczających zużycie z powodu normalnego użytkowania, możesz użyć kaucji, by zapłacić za ich usunięcie.
Koszty napraw, wymiany mebli, sprzątania, itp. przekroczyły kwotę kaucji? Masz prawo żądać od byłego najemcy zwrotu poniesionych przez Ciebie kosztów. Niestety, odzyskać utracone w ten sposób pieniądze jest bardzo trudno i większość właścicieli nawet tego nie próbuje.
Kaucja za mieszkanie - jaka wysokość?
Pamiętaj, że każdy najemca to Twój potencjalny dłużnik. Nawet jeśli liczysz na bezproblemowy najem, musisz brać pod uwagę, że w jego trakcie mogą pojawić się kłopoty. Kaucja ma zabezpieczyć Cię w przypadku, gdyby lokator przestał płacić, lub wyrządził szkody w mieszkaniu.
Kaucja za mieszkanie ma najczęściej wysokości miesięcznego czynszu najmu. Jeśli wyposażenie lokalu ma wyższy standard zabezpieczenie może być wyższe i stanowić np. 2, czy 3-krotność czynszu, do maksymalnie jego 12-krotności.
Niestety, im wyższa kaucja, tym mniej chętnych na Twój lokal.
Typowa kaucja za mieszkanie może nie wystarczyć!
Warto jednak zastanowić się, czy te pieniądze będą w ogóle w stanie pokryć ewentualne szkody, jeśli najemca nie będzie chciał płacić lub z jego winy dojdzie do szkód w mieszkaniu. Według niedawnych badań Rendin średnia strata z tego tytułu to w Polsce aż 9 000 zł.
Rzadko kiedy zrekompensuje ją więc typowa 1, czy 2-miesięczna kaucja. Dla własnego bezpieczeństwa i spokoju w czasie, kiedy trwa umowa najmu mieszkania, wynajmujący powinien zadbać o dodatkowe zabezpieczenia, które ochronią jego zyski z nieruchomości. Co może zrobić właściciel mieszkania?
Inne metody zabezpieczenia dla wynajmujących
Aby zwiększyć bezpieczeństwo zysków z wynajmu mieszkania, zweryfikuj sytuację zawodową i finansową kandydatów na najemców. Wynajmujący ma prawo poprosić o na przykład zaświadczenie o zarobkach, umowę o pracę, czy bankowe potwierdzenie wysokości pensji.
Kandydat na lokatora nie musi oczywiście zgodzić się na przedstawienie takich dokumentów. Jeśli jednak tego nie zrobi, Ty możesz zwyczajnie nie brać go pod uwagę podczas decydowania, z kim podpiszesz umowę najmu mieszkania.
Podpisując umowę z najemcą, który będzie mieszkał w Twoim lokalu wraz z innymi osobami (partnerem, dziećmi, rodzicami, kolegą ze studiów, itp.), pamiętaj, by były one wymienione z imienia i nazwiska. Masz prawo także żądać podania ich numerów PESEL.
Ochrona 10-krotnie lepsza, niż kaucja za mieszkanie
Jeśli potrzebujesz solidnego zabezpieczenia finansowego na wypadek braku płatności czynszu, skorzystaj z oferty Rendin Polska. Zwykła umowa najmu podpisana na Rendin.pl otrzymuje zabezpieczenie finansowe w wysokości aż 10-krotności czynszu, a Ty masz dostęp do darmowych porad prawnych dotyczących wynajmu.
W przypadku problemów z lokatorem otrzymasz szybki zwrot utraconych pieniędzy i kosztów poniesionych np. w związku z usunięciem zniszczeń dokonanych przez najemcę. Takie zabezpieczenie to spokój i duża stabilność zysków z wynajmu nieruchomości.
Kiedy umowa najmu na czas określony może przejść na czas nieokreślony?
Jeśli z różnych powodów nie chcesz przedłużać najmu, pamiętaj, pod żadnym pozorem nie pozwól lokatorowi na bezumowne pozostanie w mieszkaniu po wygaśnięciu umowy. Gdy bowiem po upływie czasu jej trwania albo wypowiedzeniu najemca za Twoją zgodą (nawet ustną!) pozostanie w lokalu, umowa z mocy prawa zmieni się w umowę na czas nieokreślony.
Oczywiście możesz zgodzić się na dłuższy pobyt najemcy w lokalu, na przykład jeśli ma on problem ze znalezieniem nowego lokum, a Ty chcesz wyświadczyć mu przysługę. W takim przypadku jednak podpisz nową umowę najmu, nawet na 3 miesiące.
Pilnuj zatem terminów, zapisuj je w swoim kalendarzu i ustawiaj przypomnienia. Większość najemców jest uczciwa, ale nigdy nie wiesz, kiedy trafisz na takiego, który będzie chciał żyć wygodnie na Twój koszt.
Wypowiedzenie umowy najmu
Wypowiedzenie umowy najmu na czas nieokreślony
Jeżeli czas trwania najmu mieszkania nie został oznaczony w umowie, a najemca płaci czynsz co miesiąc, taką umowę można wypowiedzieć z zachowaniem 1-miesięcznego okresu wypowiedzenia, liczonego od końca miesiąca, w którym umowa została wypowiedziana.
Wypowiedzenie umowy najmu na czas określony
Żadna ze stron nie może wypowiedzieć umowy zawartej na czas określony w normalnych sytuacjach. Są jednak wyjątkowe okoliczności, w których może zrobić to wynajmujący:
najemca używa lokalu niezgodnie z umową i dewastuje je lub niszczy wyposażenie,
zalega z czynszem za trzy miesiące (w przypadku miesięcznych okresów płatności) i został wezwany do zapłaty z wyznaczonym na to miesięcznym terminem,
podnajął innej osobie lokal bez zgody właściciela,
mieszkanie wymaga remontu lub rozbiórki.
Umowa najmu na czas określony ma tę przewagę, że nawet jeśli lokator nie będzie odbierał pism z wypowiedzeniem, w końcu wygaśnie sama, otwierając drogę do eksmisji. W przypadku najmu na czas nieokreślony niepłacący najemca, który nie odbiera wypowiedzeń, może mieszkać na Twój koszt, w zgodzie z Ustawą o ochronie lokatorów.
Eksmisja lokatora
Podstawą do eksmisji najemcy z wynajmowanego mieszkania jest rozwiązanie, wypowiedzenie lub wygaśnięcie umowy najmu. Jeśli strony zgodziły się na jej zakończenie przed terminem, właściciel wypowiedział ją z winy lokatora lub wygasła ona po upływie terminu, lokator korzysta z mieszkania bezumownie i powinien je natychmiast opuścić.
Niestety, zdarzają się lokatorzy, którzy ani myślą to zrobić i wolą żyć na koszt wynajmującego, który musi opłacać za nich czynsz administracyjny, nie ma zysków z wynajmu, a jeśli umowy na media są zawarte na niego, musi też płacić rachunki nielegalnego lokatora.
W takiej sytuacji jedynym rozwiązaniem zgodnym z prawem jest eksmisja, czyli postępowanie sądowe, by uzyskać nakaz eksmisji, a potem komornicze, by wyrok skutecznie wyegzekwować.
Po skierowaniu sprawy do sądu ten ocenia, czy osoba wnioskująca o eksmisję ma prawo do lokalu, czy lokator rzeczywiście zajmuje mieszkanie i czy robi to bezumownie. Jeśli te warunki są spełnione, wyda nakaz opuszczenia lokalu, do którego wynajmujący musi uzyskać tytuł wykonawczy.
Dopiero wtedy do pracy może przystąpić komornik, choć warto wiedzieć, że eksmisja lokatora nie może odbyć się “na bruk”, a komornik często będzie miał związane ręce przez brak alternatywnego lokalu, np. socjalnego, czy tymczasowego. W skrajnych przypadkach eksmisja może trwać latami, co właściciela nieruchomości kosztuje pieniądze, czas i nerwy.
Łatwiejsza eksmisja lokatora - najem okazjonalny
Eksmisja lokatora jest znacznie prostsza, kiedy korzystanie z lokalu reguluje umowa najmu okazjonalnego. W jej przypadku najemca musi podać adres, pod który się wyprowadzi oraz zgodzić się notarialnie na ewentualną eksmisję, co pozwala uniknąć długotrwałej sprawy sądowej. Zobacz, jak w szczegółach wygląda najem okazjonalny z Rendin.
Podsumowanie
Jeśli wynajmując lokal stawiasz na jak najmniej formalności, a zwykła umowa najmu mieszkania to Twój preferowany rodzaj dokumentu, pamiętaj, by tworzyć ją zgodnie z opisanymi wyżej poradami Rendin. Więcej informacji na temat najmu zwykłego znajdziesz też w naszym tekście, gdzie piszemy, jakie są wady i zalety tego popularnego rozwiązania.
Najlepiej zaś skorzystaj z gotowego, sprawdzonego wzoru, który przygotowali dla Ciebie prawnicy Rendin Polska. Znajdziesz go tutaj: Wzory umów Rendin
