Zwykła umowa najmu

Najem polega (w wielkim skrócie) na tym, że właściciel na mocy umowy oddaje najemcy mieszkanie do użytkowania. W zamian za to najemca musi zaś płacić wynajmującemu opłatę (czynsz).

Najem zwykły to najpopularniejszy w Polsce sposób odpłatnego udostępniania nieruchomości lokatorom przez wynajmujących. Choć na rynku dostępne są inne rodzaje umów: najem okazjonalny oraz instytucjonalny, to właśnie umowy najmu zwykłego są wybierane najczęściej.

Taka umowa to niezwykle proste rozwiązanie dla właścicieli nieruchomości, którzy chcą zacząć na nich zarabiać. Za tą prostotą czai się jednak kilka zagrożeń, mogących spędzić sen z oczu, a zamiast zysków, przynieść straty.

W tym poradniku zajmiemy się zaletami oraz wadami najmu zwykłego. Opiszemy umowę w szczegółach, abyś mógł świadomie wybrać rozwiązanie, które najbardziej odpowiada Twoim potrzebom i zabezpiecza Twoje interesy.

Jak wygląda zwykła umowa najmu?

Nie ma ona jednej, określonej prawem formy. Wynajmujący oraz najemca mogą spisać ją sami i będzie ona ważna, jeśli tylko znajdą się w niej takie informacje, jak:

• miejsce i data jej zawarcia,

• dane osób zawierających umowę,

• dokładne określenie przedmiotu najmu (adres lokalu, jego powierzchnia, liczba i rodzaj pomieszczeń, stan prawny, itp.),

• okres trwania umowy,

• kwota, jaką za używanie lokalu ma płacić najemca, czyli czynsz oraz opłaty.

Zwykłą umowę najmu można podpisać własnoręcznie oraz elektronicznie. Rendin oferuje to drugie rozwiązanie, które jest dla stron umowy łatwiejsze i bezpieczniejsze. Umowę najmu można także zawrzeć ustnie, co jednak zdecydowanie odradzamy.

Jeśli szukasz profesjonalnej umowy najmu zwykłego, przygotowanej przez prawników i zgodnej z aktualnymi przepisami, znajdziesz ją w naszym artykule zatytułowanym umowa najmu mieszkania - wzór i najważniejsze elementy 2023.

Zwykła umowa najmu - zalety

Ten rodzaj umowy ma jedną ogromną zaletę - łatwość jej sporządzenia i podpisania. Zwykły najem nie wymaga wizyt u notariusza (ani związanych z tym kosztów), czy dokumentu napisanego specjalnie dla nas przez prawnika.

Taka umowa może być podpisana zarówno w formie papierowej, jak i elektronicznej, a jej różne wzory znaleźć można bez trudu w internecie. Dzięki temu zawarcie umowy jest łatwe i szybkie, wystarczy wydrukować wzór i uzupełnić danymi. Jeśli strony się spieszą, można to zrobić nawet w 15 minut.

Niestety, zwykła umowa najmu nie jest idealna. Regulujące ją przepisy sprawiają, że najemca ma przewagę nad wynajmującym. W skrajnym zaś przypadku może nawet korzystać z mieszkania, nie płacąc za nie miesiącami, czy latami. Takie sytuacje są niezwykle rzadkie, ale jednak mają miejsce.

Właśnie dlatego zwykłą umowę najmu należy wzbogacić o dodatkową ochronę:

• weryfikację kandydatów na najemców,

• gwarancję rekompensaty strat do 10-krotności miesięcznego czynszu oraz

• porady prawne za darmo.

Dzięki takiej pomocy opisane poniżej wady to o wiele mniejszy problem, a właściciel lokalu na wynajem może spać spokojniej.

Wady zwykłej umowy najmu

Daje nieuczciwym lokatorom takie same prawa, jakie mają uczciwi

Polskie przepisy chronią lokatorów tak samo niezależnie od tego, czy płacą oni czynsz i rachunki, jak zobowiązali się do tego w umowie, czy nie. Wynajmujący mają zaś bardzo ograniczone możliwości walki z tym, co jest w rzeczywistości okradaniem ich.

Nie pomaga także to, że wynajmujący, którzy chcą pozbyć się dzikich lokatorów, mieszkających na ich koszt miesiącami, porównywani są w mediach do niesławnych “czyścicieli kamienic”.

W efekcie najemca, który zna prawo, może mieszkać w wynajętym lokalu za darmo miesiącami, a nawet latami. W najgorszym dla właściciela przypadku bezterminowej umowy najmu, jeśli lokator nie będzie odbierał wypowiedzenia umowy, teoretycznie może zajmować mieszkanie jeszcze dłużej. Rekord, o którym wiemy, to aż 14 lat!

Nie wszystkie zapisy umowy najmu zwykłego można negocjować

Większość wynajmujących, którzy podpisują zwykłą umowę najmu, nie wie o tym, że jej zapisy są określone przez prawo. Strony mogą negocjować jedynie:

• przywileje i obowiązki,

• wysokość czynszu najmu,

• wysokość kaucji (do 12-krotności miesięcznej stawki czynszu) i

• terminy płatności.

Nie można natomiast negocjować:

• wprowadzania podwyżek czynszu najmu w trakcie trwania umowy,

• przyczyn umożliwiających wypowiedzenie umowy przed terminem, ani

• okresu wypowiedzenia umowy.

Nielegalne jest też zakazywanie zameldowania się w wynajętym mieszkaniu lokatorom, których dane widnieją w umowie.

Wzór umowy najmu zwykłego z błędami? Internet jest ich pełen!

Zwykłe umowy najmu są tak powszechne, że znalezienie gotowego wzoru w internecie zajmuje zaledwie kilka chwil. Niestety, osoba, która nie zna się na prawie, nie może stwierdzić, czy szkic, który zamierza wypełnić danymi, jest zgodny z prawem i aktualny.

Najmniejszy problem, to trafienie na wzór, który jest po prostu nieaktualny. Gorzej będzie, jeśli znajdziesz napisany przez osobę, której tylko wydawało się, że zna przepisy. Łatwo wtedy uwierzyć, że każde postanowienie umowy na pewno obowiązuje, podczas gdy w rzeczywistości tak nie będzie, o czym pisaliśmy wyżej.

Zamiast więc szukać na ślepo i zdawać się na wzory umów stworzone przez przypadkowych ludzi, skorzystaj z dostępnej zupełnie za darmo umowy najmu zwykłego przygotowanej przez profesjonalnych prawników.

Eksmisja dzikiego lokatora - droga przez mękę

Na koniec zostawiliśmy największą z wad zwykłej umowy najmu, czyli praktyczną bezkarność lokatora, który nie chce opuścić Twojego mieszkania, choć prawo (teoretycznie) stoi po Twojej stronie.

Większość najemców wywiązuje się z zawartej umowy najmu, płaci czynsz na czas i nie powoduje problemów dla sąsiadów, czy właściciela mieszkania. Czasem trafia się niestety lokator, który:

• łamie zapisy umowy (np. nie płaci czynszu) i utrudnia właścicielowi jej wypowiedzenie;

• otrzymuje prawidłowe wypowiedzenie umowy przed czasem, ale się nie wyprowadza;

• nie chce opuścić lokalu po terminowym zakończeniu umowy.

Właściciel nie może samodzielnie wyrzucić lokatora, nawet jeśli jest nim oszust, który od miesięcy nie płaci czynszu, opłat i rachunków. Nie wolno mu też odciąć mediów w mieszkaniu (prądu, gazu, wody, ogrzewania), jeśli te usługi są zarejestrowanie na niego.

Jeśli chcąc odzyskać swoje mieszkanie, zrobi zaś jedną z wymienionych rzeczy, narazi się na odpowiedzialność karną. W skrajnym przypadku może zostać skazany nawet na karę więzienia.

Dlatego lepiej zabezpieczyć się podpisując zawczasu z najemcą umowę najmu okazjonalnego, z którą eksmisja lokatora jest o wiele szybsza i łatwiejsza.

Rozwiązanie - profesjonalna mediacja!

Nawet najbardziej skomplikowane problemy można rozwiązać podczas rozmowy, uczciwie stawiając sprawę i mając za sobą doświadczenie w relacjach z trudnymi lokatorami. Profesjonalna pomoc prawna i mediacja to coś, do czego dostęp powinien mieć każdy właściciel nieruchomości.

Negocjując, można często uniknąć konieczności skierowania sprawy do sądu. Proces to gwarancja gigantycznego stresu, dodatkowe koszty oraz długie oczekiwanie na wyrok.

Nawet proces sądowy i komornik nie gwarantują szczęśliwego zakończenia

Eksmisja lokatora i odzyskanie mieszkania możliwe są wyłącznie po wyroku sądu. W zależności od tego, jak skomplikowana jest sprawa i jak dużo pracy mają sędziowie, uzyskanie orzeczenia może zająć nawet ponad 2 lata.

Korzystny wyrok to też nie zawsze koniec problemów właściciela. Dziki lokator wcale nie musi się do niego zastosować, co więcej, za zignorowanie decyzji sądu nic mu nie grozi. Jeśli wciąż nie chce się wyprowadzić, ostatnią deską ratunku wynajmującego jest eksmisja komornicza.

Po otrzymaniu wyroku sądowego komornik wzywa eksmitowaną osobę do opuszczenia mieszkania i wyznacza jej na to ostateczny termin. Niestety, wciąż nie musi to oznaczać końca zmartwień właściciela, ponieważ zgodne z prawem nikogo nie można eksmitować na bruk.

Jeśli dziki lokator ma prawo do innego lokalu, nawet na drugim końcu Polski, problem jest rozwiązany, a komornik w towarzystwie policji wykonuje wyrok sądu.

Jeśli takiego prawa nie ma, komornik zawiadamia o tym gminę i czeka na wyznaczenie lokalu zastępczego, co znów może trwać latami.

W praktyce na lokal socjalny, zamienny lub pomieszczenie tymczasowe czekać trzeba co najmniej kilka miesięcy. Oznacza to, że od pierwszego niezapłaconego czynszu do ostatecznego eksmitowania dzikiego lokatora mogą upłynąć nawet ponad 3 lata.

A inne straty wynajmującego?

Najemcy, którzy opuszczają mieszkanie po konflikcie z wynajmującym, szczególnie ci eksmitowani przez komorników, by zemścić się na właścicielu lokalu, często zostawiają za sobą śmietnisko i zniszczenia.

To dla właściciela dodatkowe koszty związane ze sprzątaniem i remontami, nim będzie on mógł ponownie wynająć mieszkanie. Odzyskanie związanych z tym wydatków od dzikiego lokatora jest jeszcze trudniejsze, niż eksmisja i także wymaga sprawy sądowej, działania komornika oraz długich lat czekania, bez gwarancji powodzenia.

Dlatego podpisując zwykłą umowę najmu, dobrze jest wzbogacić ją o dodatkową warstwę ochrony w postaci gwarancji rekompensaty strat finansowych, w tym poniesionych w wyniku dewastacji wynajmowanego lokalu.

Lepiej zabezpiecz umowę dodatkową gwarancją

Najlepsze rozwiązanie, jeśli chcesz uniknąć problemów takich, jak opisane wyżej, to umowa najmu okazjonalnego. Jeśli jednak z różnych powodów nie możesz skorzystać z lepszej ochrony na wypadek eksmisji, którą daje najem okazjonalny, wzbogać zwykłą umowę o ochronę Rendin.

Twoja zwykła umowa najmu zyska gwarancję rekompensaty strat do 10-krotności miesięcznego czynszu. Skorzystasz też z darmowej weryfikacji najemców i bezpłatnej pomocy prawnej.