Decyzja o wynajmie własnego mieszkania dla wielu właścicieli nie jest prosta. Z jednej strony może stanowić dobre źródło dodatkowego, comiesięcznego dochodu. Z drugiej natomiast udostępniając komuś swój lokal nigdy nie można mieć pewności czy najemca zadba o niego jak o swój własny. Dobra wiadomość? Przy zachowaniu kilku głównych zasad, problemy z najemcami są często możliwe do uniknięcia lub zminimalizowania.
Najczęstsze problemy przy wynajmowaniu mieszkania – zaległy czynsz i zniszczenie lokalu
Problemem, z którym wynajmujący spotykają się zdecydowanie najczęściej są nieuregulowane przez najemców należności. Z sytuacją, kiedy lokator nie płaci, spotkało się aż 63,4% ankietowanych właścicieli mieszkań. (Badanie Rendin i Mieszkanicznik - “Problemy i perspektywy wynajmujących 2022”) Drugą trudnością, którą napotykają wynajmujący, jest zniszczenie wynajmowanego mieszkania przez najemcę lub uszkodzenie znajdujących się w nim mebli i sprzętów. Wśród pozostałych odpowiedzi właścicieli nieruchomości pojawiły się takie odpowiedzi, jak: najemca zachowuje się niewłaściwie, kradnie sprzęt z mieszkania, utrudnia dostęp do lokalu i odmawia opuszczenia mieszkania, pomimo zakończenia umowy.
Ze względu na dużą wartość nieruchomości umowa najmu zawsze wiąże się z pewną niepewnością i wymaga obustronnego zaufania. Uczciwi najemcy obawiają się odmowy zwrotu kaucji lub nagłej podwyżki, a właściciele zniszczenia mieszkania lub odmowy opłacania ustalonego czynszu. Pomóc w takim przypadku może skorzystanie w jej ramach ze wsparcia wyspecjalizowanej firmy gwarantującej zabezpieczenie finansowe umowy i pomoc w sytuacjach spornych, a także weryfikację potencjalnego lokatora. Nowoczesne aplikacje do wynajmowania pomagają łączyć obie strony, minimalizując ryzyka i potencjalne konflikty
– tłumaczy Piotr Kula, Manager ds. Rozwoju Rynkowego Rendin Polska.
Wynajmujesz lokal? Sprawdź, jak inni chronią się przed problemami z najemcami
Aż 8 na 10 respondentów biorących udział w badaniu Rendin i Stowarzyszenia Mieszkanicznik zadeklarowało, że stosują jedną lub kilka metod chroniących ich na wypadek trafienia na problematycznego najemcę. Najpopularniejszym podejściem jest próba zabezpieczenia się już na etapie szukania najemcy oraz zawierania z nim umowy. Dobra umowa najmu lokalu mieszkalnego powinna zabezpieczać interes właściciela i zawierać szczegółowo opisane warunki jej wypowiedzenia, zobowiązania obu stron oraz zakres czasowy.
Kary za spóźnienie z płatnością w umowie najmu
Według danych z badania, najczęstszym sposobem ochrony swoich interesów przez wynajmujących jest wpisanie do umowy dodatkowych zapisów określających kary za opóźnienia w płatnościach, które stosuje ponad połowa respondentów. To tzw. kara umowna w umowie najmu lokalu, czyli kara finansowa dla najemcy, nakładana pod określonymi warunkami. Warto jednak zwrócić uwagę, że zastosowanie jej może wręcz pogorszyć sytuację lokatora.
Takie rozwiązanie stoi w kontrze do obowiązujących przepisów prawa, gdyż kary umowne nie mogą dotyczyć zobowiązań pieniężnych (art. 483 Kodeksu cywilnego). Oznacza to, że w przypadku konieczności podjęcia czynności prawnych względem lokatora-dłużnika, wynajmujący znajdzie się w niekorzystnej sytuacji. Sąd uznając te zapisy za bezprawne, nie będzie egzekwował należności z nimi związanych. Fakt stosowania takich kar umownych wskazuje jednocześnie, iż najemcy zgadzają się na nie, nie znając prawa, lub godząc się na nie, świadomie stawiając się w niekorzystnej sytuacji. Przy okazji warto także wspomnieć o drugiej praktyce, którą jest odcinanie lokatorom dostępu do mediów, w wyniku czego narażają się oni nawet na odpowiedzialność karną. Misją Stowarzyszenia Mieszkanicznik jest cywilizowanie rynku najmu i edukowanie jego uczestników. Mamy na celu dzięki naszym wysiłkom, osiągnąć sytuację, w której prawa obu stron umowy najmu będą jednakowo dobrze zabezpieczone, w efekcie czego nie będzie przesłanki do prób dodatkowego, w tym przypadku niezgodnego z prawem zabezpieczania swoich interesów
– objaśnia Jacek Kusiak, Prezes Stowarzyszenia Mieszkanicznik.
Jak zabezpieczyć mieszkanie na wynajem na inne sposoby?
Do innych często wykorzystywanych metod należą wymagane ubezpieczenie najemcy (23,7%) czy negocjacje z lokatorem (26,8%). Dodatkowo, niektórzy wynajmujący zabezpieczają się korzystając z umowy najmu okazjonalnego, poręczenia od rodziny najemcy i jego weryfikacji.
Problematyczne prawo i długi proces
Ciekawy wydaje się fakt, że aż 74,4% ankietowanych właścicieli mieszkań, którzy doświadczyli problemów z najemcami, nie szukało ich rozwiązania w sądzie, zatem większość wynajmujących nie uzyskała odszkodowania za zniszczenie mieszkania. Powodem takiej niechęci do wejścia na drogę prawną może być bardzo silna ochrona lokatorów w polskim ustawodawstwie oraz potencjalna długość procesu. W przypadku zdecydowanej większości wynajmujących ich strata z tytułu problemów z najemcą mieściła się w przedziale od 4 do 5 tysięcy zł.
Uciążliwość procesu w kontekście odzyskania stosunkowo niedużej kwoty może być dla wielu właścicieli mieszkań odstraszająca. Rachunek zysku i potrzebnego nakładu energii może zniechęcać do podjęcia tego wysiłku i należnej ochrony własności. To niekorzystna informacja, gdyż sprzyja to przeświadczeniu nieuczciwych najemców, że mogą być bezkarni. Z tej perspektywy dodatkowo zyskują usługi firm zajmujących się weryfikacją i zabezpieczeniem finansowym umowy, które w takich sytuacjach mogą przyjąć rolę mediatora, a w razie niemożliwości dojścia do kompromisu gwarantują wynajmującemu wypłatę zadeklarowanej sumy
– komentuje Piotr Kula z Rendin Polska.