Ustawa regulująca najem instytucjonalny
Przepisy regulujące umowy najmu instytucjonalnego zawarte są w Ustawie z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, konkretnie w artykułach 19f – 19j.
Regulują one wymagania zarówno wobec wynajmujących, jak i lokatorów, po których spełnieniu umowa nabiera mocy najmu instytucjonalnego.
Czym jest umowa najmu instytucjonalnego?
Najem instytucjonalny jest formą umowy najmu lokali przeznaczonych na cele mieszkaniowe, dedykowaną osobom prowadzącym działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali. Warto wiedzieć, że najem instytucjonalny wyłącza działanie części przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów oraz Kodeksu cywilnego, dzięki czemu ta forma umowy jest bezpieczniejsza niż zwykła umowa najmu. Szczególnie jeśli chodzi o kwestie zapłaty za najem i ewentualnej eksmisji niesolidnego lokatora. Przede wszystkim, najemca do zawarcia takiej umowy jest zobowiązany notarialnie poświadczyć dobrowolne poddanie się egzekucji. Umowa najmu instytucjonalnego nie tylko skraca czas ewentualnego odzyskania lokalu od nieuczciwego lokatora, ale w wielu przypadkach umożliwia eksmisję w ogóle.
Najważniejsze cechy umowy Najmu instytucjonalnego to:
Jest zawierana na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat.
Lokal musi być tu przeznaczony na cele mieszkalne.
Wynajmującym jest osoba fizyczna, osoba prawna lub jednostka organizacyjna niebędąca osobą prawną, prowadząca działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali.
Najem okazjonalny czy instytucjonalny: jaka umowa jest najlepsza na wynajem mieszkania?
Zacznijmy od tego, iż najem instytucjonalny jest młodszym rodzeństwem najmu okazjonalnego i różni się kilkoma szczegółami, o których poniżej. W artykule Rendin: Uczyniliśmy najem okazjonalny lepszym, opisaliśmy przewagę umów najmu okazjonalnego względem zwykłych umów najmu. W skrócie i co najważniejsze: jeśli ze zwykłą umową najmu, podpisaną na dodatek na czas nieokreślony, trafisz na lokatora, który nie będzie ci płacić i będzie unikać wyprowadzenia się z twojego lokalu, droga do eksmisji często prowadzi przez wieloletni i kosztowny proces sądowy. Dodatkowo komornik musi mieć dokąd eksmitować takiego najemcę, a do tego potrzebny jest lokal zastępczy od gminy, a na taki można czekać latami. Słowem – nieuczciwy lokator może być twoim utrapieniem przez lata.
Decydując się na najem okazjonalny najemca poddaje się rygorowi eksmisji, dzięki czemu zamiast procesu sądowego wystarczy klauzula wykonalności (swojego rodzaju zatwierdzenie) od sądu, na już podpisanym u notariusza dobrowolnym zobowiązaniu lokatora do wyprowadzki. Dodatkowo, lokator podpisując umowę wskazał dokąd się wyprowadzi, przedstawiając oświadczenie właściciela tego miejsca, o możliwości wprowadzenia się pod jego dach. Najem instytucjonalny jest niemalże tym samym, co okazjonalny. Warto jednak znać kilka istotnych różnic.
Najem instytucjonalny a najem okazjonalny: różnice
W najmie instytucjonalnym wynajmującym jest instytucja (osoba fizyczna, prawna, lub jednostka organizacyjna niebędąca osobą prawną) prowadząca działalność w zakresie wynajmu lokali. Najczęściej będzie to więc firma. W najmie okazjonalnym wynajmujący nie prowadzi takiej działalności i jest osobą prywatną.
W najmie instytucjonalnym lokator również notarialnie poddaje się rygorowi egzekucji jeśli chodzi o opróżnienie lokalu i zapłatę. W odróżnieniu od najmu okazjonalnego, nie musi wskazywać adresu, do którego się wyprowadzi, w razie zakończenia umowy.
W związku z powyższym, nie jest potrzebne oświadczenie właściciela takiej nieruchomości, że przyjmie lokatora pod swój dach.
Ostatnią różnicą jest to, że wynajmujący korzystający z najmu instytucjonalnego nie musi zgłaszać takiej umowy do Urzędu Skarbowego, gdyż i tak prowadzi swoją księgowość.
Dla kogo jest umowa najmu instytucjonalnego?
Umowa najmu instytucjonalnego jest idealnym wyborem zarówno dla osób wynajmujących mieszkania poprzez swoją działalność gospodarczą, nawet jeśli jest to jedno mieszkanie, jak i dla dużych funduszy, posiadających w swoim portfolio setki nieruchomości. Dzięki temu, iż najemca notarialnie zobowiązuje się opuścić lokal po zakończeniu umowy, maleje tu ryzyko wieloletniego sporu z lokatorem, który nie płacąc, zajmowałby lokal uchylając się od wyprowadzki
– komentuje Piotr Kula, Manager ds. Rozwoju Rynkowego Rendin Polska.
Najem instytucjonalny: trend rosnący na polskim rynku wynajmu
Fakt, iż najem instytucjonalny jest zarezerwowany jedynie dla prowadzących działalność gospodarczą w zakresie wynajmu lokali, poniekąd ogranicza grono wynajmujących, którzy mogą z niego skorzystać. Rok 2023 przyniósł jednak zmiany podatkowe, które powodują, iż coraz więcej osób skłania się do wynajmu właśnie w ramach prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej. Dzieje się tak dlatego, iż do roku 2022 wynajmujący prywatni mogli zdecydować czy rozliczają podatki od wynajmu na zasadzie ryczałtu (8,5% od przychodu, 12,5% od nadwyżki powyżej 100 tys. zł), czy na zasadach ogólnych, czyli wg skali podatkowej.
Od tego roku, przepisy Polskiego Ładu wyłączyły tę drugą opcję dla wynajmujących prywatnie. Mogą oni skorzystać już tylko z ryczałtu, a to dla wielu osób jest sytuacją niekorzystną. Dlatego właściciele mieszkań, chcący rozliczać się na zasadach ogólnych, wybierają coraz częściej wniesienie swoich mieszkań do działalności gospodarczej.
– Wniesienie mieszkania do działalności gospodarczej powoduje, iż właściciel nie może już wynająć mieszkania podpisując umowę najmu okazjonalnego. Pozostaje więc wybór między zwykłą - mniej bezpieczną umową najmu, a najmem instytucjonalnym. Wielu, szczególnie świadomych zagrożeń wynajmujących, optuje za tą drugą opcją, a my w Rendin wychodząc im naprzeciw, uruchomiliśmy właśnie możliwość zawarcia najmu instytucjonalnego w naszej platformie, gwarantując przy tym pokrycie ewentualnych długów i zniszczeń ze strony najemcy. Sprawdzone i cenione rozwiązania z najmu okazjonalnego przenosimy teraz do najmu instytucjonalnego – dodaje Piotr Kula.
Kto płaci za notariusza zawierając umowę najmu instytucjonalnego?
Ustawa nie reguluje tego, która ze stron umowy najmu instytucjonalnego ma ponieść koszt aktu notarialnego. Określa natomiast maksymalną stawkę, która nie może przekroczyć 1/10 minimalnego wynagrodzenia za pracę, a to w 2023 roku wynosi 3490 zł brutto. Można się zatem spodziewać opłaty nie wyższej niż 349 zł.
Zalecamy, aby koszt ten opłacił wynajmujący, gdyż to interesy właściciela mieszkania są dzięki temu lepiej zabezpieczone. Strony mogą jednak umówić się inaczej.
Najem instytucjonalny – zabezpiecz przychód z najmu.
Najem instytucjonalny z Rendin: gwarancja pokrycia długów i eksmisji lokatora
Wynajmujący może też dodatkowo zabezpieczyć się na wypadek, w którym najemca nie będzie płacić, dokona zniszczeń, za które się nie rozliczy lub nie będzie chciał się wyprowadzić. W takiej sytuacji Rendin gwarantuje pokrycie tych strat do dziesięciokrotności wysokości czynszu od Rendin. Aby uzyskać gwarancję, należy zawrzeć umowę najmu poprzez platformę Rendin. Wystarczy wygenerować umowę i wysłać do niej link z zaproszeniem do najemcy. Ten natomiast, po wejściu w link przejdzie proces weryfikacji, a po uzyskaniu pozytywnego wyniku, będzie mógł podpisać umowę najmu.
Najemca zamiast kaucji dla wynajmującego, płaci miesięczną opłatę równą 2,5% wysokości czynszu do Rendin, co zmniejsza jego koszty, gdyż nie musi zamrażać kaucji.
Właściciel zyskuje gwarancję pokrycia zaległości, za które nie rozliczyłby się najemca.
Obie strony uzyskują wsparcie prawne ekspertów Rendin, na wypadek wystąpienia jakichkolwiek problemów.