W nieruchomościach działasz aktywnie od ponad 20 lat, a od 10 lat przewodzisz stowarzyszeniu Mieszkanicznik, które – jak czytamy na Waszej stronie internetowej – wspiera wynajmujących w prowadzeniu bezpiecznego i etycznego najmu nieruchomości. Bezpieczeństwo i etyka to temat rzeka…
Ale właśnie po to powstał Mieszkanicznik, by proces najmu nieruchomości był maksymalnie bezpieczny dla wynajmującego, szczególnie w porządku prawnym, w którym nie ma równości między wynajmującym a najemcą, a ten drugi często jest w uprzywilejowanej sytuacji. Zanim powstał Mieszkanicznik, ludzie często działali po omacku, nie wiedzieli jak przeprowadzić selekcję najemców, często nie mieli umów lub znaleźli gotowca na pół strony w internecie, który w żaden sposób nie zabezpieczał ich interesów. A potem problemy, straty, batalie sądowe… Mieszkanicznik od początku był miejscem wymiany doświadczeń. Uczyliśmy się od siebie nawzajem, wyciągaliśmy wnioski, obserwowaliśmy trendy, a potem je również kreowaliśmy stanowiąc przede wszystkim standardy najmu. Bezpieczeństwo i etykę transakcji określa pięć złotych zasad Mieszkanicznika.
Selekcja najemcy
Dobra umowa
Pobranie kaucji
Szybka reakcja
Wiedza, ludzie, kontakty, wzajemne wsparcie
Jesteśmy w połowie drogi, ciągle pewne standardy nie są wprowadzone i jest miejsce na rozwój.
O tych zasadach, jak one sprawdzają się w praktyce za chwilę porozmawiamy, ale zastanawia mnie, jak mocno przez te 10 lat zmienił się rynek najmu w Polsce?
Diametralnie. Przede wszystkim, 10 lat temu niemal wszyscy na tym rynku zajmowali się jedną rzeczą – najmem długoterminowym. To było 99 procent umów. Sporadycznie ktoś miał wynajem na krótki termin. Teraz zaś mamy najem długoterimnowy, krótkoterminowy, hybrydowy, mamy zarządzanie nieruchomościami, fundusze inwestujące w nieruchomości, grupy inwestorów, dotykamy w naszej działalności też kredytów, ubezpieczeń, remontów, flipów. Kiedyś nawet słowo flip nie istniało. Dziś nawet wiele osób nie wie, co to jest homestaging. Obecnie rynek najmu jest mocno poszatkowany. Na spotkaniach Mieszkanicznika, kogo nie zapytasz, to każdy robi coś innego.
A jak przez te 10 lat zmieniały się problemy, które rozwiązuje Mieszkanicznik?
Kiedyś problemy wynikały właśnie stąd, że nie było podpisanych umów, nie było selekcji najemców, pobranej kaucji. Dzisiaj rynek jest bardziej stabilny, ale też bardziej różnorodny, pojawiły się różne formy zarabiania na tym rynku. Są różne procedury do najmu krótko i długoterminowego, inne do hybrydowego. To stwarza pewnego rodzaju problemy, ale - i tutaj może Cię zaskoczę – członkowie Mieszkanicznika rzadko kiedy mają poważne problemy z najemcami. W międzyczasie powołaliśmy nawet sąd arbitrażowy, ale okazał się on niepotrzebny, bo jest za mało spraw, aby go utrzymywać.
Ludzie się uczą tego biznesu, edukują i jeśli stosują się do tych pięciu zasad, to unikają kłopotów?
Tak. 5 złotych zasad mieszkanicznika to niemal stuprocentowa gwarancja spokojnego najmu. Często natomiast dochodzą do mnie głosy o poważnych problemach, czasami nawet patologiach na rynku, ale dotyczą one ludzi spoza naszego stowarzyszenia, którzy dość lekkomyślnie podchodzą do transakcji i nie stosują się do tych fundamentalnych, pięciu złotych zasad, prosząc się niejako o problemy. Ludzie często nie rozumieją, że jeśli oddaje się w obce ręce własny majątek, mienie o wartości 300, 500 tysięcy złotych, to warto mieć nad tym kontrolę. Często podajemy przykład, że gdy kupujemy żelazko na raty, to sprawdzają czy mamy zdolność kredytową, kontrolują naszą historię kredytową w różnych bazach. W najmie te zasady do niedawna nie były przestrzegane, a okazuje się że weryfikacja najemcy, odpowiednie pytania do niego to nawet 90 procent sukcesu. Ale nasze zasady działają w dwie strony. W Mieszkaniczniku dużą wagę przykładamy do etyki najmu. Najemców traktujemy z szacunkiem i po partnersku. Promujemy i polecamy dobrych najemców. Oferty najmu, które prezentujemy, są zgodne ze stanem faktycznym, a nasze umowy najmu są zrozumiałe i precyzyjne oraz posiadają protokoły zdawczo-odbiorcze. Zmiany czynszu najmu odbywają się zgodnie z zapisami umowy, kaucję rozliczamy zawsze zgodnie z zapisami umowy. Ewentualne spory najpierw próbujemy wyjaśnić polubownie z uwzględnieniem interesów obu stron.
Czytaj więcej: Rendin chce ucywilizować rynek wynajmu mieszkań
Selekcja najemcy na podstawie weryfikacji to jedna ze złotych zasad. Druga zasada to pobranie kaucji. I tutaj pojawia się taka firma, jak Rendin, która mówi wynajmującemu, że ma coś lepszego niż kaucja. Jak na to zareagowałeś?
Bardzo spokojnie i z zaciekawieniem. Każdy ma swoje sposoby na zabezpieczenie się i dobrze, że powstają nowe metody. Część ludzi używa umów najmu okazjonalnego, aby się zabezpieczyć, a ja przez 22 lata używam umowy zwyczajnej. Jak najem jest dobrze przeprowadzony, to też działa. Najważniejsze, żeby nie tworzyć problemów i upraszczać życie. Jeśli rozwiązanie, które proponuje Rendin skutecznie zabezpiecza interesy wynajmującego, to świetnie, wprowadzajmy to. Dobrze jest mieć wybór spośród kilku dobrych rozwiązań.
Wspomniałeś na początku, że polskie prawo bardziej chroni interesy niesolidnego najemcy niż uczciwego wynajmującego. Jak to w praktyce wygląda?
To jest kwestia, która jest dla nas największym wyzwaniem i gdybyś mnie obudził o trzeciej nad ranem i zapytał o jedną rzecz, którą bym chciał zmienić w polskim rynku najmu, to z miejsca odpowiedziałbym, że zmieniłbym prawo tak, aby chociaż wyrównać szanse wynajmującego i najemcy. Tak, żeby nie było, że jak coś się dzieje, to jest okres ochronny od listopada do marca, albo z powodu panedmii nie ma eksmisji i każdy oszust może śmiać się nam w twarz. Dziś problemem jest to, że ktoś oszukuje, łamie prawo ewidentnie i nie podlega pod kodeks karny, tylko trzeba mu założyć sprawę cywiliną. To nie jest w porządku. Ktoś, kto bez płacenia żyje w czyimś mieszkaniu, powinien być z automatu ścigany. To tak, jakby jeden człowiek pożyczył od drugiego samochód i powiedział, że potrzebuje dojeżdżać nim do pracy i nie odda.
Czytaj więcej: Nasza umowa najmu GWARANTUJE bezpieczeństwo
Internetowe fora pełne są takich historii, a wynajmujący prześcigają się w pomysłach na pozbycie się nieuczciwego lokatora, często w niezgodny z przepisami prawa sposób.
I to jest właśnie ta nierówność wobec prawa. Mieliśmy taki przypadek, że lokator zasiedział się czternaście lat! W którymś momencie prawo powinno zadziałać w taki sposób, że z normalnego najemcy taki ktoś zaczyna być traktowany jak oszust. Jeśli ktoś miał płacić 2000 zł za najem, a jego dług wobec właściciela wynosi już 10 tys, to za chwilę będzie on niespłacalny. W banku, jeśli nie spłacasz kredytu przez trzy, cztery miesiące, rusza procedura wypowiedzenia umowy i koniec. A ten człowiek, który zamieszkiwał bez płacenia przez 14 lat, to licząc po 2 tys. zł za miesiąc, to wychodzi dług 336 tysięcy. To jest przecież niespłacalne. Mamy więc do czynienia z oszustem i prawo powinno go potraktować dokładnie tak, że albo spłaca, albo idzie do więzienia. Niestety prawo działa tak jak działa, musimy więc zastosować swoje własne procedury, redukujące ryzyko takiego zdarzenia i tu jeszcze raz powtarzam pięć zasad mieszkanicznika; selekcja, kaucja, dobra umowa, szybka reakcja i wzajemna pomoc członków Mieszkanicznika.
No właśnie, jak pomagają sobie nawzajem członkowie stowarzyszenia?
To nie tylko wymiana doświadczeń, zgłaszanie problemów, praca nad procedurami, standardami, ale też na przykład wymiana informacji o nieuczciwych lokatorach. Mamy wewnętrzne, niepubliczne instrumenty, które pozwalają na sprawdzenie osoby, która chce wynająć mieszkanie. Jeśli jakikolwiek członek naszego stowarzyszenia zgłaszał w przeszłości problemy z niewypłacalnością lub niestosownym zachowaniem takiego najemcy, to my o tym będziemy wiedzieć. Nie są to dane ogólnodostępne, z uwagi na RODO, ale w umowie z lokatorem jest zapis, że w przypadku działań rażąco naruszających zapisy umowy, możemy wpisać go na naszą listę nieuczciwych lokatorów. Taki zapis jest straszakiem i jednym z elementów weryfikacji najemcy. Jeśli ktoś z góry ma złe intencje, to dwa razy się zastanowi, czy taką umowę podpisać, bo będzie wiedział, że nie ma do czynienia z żółtodziobem, tylko z wynajmującym, który potrafi zadbać o swoje interesy.
W Rendin nie ma potrzeby robić bazy danych oszustów. Po prostu nie przejdą przez nasz system i nie mogą podpisać u nas umowy.
Jak mówiłem wcześniej, każde rozwiązanie, które sprawia, iż proces najmu staje się bezpieczniejszy, jest na wagę złota i każdemy przyklaskuję. Życie pisze jednak różne scenariusze. Dzisiaj wynajmujesz swoje mieszkanie lokatorowi, masz bezproblemowego najemcę przez kilka lat, ale nagle jego sytuacja życiowa się zmienia, zaczynają się problemy, sprawy mogą przybrać różny obrót. My też nie zakładamy, że najemca jest oszustem. Ufamy ludziom, ale jeszcze bardziej ufamy naszym procedurom. I się zabezpieczamy. Minimalizujemy ryzyko. Wierzymy w moc zapisów umowy. Moc prawną, jak i tą działającą na podświadomość.
Czytaj także: 70 procent wynajmujących miało problem z najemcą
W tym kontekście, coś Cię zaskoczyło w wynikach ankiety, jaką firma Rendin przeprowadziła pod patronatem Mieszkanicznika? Wynika z niej, że aż 7 na 10 właścicieli mieszkań na wynajem miało problem przynajmniej z jednym lokatorem. Zaległości w czynszu, zniszczenia w mieszkaniu i wyprowadzka bez powiadomienia i zapłaty to problemy, z którymi na co dzień mierzą się właściciele mieszkań. Z kolei najemcy i prawnicy zwracają uwagę na to, że w umowach często są zapisy o różnego rodzaju karach umownych niezgodnych z prawem.
Tak wygląda proza życia na rynku najmu i jeśli ktoś ma kilka mieszkań w obrocie, trudni się tym od wielu lat, to statystycznie zawsze zmierzy się z niesolidnym najemcą. Na szczęście, rynek się stabilzuje, normalizuje, patologii jest na nim coraz mniej. Jeśli chodzi o zapisy w umowach, które nie mają mocy prawnej, to oczywiście, zdaję sobie sprawę z tego, że tak jest. Niemniej, stawiam się tutaj po stronie wynajmującego i jestem w stanie zrozumieć, że chce się jak najmocniej zabezpieczyć. Często, szczególnie w sytuacji, gdy prawo bardziej chroni oszusta, takie zapisy działają właśnie na podświadomość. To, co jest zapisane wywołuje pewną dyscyplinę i jest bardziej respektowane, niż jak jest tylko powiedziane. Najemca to czyta i myśli: dałem swoje dane, PESEL, dowód, dane z uczelni, pracodawcy, zgodziłem się na to i tamto i dwa razy się zastanowię, czy chcę naciągać. A gdy ktoś ma problem finansowy, to poinformuje wynajmującego czwartego dnia miesiąca, że zapłaci dopiero dziesiątego. Taki najemca zaczyna myśleć, jak być w porządku.
W naszej ankiecie wynajmujący wskazali, że średnia strata, jaką ponieśli w wyniku działań nieuczciwych lokatorów wyniosła 9 tys zł, a przeważały w odpowiedziach kwoty w okolicach 4-5 tys zł. Natomiast aż 74% wynajmujących nie chodzi z tym do sądu. Jaki jest tego powód?
Bardzo prosta sprawa. Jeśli mówimy o czterech tysiącach złotych, a czasem to jest nawet mniej, to nie bardzo się opłaca brudzić ręce kwestiami sądowymi. Zajmie to czas, odrywamy się od pracy, a taką kwotę można odzyskać nawet w pierwszym miesiącu najmuj. Dlatego ludzie nie idą do sądu, bo szkoda im czasu na takie kwoty. Jeśli ktoś stosuje naszą zasadę nr 4, czyli natychmiastowe działanie, to będzie miał miesiąc, dwa straty i nie więcej. Stosowanie tej zasady jest bardzo istotne. Pojawia się problem, najemca staje się niewypłacalny, trzeba reagować natychmiast.
Zarządzasz stowarzyszeniem Mieszkanicznik, które skupia ludzi zarabiających na rynku najmu. Jak duży jest to dzisiaj rynek?
Na rynku, według różnych badań jest około miliona stu tysięcy osób, które otrzymują wynagrodzenie z najmu. Jest 700 tys ludzi wynajmujących na ryczałcie - to jest opcja dobra jak się ma jedną bądź dwie nieruchomości. Ok 300 - 400 tys. ludzi prowadzi działalność gospodarczą w wynajmie. Pozostaje jeszcze pewna szara strefa, pewnie ok 10% ludzi w tej branży, których zachęcam, aby się edukowali, jak prawidłowo się rozliczać, zwłaszcza, że Urząd Skarbowy ma pięć lat, aby sprawdzić płatnika i przy obecnych systemach informatycznych działanie w szarej strefie może być niebezpieczne i nieopłacalne.
A jak duże na tym tle jest stowarzyszenie Mieszkanicznik?
Gdy zaczynaliśmy tworzyć nasze struktury 10 lat temu, było nas kilkanaście osób. Nasze stowarzyszenie kształtowaliśmy na wzór dużych organizacji działających na rynkach angielskim, nowozelandzkim i australijskim. Dziś mamy 22 tys. aktywnych członków, 20 oddziałów w Polsce i na świecie. Średnio każdy nasz członek ma około 4-5 nieruchomości, co daje w sumie około 100 tys. nieruchomości. Biorąc nawet cenę 200 tys. za jedną, to wychodzi razem majątek warty 20 mld zł. Ale ważne jest to, że niezależnie czy masz w swoim portfolio jedną nieruchomość, czy kilkanaście, możesz zostać członkiem Mieszkanicznika i razem z nami brać udział w cywilizowaniu polskiego rynku najmu.
Mam przygotowane ostatnie pytanie o porady dla kogoś, kto właśnie chce zacząć działać na rynku jako wynajmujący. Spodziewam się, że może to być powtórzenie pięciu złotych zasad Mieszkanicznika…
Nie do końca, bo początkującej osobie poradziłbym w ten sposób - bądź wśród ludzi, którzy się tym zajmują, poznaj ich. Jeśli chcesz wejść w ten biznes, spędź od trzech do sześciu miesięcy na spotkaniach, na rozmowach i poznawaniu ludzi i wtedy dopiero poznasz w praktyce te pięć zasad. Nie opieraj się wyłącznie na książkach, na YouTube i na internecie, tylko poznaj prawdziwych ludzi, którzy są praktykami tego biznesu. Jak będziesz miał problem, będziesz miał do kogo zadzwonić, bo wiesz, że te osoby zjadły zęby na tym rynku. Te osoby są w stanie Ci pomóc, często stają się Twoimi przyjaciółmi, później nawet partnerami biznesowymi. Nic tak nie pomoże, jak realne osoby, jak zadzwonisz do kilku i każdy powie ci to samo, masz pewność, że to zadziała.
Z Jackiem Kusiakiem, prezesem Stowarzyszenia Mieszkanicznik rozmawiał Piotr Kula | Rendin Polska