Mit pierwszy: wynajmujący ma przewagę nad lokatorami i może postępować, jak tylko chce
To fałsz. Jest dokładnie na odwrót.
Ustawa o ochronie praw lokatorów daje osobom mieszkającym w wynajętych mieszkaniach szereg przywilejów. Niestety, dostęp do tej ochrony mają zarówno uczciwi lokatorzy, którzy stosują się do podpisanej umowy najmu, jak i ci nierzetelni oraz nieuczciwi, którzy nie płacą i nie chcą się wyprowadzić po zakończeniu najmu. Oto jak w rzeczywistości wygląda sytuacja wynajmującego:
Właściciel lokalu nie może dowolnie podnosić czynszu. Podwyżki mogą mieć miejsce nie częściej niż raz na 6 miesięcy (licząc od dnia, kiedy zaczęła obowiązywać poprzednia stawka), a lokator musi być o nich informowany na piśmie.
Wypowiedzenie wcześniejszej wysokości może mieć miejsce najpóźniej na koniec miesiąca kalendarzowego, z zachowaniem terminu wypowiedzenia, który wynosi 3 miesiące. Lokator ma też prawo zakwestionować zasadność podwyżki, wnosząc pozew do sądu. Do czasu wydania w tej sprawie orzeczenia płaci zaś czynsz we wcześniejszej wysokości.Wynajmujący nie może jak chce i kiedy chce wchodzić do mieszkania. Musi powiadomić lokatora o swoim zamiarze i uzyskać jego zgodę. Jeśli nie dopełni tego obowiązku, popełni przestępstwo naruszenia miru domowego, narażając się nawet na karę roku więzienia.
Taka sama kara grozi wynajmującemu, który nie opuści wynajętego mieszkania, kiedy zażąda tego jego lokator. Ochrona obejmuje też lokatorów niepłacących oraz tzw. “koczowników”, którzy nie chcą wyprowadzić się po zakończeniu najmu i nie mają żadnego prawa do lokalu.Lokator ma prawo wymienić zamki w drzwiach, nie pytając wynajmującego o zgodę. Wystarczy też, że przekaże mu klucze podczas zwrotu lokalu, nie musi robić tego wcześniej.
Prawa do wymiany zamków nie ma zaś właściciel lokalu, nawet jeśli osoby w nim mieszkające zalegają z płatnościami, czy mieszkają w nim bez umowy, jeśli ta zakończyła się, lub została wypowiedziana.Wynajmujący nie ma prawa wyrzucić lokatora ze swojego mieszkania na wynajem, nawet jeśli nie płaci on czynszu lub zajmuje mieszkanie bezprawnie, bo jego umowa najmu wygasła lub została wypowiedziana. Może to zrobić jedynie komornik, mając prawomocny wyrok sądowy.
Jeśli był to najem zwykły, może jedynie założyć lokatorowi sprawę o eksmisję i modlić się, by odzyskał mieszkanie po 2-3 latach, a nie kilkunastu, jak czasem się zdarza. W przypadku najmu okazjonalnego wynajmujący korzysta z przyspieszonej eksmisji, bez sprawy sądowej i czekania na lokal socjalny, ale wciąż może to trwać nawet rok.
To tylko niektóre przykłady przewagi, jaką nad wynajmującymi mają lokatorzy. Na szczęście na rynku funkcjonują rozwiązania, które dają właścicielom mieszkań na wynajem większy poziom bezpieczeństwa i skutecznie zabezpieczają ich przed stratami finansowymi.
Na końcu artykułu opowiemy, jak taka pomoc działa i jak ją uzyskać.
Mit drugi: Wynajmujący nie ma prawa zweryfikować wiarygodności finansowej potencjalnego lokatora
To kolejna bzdura.
Jeśli oddajesz w użytkowanie lokatorowi mieszkanie warte setki tysięcy, a nierzadko ponad milion złotych, masz prawo dowiedzieć się, kim ta osoba jest. W Polsce funkcjonuje nieprawdziwy i szkodliwy mit, że wynajmujący nie ma prawa żądać od kandydata potwierdzenia zatrudnienia, zarobków, czy weryfikować go w inny sposób. Masz do tego prawo.
Podstawową obawą właścicieli lokali na wynajem jest RODO, a cwani lokatorzy często kłamią, że nie mogą udostępnić np. zaświadczenia o zatrudnieniu właśnie ze względu na te przepisy.
W rzeczywistości wystarczy, że wyrażą zgodę na przetwarzanie danych dotyczących zarobków na potrzeby weryfikacji swojej wiarygodności finansowej jako potencjalnego lokatora.
Warto jednak pamiętać, że taka zgoda nie obejmie już sprawdzenia wiarygodności tych danych i jeśli wynajmujący będzie chciał zadzwonić do firmy podanej w zaświadczeniu o zatrudnieniu, by potwierdzić informacje, będzie musiał najpierw zdobyć zgodę kandydata na lokatora.
Nie trzeba zaś żadnej zgody, by sprawdzić dowolną osobę w internecie. Można zrobić to w mediach społecznościowych, szczególnie polecamy portale Facebook i Instagram (do ogólnego poznania kandydata) oraz LinkedIn (do sprawdzenia jego sytuacji zawodowej). Taka weryfikacja nie da nam jednak odpowiedzi na pytanie, czy za tą osobą nie ciągną się jakieś długi.
Rzetelna weryfikacja wiarygodności finansowej lokatora jest możliwa przy pomocy zewnętrznych firm oferujących takie usługi. Kandydat musi w takiej sytuacji zarejestrować się w serwisie, podać dane osobowe i wyrazić zgodę na ich przetwarzanie w celu sprawdzenia jego historii w bazie danych o dłużnikach.
Więcej o tej weryfikacji, a także o innych zabezpieczeniach dla umowy najmu, dostępnych dla wynajmujących, którzy chcą zabezpieczyć swoją nieruchomość i zyski z niej, napiszemy w ostatniej części tego artykułu.
Mit trzeci: Za wszystkie szkody w mieszkaniu płaci lokator
To także nieprawda.
Wspomniana już Ustawa o ochronie praw lokatorów zawiera długą listę obowiązków w zakresie utrzymania stanu wynajmowanego lokalu i części wspólnych oraz napraw i konserwacji wyposażenia. Nie znaczy to jednak, że wynajmujący może nakazać lokatorowi usunięcie dowolnej szkody, lub zapłacenie za nią.
Lokator odpowiada wyłącznie za szkody wyrządzone przez siebie oraz osoby współmieszkające, z wyłączeniem tak zwanej normalnej eksploatacji, czyli codziennego, prawidłowego użytkowania danego przedmiotu.
Przykłady uszkodzeń w toku normalnej eksploatacji to między innymi:
wytarcia dywanu powstałe od chodzenia po nim,
awaria programatora pralki po kilku latach użytkowania,
wytarcia pokręteł piecyka wskutek codziennego gotowania,
odbarwienie ciemnych, plastikowych elementów wystawionych na działanie słońca.
Nie może też obciążyć lokatora kosztem naprawy mikrofalówki czy zmywarki, która po kilku miesiącach wynajmu przestała działać. Tego rodzaju szkody usuwać musi właściciel.
Domowe instalacje: wodna, gazowa, czy elektryczna, to wyłączna odpowiedzialność właściciela lokalu na wynajem. To on musi na żądanie lokatora usuwać wady, na przykład wyciek spod wanny, czy nieszczelną rurę odprowadzająca spaliny z piecyka gazowego.
Jeśli wynajmujący będzie zwlekał z doprowadzeniem instalacji do stanu umożliwiającego normalne użytkowanie mieszkania, lokator ma nawet prawo wezwać specjalistę, który usunie usterkę, a powstałe koszty przerzucić na wynajmującego na podstawie dowodu płatności.
Jeśli jednak do niedawna jeszcze błyszcząca nowością płyta grzewcza kuchenki jest spalona tak, że nie da się usunąć śladów gotowania, odpowiedzialność za tę szkodę spoczywa na lokatorze.
Mit czwarty: Wynajmujący może stosować dowolne kary umowne wobec lokatora
Ten mit z kolei, to… także mit.
Oczywiście w umowie najmu można zawrzeć informacje o karach umownych za niewywiązanie się przez lokatora z jego obowiązków, ale nie ma tutaj “wolnej amerykanki”. Dowolność stosowania kar umownych nie ma bowiem pokrycia ani w przepisach prawa, ani w orzecznictwie sądowym.
“Można zastrzec w umowie, że naprawienie szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego nastąpi przez zapłatę określonej sumy”.
(Art. 483 Kodeksu cywilnego)
Kary umowne tak, ale nie za wszystko, co zechcemy
A zatem można stosować zapisy o karach umownych, ale wyłącznie w konkretnych przypadkach, niezwiązanych ze zobowiązaniami finansowymi lokatora. Jeśli wynajmujący zapisze w umowie punkt np. o stu złotych kary za każdy dzień zwłoki w płatności, będzie on niezgodny z prawem, a przez to nieważny.
Czego mogą dotyczyć kary umowne w najmie?
Mogą one obejmować jedynie niewykonanie postanowień umowy niezwiązanych z zapłatą. Można więc zapisać kary za złamanie zakazu zakwaterowania w mieszkaniu osób trzecich, mieszkania ze zwierzętami, czyli palenie papierosów wbrew zapisom umowy najmu.
Jak ustalić wysokość kary umownej w najmie?
Ustawa o ochronie lokatorów, regulująca najem, nie precyzuje tego, dlatego warto oprzeć się o Kodeks Cywilny i praktykę orzecznictwa. Sąd rozpatrując sprawę, weźmie pod uwagę, czy wysokość kary jest zasadna, kara umowna ma bowiem za zadanie naprawić szkodę.
Dlatego równowartość jedno czy dwumiesięcznego czynszu na wypadek, gdyby lokator wyprowadził się przed zakończeniem umowy, będzie zgodna z przyjętymi zasadami. Ale już kwota np. 100 tys. zł po prostu nie obroni się w sądzie.
Mit piąty: Wynajmujący musi zgodzić się na zameldowanie obcokrajowca w lokalu
Kolejny mit także okazuje się nieprawdą.
Lokator nie potrzebuje zgody wynajmującego, by zameldować się w lokalu, które legalnie wynajął. Nieważne, czy chodzi o wynajem mieszkania obcokrajowcom, czy Polakom. Wystarczy, że wynajmuje na okres dłuższy niż trzy miesiące i w urzędzie miejskim zgłosi ten fakt i pokaże umowę.
Sam meldunek nie oznacza, że lokator zyskuje dodatkowe, większe prawa do lokalu.
Nie znaczy też, że trudniej będzie pozbyć się go, jeśli nie opuści dobrowolnie mieszkania po zakończeniu najmu. Taki meldunek wygaśnie automatycznie wraz z końcem umowy, więc nie ma się czego obawiać.
Wynajem mieszkania Ukraińcom a meldunek
Obcokrajowcy meldują się w wynajmowanym mieszkaniu w Polsce na takich samych zasadach, jak Polacy. Tymczasowy meldunek jest im zwykle potrzebny do ubiegania się o pozwolenie na pobyt. Nie wiąże się to z żadnym ryzykiem dla wynajmującego, a zameldowany Ukrainiec nie zyskuje żadnych dodatkowych praw do lokalu.
Jest to procedura czysto administracyjna i właściciel nie tylko nie jest przy niej potrzebny w urzędzie. Nie może się on też temu sprzeciwić, nawet gdyby z jakiegoś niezrozumiałego powodu chciał.
Mit szósty: Wynajem mieszkania matce z dzieckiem jest niebezpieczny, bo rodzin nie można eksmitować
Nieprawda.
Przez ten mit prawdopodobnie niejedna matka, czy rodzina z dzieckiem nie wynajęła upatrzonego mieszkania. Wynajmujący zwykle myślą, że podpisanie umowy np. z osobą samotnie wychowującą dzieci to przepis na kłopoty, ponieważ nie da się jej w żaden sposób z mieszkania eksmitować.
Uspokajamy, da się. Zacznijmy od tego, że w Polsce nie można eksmitować na bruk. Każdy eksmitowany lokator, niezależnie od tego kim jest, jeśli podlega eksmisji, to tylko do konkretnego lokum. Może nim być lokal socjalny, komunalny, spółdzielczy albo prywatny, jeśli taki uda się uzyskać, lub był wskazany w umowie najmu okazjonalnego.
Skąd więc mit o nieskuteczności eksmisji matki z dzieckiem?
Prawdopodobnie stąd, że wiele osób przeczytało art. 14 ust. 4 Ustawy o ochronie praw lokatorów. Mówi on, że sąd nie może orzec, że kobieta w ciąży, osoba małoletnia czy niepełnosprawna oraz sprawujący nad nim opiekę i wspólnie z nią mieszkający nie mają prawa do lokalu. Gdyby jednak te osoby przeczytały jeszcze ustęp 7 tego samego artykułu, dowiedziałyby się, że nie dotyczy to osób eksmitowanych z mieszkań prywatnych, a jedynie tych zamieszkujących w lokalach socjalnych.
Należy jednak pamiętać o dwóch kwestiach:
Po pierwsze, sprawa trafi do sądu jedynie, gdy wynajem odbywa się na podstawie zwykłej umowy najmu i wówczas zapewne rodzina taka otrzyma prawo do lokalu, do którego będzie mógł eksmitować ją komornik.
Sąd weźmie w takim przypadku pod uwagę wszystkie przesłanki do udzielenia lokalu socjalnego, m.in. status materialny rodziny z dziećmi.
Można przypuszczać, że skoro nie mieli możliwości rozliczania się za najem mieszkania prywatnego, prawdopodobnie sąd orzeknie, że mają oni uprawnienia do lokalu socjalnego
- komentuje Borysław Pasierbski, ekspert prowadzący serwis Wynajemca.com.pl.
Po drugie, sprawa nie będzie musiała skończyć się tradycyjnym postępowaniem sądowym, w przypadku najmu okazjonalnego. Wówczas bowiem każdy lokator, w tym matka, czy rodzice z dzieckiem wskazują lokal, do którego się przeprowadzą wraz z zakończeniem umowy.
Składają oni też notarialne oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji, co umożliwia eksmisję bez tradycyjnego procesu sądowego i oszczędza wynajmującemu lata nerwów i strat finansowych.
Czy można wyrzucić kobietę z dzieckiem z mieszkania?
Wyrzucić z mieszkania nie wolno nigdy i pod żadnym pozorem żadnego lokatora. Można go jedynie eksmitować, do czego uprawnienia w Polsce mają komornicy, działający na podstawie wyroku sądu.
Oczywiście, matkę z dzieckiem także można eksmitować, w dokładnie taki sam sposób, jak każdego innego lokatora. Niestety, problemy mogą pojawić się na etapie działania komornika już po uzyskaniu przez właściciela nieruchomości wyroku sądowego.
Komornik musi bowiem mieć odpowiedni lokal socjalny, w którym umieści eksmitowaną rodzinę. Taki lokal udostępniają samorządy, które jednak mają ich za mało, przez co oczekiwanie na jego przyznanie może trwać latami.
By się przed tym uchronić, wystarczy zawrzeć z lokatorem umowę najmu okazjonalnego. Zobacz, jak wygląda eksmisja lokatora z umową najmu okazjonalnego i przekonaj się, jak dużym zabezpieczeniem dla wynajmujących jest ten szczególny rodzaj umowy.
Mit siódmy: Zwierzęta w domu to zawsze problem
To zabawne, że w mit o zwierzętach - demonach zniszczenia wierzą głównie ci, którzy nigdy nie mieli psa ani kota.
Tymczasem fakty mówią jasno: z setek szkód zgłoszonych do Rendin, których lokator nie chciał pokryć polubownie, tylko dwie dotyczyły zniszczeń spowodowanych wyłącznie przez zwierzę domowe.
Problemy wywołuje zwykle postawa człowieka, a tutaj właściciele psów i kotów najczęściej sami znajdują sposób na rzetelne naprawienie szkód. Lokatorzy ze zwierzętami domowymi to zwykle odpowiedzialni ludzie, którzy potrafią dopilnować odpowiedniego zachowania swojego pupila, a jeśli coś się stanie, biorą za to odpowiedzialność.
Zwierzę domowe to najczęściej członek rodziny
Kolejne argumenty za zgodą na lokatora ze zwierzakiem powinny przekonać nawet najbardziej opornych wynajmujących. Osoby z psami czy kotami są zwykle bardziej stateczne i mniej skłonne do imprezowania, ponieważ zwierzęta domowe po prostu tego nie lubią.
Ważne jest też to, że właściciele psów i kotów są mniej skłonne do częstych przeprowadzek. Powód jest prosty: nie chcą stresować zwierzęcia, które przywiązuje się do “swojego” miejsca. Jako wynajmujący możesz więc liczyć, że lokator z psem czy kotem zagości u Ciebie na długo. Nie będzie więc częstych zmian lokatorów i okresów bez wynajmu, kiedy mieszkanie nie zarabia.
Czy właściciel mieszkania może zakazać zwierząt?
Wynajmujący może zastrzec w umowie, że nie zezwala na zamieszkanie lokatora ze zwierzętami. W tej sytuacji, jeśli lokator złamie zakaz, może to być powodem do wypowiedzenia umowy najmu. Jeśli jednak w umowie nie ma ani słowa o zwierzętach domowych, można uznać, że co nie jest zabronione, to jest dozwolone.
Warto by lokatorzy pamiętali jednak o tym, że:
Kto chowa zwierzę albo się nim posługuje, obowiązany jest do naprawienia wyrządzonej przez nie szkody.
Art. 431 Kodeksu Cywilnego
Jeśli zaś wynajmujący potrzebuje dodatkowej ochrony, by rozważyć umowę najmu z lokatorem mającym czworonoga, powinien zapisać w niej, że zwierzak ma mieć dedykowane legowisko, być karmiony tylko na kafelkach albo specjalnej macie, a na koniec umowy lokal ma być na koszt lokatora ozonowany, by pozbyć się ewentualnych zapachów.
W przypadku spowodowanych przez zwierzęta domowe szkód, których lokator nie będzie chciał zrekompensować wynajmującemu, pomoże także dodatkowa gwarancja finansowa rekompensaty strat, o której napiszemy więcej poniżej.
Dodatkowa ochrona umów najmu - spokój i bezpieczny zysk dla wynajmującego
Polskie prawo faworyzuje lokatorów, a rozwiązywaniem wszystkich problemów i kosztami tego obciąża wynajmujących. Taka sytuacja nie jest fair. Właściciele mieszkań na wynajem powinni mieć kogoś, kto stanie po ich stronie i wyrówna szanse.
Teraz każda umowa najmu, nieważne, czy będzie to najem zwykły, najem okazjonalny, czy instytucjonalny, może zyskać dodatkową ochronę przed nierzetelnymi i nieuczciwymi lokatorami, na kwotę znacznie przekraczającą wartość typowej kaucji za lokal na wynajem:
gwarancję aż 10x większą, niż kwota czynszu na wypadek braku płatności czynszu i opłat, a także uszkodzeń i zniszczeń wyposażenia wynajmowanego mieszkania (jeśli lokator Ci nie zapłaci, my to zrobimy)
rekompensatę strat spowodowanych ucieczką lokatora z mieszkania przed zakończeniem umowy i koniecznością szukania nowego (zapłacimy za uciekiniera czynsz i rachunki przez maksymalnie 3 miesiące)
skuteczną weryfikację wiarygodności finansowej kandydatów w bazie dłużników (sprawdzimy, czy za kandydatem nie ciągną się długi)
porady prawne i mediację w razie konfliktów, dostępne bezpłatnie, przez cały okres najmu.
Jeśli czynsz najmu za Twoje mieszkanie to 2500 złotych, ochrona wyniesie aż 25 000 złotych!
Utracone z winy lokatora pieniądze odzyskasz co do grosza, do wysokości tej kwoty. Taką ochronę oferuje Rendin dla wszystkich umów najmu, które wynajmujący i lokatorzy podpiszą na platformie Rendin.
Zabezpieczenie jest bezpłatne dla wynajmujących, a lokatorzy zapłacą jedynie 2,5% czynszu miesięcznie, w zamian za co nie będą musieli płacić żadnej kaucji.