Umów najmu zazwyczaj nie tworzą profesjonaliści - co nie znaczy, że nie powinny one być wykonane dobrze, bo ich zapiski mogą okazać się ważne, i to zazwyczaj w sytuacjach, kiedy dobrze napisana umowa może okazać się kluczowa. Przeczytaj o tym jakie zapisy umowy są nielegalne lub bardzo podejrzane - i dowiedz się od przedstawicieli naszego działu prawnego, dlaczego.
Nielegalne zapisy
Zacznijmy od łatwych w interpretacji przepisów. Są nielegalne w związku z łamaniem ustawy o prawach lokatorów lub kodeksu prawa cywilnego. Tu w grę wchodzą konkretne elementy umowy. Czego przy najmie zdecydowanie nie można zawrzeć w takim dokumencie?
1. Umowa najmu powiązana z podpisaniem innej
- To rzadko występujący przypadek, ale można sobie wyobrazić sytuację, w której właściciel ma np. agencję ubezpieczeniową i uzależnia podpisanie umowy najmu od skorzystania z ubezpieczenia przez jego firmę - wyjaśnia Jagoda Skórzewska, radca prawny z Rendin.
Umowa najmu nie może być powiązana z żadną inną - taki zapis jest nielegalny!
2. Ekstremalnie wysoka kaucja
Ustawa o prawach lokatorów określa też wysokość kaucji. Nie może ona być wyższa niż 6-krotność (w wypadku najmu okazjonalnego) lub 12-krotność kwoty czynszu. Tak wysokie kaucje zazwyczaj się nie zdarzają, ale są zakazane.
Co więcej - kaucja jest pobierana na pokrycie ewentualnych roszczeń - czyli np. naprawy uszkodzeń. Przy zakończeniu umowy najmu powinno się te roszczenia przedstawić - najlepiej tworząc dodatkowy dokument - protokół zdawczo-odbiorczy, który opisuje stan mieszkania w dniu jego oddania, opisując zniszczenia czy wychodzące poza standardowe użytkowanie ślady zużycia. Po ustaniu umowy zwrot zatrzymanych przez właściciela środków powinien nastąpić w ciągu 30 dni. Co najważniejsze - kaucja nie może być bezzwrotna i ma być przeznaczona na naprawy lokalu!
Tego typu problemy nie występują przy wynajmie bez kaucji z ochroną płatności czynszu, który umożliwia Rendin!
3. Podwyższanie czynszu na własnych zasadach
Zdarza się, że wynajmujący mieszkanie zawiera w umowie najmu zapis mówiący o tym, że może podnieść czynsz o dowolną kwotę z krótkim okresem wypowiedzenia (np. miesięcznym). Taki zapis jest niezgodny z prawem, ponieważ narusza Ustawę o ochronie praw lokatorów, która ściśle reguluje takie praktyki:
Art. 8a ustawy mówi :
Właściciel może podwyższyć czynsz albo inne opłaty za używanie lokalu, wypowiadając jego dotychczasową wysokość, najpóźniej na koniec miesiąca kalendarzowego, z zachowaniem terminów wypowiedzenia. Termin wypowiedzenia wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu wynosi 3 miesiące, chyba że strony w umowie ustalą termin dłuższy. Wypowiedzenie wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie.
Art 9a:
Podwyższanie czynszu albo innych opłat za używanie lokalu, z wyjątkiem opłat niezależnych od właściciela, nie może być dokonywane częściej niż co 6 miesięcy. Termin ten biegnie od dnia, w którym podwyżka zaczęła obowiązywać.
Czyli czynsz może być podnoszony maksymalnie co 6 miesięcy.
- Istnieje wyjątek od tych artykułów, kiedy właściciel musi podnieść czynsz z przyczyn od niego niezależnych - np. przy podniesieniu wliczonych w jego wysokość opłat - mówi Jagoda Skórzewska. Wyjaśnia, że w takiej sytuacji musi on przedstawić pisemne zestawienie opłat z przyczyną podwyżki, a podwyżka musi być przeznaczona wyłącznie na pokrycie kosztów mediów.
4. Dowolne zmiany warunków umowy
Kolejny niedozwolony zapis, który może znaleźć się w Twojej umowie to informacja, że wynajmujący może zmieniać postanowienia umowy bez podania ważnej przyczyny i bez zgody drugiej strony.
Takie postanowienie może np. doprowadzić do sytuacji, kiedy właściciel mieszkania bez informowania lokatora dobrowolnie zmienia wybrane przez siebie zapisy.
5. Zbyt krótki okres wypowiedzenia
Umowy z najemcą nie można też wypowiedzieć z dnia na dzień. Najem można wypowiedzieć tylko z konkretnym terminem, zależnym od tego, jak często płacisz czynsz.
jeśli czynsz płacisz w odstępach dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego;
płacisz miesięcznie – na trzy miesiące lub miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego;
w krótszych odstępach czasu – na trzy dni naprzód.
W wypadku najmu okazjonalnego obowiązuje miesięczny termin wypowiedzenia.
Z drugiej strony umowa powinna zawierać ten zapis - trzeba zapewnić lokatorowi możliwość jej wypowiedzenia i nie zmuszać do pozostania w lokalu do ostatecznego terminu jej rozwiązania.
Rendin to m.in.
Gwarancja płatności czynszu bez konieczności pobierania kaucji
Weryfikacja finansowa kandydatów na lokatora przed podpisaniem umowy
Profesjonalne umowy najmu przygotowane przez naszych prawników
6. Nie przesadzaj z wymaganiami
W umowach pojawiają się też takie przypadki, w których ich twórcy chcą paragrafy, które mają chronić ich interesy, jednak czasem idą w kwestii bezpieczeństwa za daleko - tworząc nierówne warunki między stronami.
- To najczęstsze przykłady klauzul niedozwolonych w umowach. Czasami, zwłaszcza w wypadku wynajmu na pokoje studentom lub młodym ludziom, czasem zapisy umów bywają kuriozalne, choćby zakaz brania prysznica po 22:00 - mówi Jagoda Skórzewska.
Podobnie dziwne zakazy to:
Zakaz odwiedzin przez osoby inne niż rodzina
Zakaz prania częściej niż raz w tygodniu
Zakaz wykorzystywania wanny do kąpieli (tylko prysznic)
Zakaz zmiany ustawień grzejników
- Tego typu obostrzenia umowy trudno byłoby zawrzeć w jakiejkolwiek ustawie czy kodeksie karnym - dodaje prawniczka - dlatego dokumentem, na który warto zwrócić uwagę jest Rejestr Klauzul Niedozwolonych prowadzony przez Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów - wyjaśnia. To zapis analizowanych przez UOKiK umów i znalezionych w nich zapisów, które Urząd uznał za zakazane.
Jak ustalić, czy dany zapis umowy jest niedozwolony?
Oczywiście rejestr prowadzony przez UOKiK nie pozwala sprawdzić wszelkich możliwych zapisów - zwłaszcza że nie analizuje tych, zawieranych przez dwie osoby fizyczne. Jak więc ustalić, czy dany element dokumentu, który czytasz może być potraktowany przez np. sąd jako niedozwolony?
Podstawową zasadą jaką powinno się stosować przy analizie jest to, że umowa jest zawierana przez obie strony - umowa dająca jednej stronie wychodzące poza standard przywileje może zostać zaskarżona. Zwłaszcza, jeśli zakazuje zachowań, które wchodzą w zakres standardowego użytkowania przedmiotu umowy - czyli w wypadku korzystania z lokalu mieszkalnego - mieszkania w nim. Jeśli zapis zakazuje czegoś, co wynajmujący mieszkanie mógłby zrobić we własnym domu - jest zapewne niedozwolony.
