Jak wygląda eksmisja lokatora z umową najmu okazjonalnego?

Masz szczęście i nie znasz tego z własnego doświadczenia? To świetnie, ale w każdej chwili taka sytuacja może zdarzyć się także Tobie. Nieuczciwi lokatorzy potrafią latami zajmować mieszkania, nie płacąc czynszu, unikając wezwań i listów od właścicieli. W efekcie żyją na ich koszt.

Szybsza eksmisja lokatora – zaleta najmu okazjonalnego

Sytuacji, w której lokator nie chce się wyprowadzić, nie zapobiegniesz w stu procentach. Możesz po prostu źle trafić, nawet gdy na etapie podpisywania nie zanosi się na kłopoty. Da się jednak zminimalizować ryzyko, sprawdzając najemcę oraz wybierając taki rodzaj umowy i zapisów w niej, aby jak najlepiej chroniły właściciela.

Zwykła umowa najmu na czas nieoznaczony, w której opłaty za media reguluje wynajmujący, to najgorsze rozwiązanie, jakie można wybrać. Jest to proszenie się o kłopoty przez właściciela nieruchomości, a nieuczciwi lokatorzy tylko czekają na takie okazje.

Bez określonej daty rozwiązania, najemca może sprytnie unikać wypowiedzenia (umowa na czas oznaczony, ma tę zaletę, że w końcu wygasa), żyjąc na koszt właściciela, który nie ma prawa choćby odciąć mediów w zajmowanym przez nieuczciwego lokatora mieszkania.

Jest jednak zgodne z prawem rozwiązanie pozwalające na szybszą eksmisję lokatora, jeśli zacznie on łamać umowę najmu. Daje ono właścicielom nieruchomości spokój, bezpieczeństwo oraz pewność, że w razie kłopotów z najemcą będą mogli zadziałać bardzo szybko.

Najem okazjonalny zabezpiecza gdy lokator nie płaci 

Umowa najmu okazjonalnego to bezpieczniejsza alternatywa dla zwykłej umowy. Ustawowo musi ona być zawarta na czas oznaczony, a najemca musi wskazać adres, pod jaki się wyprowadzi kiedy: 

1. umowa dobiegnie końca, lub 

2. zostanie rozwiązana z powodu łamania jej postanowień. 

Poddaje się przy tym dobrowolnie rygorowi egzekucji na podstawie artykułu 777 Kodeksu cywilnego, potwierdzając to notarialnie. Więcej na ten temat przeczytasz w artykule, w którym piszemy o tym, jak uczyniliśmy najem okazjonalny lepszym.

Wypowiedzenie umowy najmu okazjonalnego

Najem okazjonalny zawierany jest na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat. Nie musimy zatem w takiej umowie wpisywać terminu wypowiedzenia, bo jest to sprzeczne z ideą tej konstrukcji prawnej. Umowa ma trwać tak długo, jak umówiły się strony. 

Rozwiązanie umowy najmu okazjonalnego jest możliwe: 

1. za porozumieniem stron, oraz 

2. kiedy lokator wykorzystuje mieszkanie w sposób sprzeczny z umową mimo pisemnych upomnień, lub zalega z czynszem. 

Przesłanek do wypowiedzenia umowy najmu okazjonalnego jest więcej. Świetnie opisuje to artykuł “Wypowiedzenie umowy najmu okazjonalnego” w serwisie Rynek Pierwotny.

W dalszej części tekstu zajmiemy się tym, co robić, gdy umowa najmu okazjonalnego wygasła lub została skutecznie wypowiedziana, a lokator nadal nie opuścił mieszkania.

Eksmisja lokatora z umową najmu okazjonalnego krok po kroku

Jeśli lokator odmawia opuszczenia lokalu mimo ustania umowy, właściciel, który podpisał najem okazjonalny, jest o wiele lepszej sytuacji niż gdyby łączyła go z najemcą zwykła umowa najmu. Nie musi bowiem przechodzić długiego procesu sądowego. Oto kroki, jakie wynajmujący powinien podjąć, aby skutecznie eksmitować lokatora w najmie okazjonalnym:

1. Pisemne żądanie opuszczenia i opróżnienia lokalu na piśmie

W pierwszej kolejności właściciel musi wysłać do lokatora żądanie opuszczenia i opróżnienia lokalu, spełniające te warunki:

• w formie pisemnej,

• z urzędowo poświadczonym podpisem właściciela (np. przez notariusza),

• zawierającym w treści dane najemcy oraz wynajmującego, oznaczenie umowy najmu okazjonalnego lokalu oraz przyczynę zakończenia umowy,

• wskazującym najemcy termin na opróżnienie lokalu (nie krótszy niż 7 dni).

2. Nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu

Jeżeli najemca, mimo żądań wynajmującego nie opuści nieruchomości, właściciel musi uzyskać tytuł egzekucyjny. W tym celu należy złożyć do odpowiedniego sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności do aktu notarialnego, w którym najemca poddał się dobrowolnej egzekucji (akt ten jest załącznikiem do umowy najmu okazjonalnego i należy go zachować wraz z umową).

3. Co musi zawierać wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu?

Wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, składany do sądu musi zawierać:

• Uprzednio wysłane żądanie opuszczenia lokalu, wraz z dowodem doręczenia lub wysłania (najemca w oświadczeniu o poddaniu się egzekucji powinien zapisać też, że dwukrotnie wysłane do niego pocztą żądania, uznaje się za doręczone - upewnij się, że notariusz, u którego najemca podpisuje oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji, zamieścił taki zapis w akcie).

• Dokument potwierdzający prawo wynajmującego do lokalu

• Potwierdzenie zgłoszenia umowy najmu lokalu do urzędu skarbowego.

Pamiętaj, że zgłoszenie to musi być wysłane do odpowiedniego Urzędu Skarbowego w terminie do 14 dni od rozpoczęcia obowiązywania umowy, inaczej nie uzyska ona mocy najmu okazjonalnego.

4. Jak długo czeka się na rozpatrzenie wniosku o klauzulę wykonalności?

Z założenia sąd ma na rozpatrzenie wniosku trzy dni. W praktyce z powodu obłożenia pracą, na taką klauzulę czekamy około jednego miesiąca.

To jednak znacznie krócej niż czas, którego potrzebowalibyśmy na proces sądowy w przypadku zwykłego najmu. Ważne są też znacznie niższe koszta uzyskania klauzuli, której waga jest równa wyrokowi sądowemu nakazującym eksmisję.

5. Złożenie do komornika wniosku o eksmisję lokatora

Po uzyskaniu klauzuli wykonalności wynajmujący składa wniosek do komornika o wszczęcie procedury eksmisyjnej, załączając uzyskany z sądu tytuł egzekucyjny. W toku egzekucji:

• komornik wzywa lokatora do dobrowolnego opuszczenia lokalu,

• zwykle daje na to lokatorowi tydzień lub dwa,

• jeśli lokator tego nie uczyni, komornik informuje go o terminie eksmisji (pierwszy możliwy termin, w którym komornik może udać się do lokalu z policją i ślusarzem, który otworzy drzwi),

• następnie komornik dokonuje opróżnienia lokalu z osób i rzeczy.

6. Eksmisja rodziny z dziećmi a najem okazjonalny

Eksmisja najemcy bezumownie zajmującego lokal jest więc o wiele łatwiejsza w przypadku najmu okazjonalnego, niż przy zwykłej umowie najmu. Wokół eksmisji lokatora narosło jednak wiele mitów. Jeden z nich dotyczy niemożliwości eksmitowania z mieszkania rodziny, np. matki z dziećmi. Jaka jest prawda?

Ustawa o ochronie praw lokatorów, konkretnie jej art. 14 ust. 4 mówi, że sąd nie może orzec o braku uprawnienia do zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego w przypadku m.in. kobiet w ciąży, małoletnich, osób niepełnosprawnych, emerytów, rencistów czy też posiadających status bezrobotnego.

Ustęp 7 tego samego artykułu mówi jednak, że nie dotyczy to osób eksmitowanych z lokali prywatnych. Mogłoby to stanowić problem, gdyby wynajmujący założył sprawę sądową o eksmisję takiej osoby. 

Na szczęście w przypadku umowy najmu okazjonalnego kłopot ten nie zaistnieje. Najemca wskazał bowiem adres, pod który się wyprowadzi. Zrobił to już na etapie zawierania umowy najmu. Ten jeden zapis w umowie daje właścicielowi lokalu o wiele większe bezpieczeństwo.

Polecamy do przeczytania:

• Rendin: Uczyniliśmy najem okazjonalny lepszym – przeczytaj, jeśli chcesz się poznać zalety umowy najmu okazjonalnego połączonej z gwarancją wypłat czynszu Rendin.

• Wszystko o Rendin – poznaj bliżej zalety usługi Rendin dla wynajmujących i najemców.