Najem okazjonalny to dwa ważne zabezpieczenia dla właścicieli nieruchomości, jakich nie daje im najczęściej używana, zwykła umowa najmu:

• tytuł egzekucyjny (zaś po nadaniu mu przez sąd klauzuli wykonalności równoważny sądowemu wyrokowi nakazującemu eksmisję - tytuł wykonawczy), oraz

• wskazany lokal, do którego komornik może eksmitować lokatora.

Dzięki temu możesz wyeliminować dwie największe wady zwykłej umowy najmu:

• przewlekłe postępowania sądowe, które mogą toczyć się przed latami (a w tym czasie lokator żyje bezkarnie na koszt wynajmującego),

• długotrwałe oczekiwanie na lokal socjalny, w większości przypadków niezbędny do skutecznej eksmisji, gdyż w Polsce niemal niemożliwa jest eksmisja “na bruk”, a w zimie obowiązuje "okres ochronny".

Jeśli więc Twój najemca nie płaci, lub w inny sposób narusza zawartą umowę najmu i konieczna jest skuteczna eksmisja lokatora, postępuj zgodnie z krokami opisanymi poniżej.

1. Wezwij lokatora do spłacenia zaległości lub zaniechania naruszeń

Jeśli Twój lokator zalega z płatnością czynszu najmu, upewnij się, że nie zapłacił za co najmniej 3 okresy rozliczeniowe i wezwij go do uregulowania zaległości, wyznaczając na to 30-dniowy termin.

Jeśli zaś lokator narusza postanowienia umowy, wezwij go do zaprzestania naruszeń, pamiętając jednocześnie by dać mu na to realny do spełnienia termin, np. 7 dni.

W obu przypadkach wezwanie możesz wysłać listem poleconym lub na adres e-mail lokatora, podany w umowie najmu. Jeśli najemca nie odbierze przesyłki, przyjmuje się, że taki list został doręczony po 2 próbach doręczenia przez listonosza i upływie 2 tygodni oczekiwania na adresata na poczcie. W przypadku e-maila efekt doręczenia uzyskasz już po 3 dniach od jego wysłania.

2. Wypowiedz umowę najmu

Jeśli po upływie wyznaczonego w wezwaniu terminu 30 dni lokator nadal będzie zalegał za co najmniej 3 okresy rozliczeniowe, lub naruszał umowę najmu, możesz ją wypowiedzieć. Zrób to, wysyłając lokatorowi list polecony. Nie wysyłaj pisma e-mailem, ponieważ będzie ono nieważne.

W treści wypowiedzenia podaj powód i dzień rozwiązania umowy. Obowiązuje jednomiesięczny okres wypowiedzenia, ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego. Czyli na przykład jeśli wyślesz wypowiedzenie umowy 10 marca, okres jej wypowiedzenia będzie trwał do 30 kwietnia.

3. Wezwij lokatora do opuszczenia lokalu

Jeśli okres wypowiedzenia minął, a lokator nadal zajmuje Twoją nieruchomość, musisz wezwać go do opuszczenia i opróżnienia lokalu. Zrób to:

• w formie pisemnej,

• z Twoim podpisem poświadczonym notarialnie, z zapisanymi danymi lokatora i wynajmującego, oznaczeniem umowy najmu okazjonalnego oraz przyczyną jej rozwiązania,

• daj lokatorowi nie mniej niż 7 dni od daty doręczenia wezwania na opuszczenie lokalu.

4. Złóż wniosek do sądu o nadanie notarialnemu oświadczeniu lokatora tytuły wykonalności

Lokator nie wyprowadził się pomimo wezwania? Czas go eksmitować! Złóż wniosek o nadanie klauzuli wykonalności do sądu (właściwego dla adresu zajmowanego lokalu), i dołącz:

• akt notarialny – oświadczenie lokatora o poddaniu się dobrowolnej egzekucji,

• wezwanie do opuszczenia i opróżnienia lokalu wraz z dowodem jego doręczenia lokatorowi lub wysłania go listem poleconym,

• potwierdzenie tytułu prawnego do lokalu, którego opróżnienia żąda wynajmujący, może to być odpis z księgi wieczystej lub inny dokument nadający tytuł prawny (np. umowa najmu), z potwierdzonymi notarialnie podpisami,

• potwierdzenie zgłoszenia zawarcia umowy najmu okazjonalnego naczelnikowi właściwego urzędu skarbowego.

Teoretycznie sąd ma na rozpatrzenie takiego wniosku trzy dni. W praktyce, z powodu obłożenia sędziów pracą, na taką klauzulę poczekasz nawet do miesiąca. Przez to niestety przeciągnie się też eksmisja lokatora bez tytułu prawnego.

5. Złóż wniosek o eksmisję do komornika

Jeśli masz już akt notarialny z nadaną mu klauzulą wykonalności z sądu, możesz złożyć do komornika wniosek o rozpoczęcie postępowania eksmisyjnego. Nie zapomnij dołączyć do niego sądowego tytułu wykonawczego.

Komornik przeprowadzi następnie eksmisję nielegalnego lokatora do lokalu wskazanego w załączniku do umowy najmu okazjonalnego. Jeśli wynajmujący sobie tego zażyczy, Rendin będzie uczestniczył w tym procesie i koordynował go w kontakcie z komornikiem.

W trakcie egzekucji:

• komornik wzywa lokatora do dobrowolnego opuszczenia lokalu,

• zwykle daje na to lokatorowi tydzień lub dwa,

• jeśli lokator tego nie uczyni, komornik informuje go o terminie eksmisji (pierwszy możliwy termin, w którym komornik może udać się do lokalu z policją i ślusarzem, który otworzy drzwi),

• następnie komornik dokonuje opróżnienia lokalu z osób i rzeczy.

Sytuacji, w której lokator nie chce się wyprowadzić, nie zapobiegniesz w stu procentach. Możesz po prostu źle trafić, nawet gdy na etapie podpisywania nie zanosi się na kłopoty. Możesz jednak zminimalizować ryzyko, sprawdzając najemcę oraz wybierając taką umowę i zapisy w niej, aby jak najlepiej Cię chroniły.

Bez określonej daty rozwiązania, najemca może sprytnie unikać wypowiedzenia (umowa na czas oznaczony, ma tę zaletę, że w końcu wygasa), żyjąc na koszt właściciela, który nie ma prawa choćby odciąć mediów w zajmowanym przez nieuczciwego lokatora mieszkania.

Jest jednak zgodne z prawem rozwiązanie pozwalające na szybszą eksmisję lokatora, jeśli zacznie on łamać umowę najmu. Daje ono właścicielom nieruchomości spokój, bezpieczeństwo oraz pewność, że w razie kłopotów z najemcą będą mogli zadziałać bardzo szybko.

Umowa najmu okazjonalnego to bezpieczniejsza alternatywa dla zwykłej umowy. Ustawowo musi ona być zawarta na czas oznaczony, a najemca musi wskazać adres, pod jaki się wyprowadzi kiedy: 

1. umowa dobiegnie końca, lub 

2. zostanie rozwiązana z powodu łamania jej postanowień. 

Najem okazjonalny zawierany jest na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat. Nie musimy zatem w takiej umowie wpisywać terminu wypowiedzenia, bo jest to sprzeczne z ideą tej konstrukcji prawnej. Umowa ma trwać tak długo, jak umówiły się strony. 

Rozwiązanie umowy najmu okazjonalnego jest zaś możliwe wyłącznie: 

1. za porozumieniem stron,

2. z powodu przyczyn wpisanych przez strony do umowy, oraz 

3. kiedy lokator wykorzystuje mieszkanie w sposób sprzeczny z umową mimo pisemnych upomnień, podnajmuje lokal innym osobom lub zalega z czynszem za 3 pełne okresy płatności i nie zapłacił zaległości mimo wyznaczonego mu dodatkowego miesięcznego terminu na to. 

Eksmisja najemcy bezumownie zajmującego lokal jest więc o wiele łatwiejsza w przypadku najmu okazjonalnego, niż przy zwykłej umowie najmu. Wokół eksmisji lokatora narosło jednak wiele mitów. Jeden z nich dotyczy niemożliwości eksmitowania z mieszkania rodziny, np. matki z dziećmi. Jaka jest prawda?

Ustawa o ochronie praw lokatorów, konkretnie jej art. 14 ust. 4 mówi, że sąd nie może orzec o braku uprawnienia do zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego w przypadku m.in. kobiet w ciąży, małoletnich, osób niepełnosprawnych, emerytów, rencistów czy też posiadających status bezrobotnego.

Ustęp 7 tego samego artykułu mówi jednak, że nie dotyczy to osób eksmitowanych z lokali prywatnych. Mogłoby to stanowić problem, gdyby wynajmujący założył sprawę sądową o eksmisję takiej osoby. 

Podsumowanie

Najem okazjonalny to najlepsza z dostępnych obecnie umów regulujących oddanie nieruchomości w użytkowanie lokatorowi. Nie gwarantuje ona co prawda, że wynajmujący nie będzie miał problemów, ale pomaga skutecznie sobie z nimi radzić, kiedy już wystąpią.

Jej przygotowanie jest bardziej kłopotliwe, niż w przypadku najmu zwykłego. Wymaga bowiem 2 oświadczeń dotyczących lokalu zastępczego oraz dobrowolnego poddania się egzekucji w formie notarialnej przez lokatora.

Eksmisja z mieszkania niepłacącej osoby jest jednak w tym przypadku o wiele szybsza - to rozwiązanie oszczędza właścicielowi nieruchomości nawet kilka lat w porównaniu z tradycyjnym dochodzenie swoich praw przed sądem, jakie konieczne jest przy zwykłej umowie najmu.