W skrócie:
W drugiej połowie 2023 roku Bezpieczny Kredyt 2% dał wielu ludziom pierwsze mieszkanie z niską ratą. Doprowadził też do nagłego wzrostu cen nieruchomości i skokowo podniósł czynsze na rynku najmu. Nowy rząd ogłosił właśnie start kolejnego programu wsparcia kupujących nieruchomości.
Czy właściciele mieszkań na wynajem skorzystają i tym razem? Czy wzrośnie wartość ich lokali oraz zyski? Na te pytania ciężko odpowiedzieć jednoznacznie, bo na rynek najmu 2024 oddziaływać będzie wiele czynników, ale warto trzymać rękę na pulsie.
Kredyt Na Start miał kontrowersyjnego poprzednika, program Bezpieczny Kredyt 2%
Bezpieczny Kredyt 2% wystartował 1 lipca 2023 roku, wprowadzony przez rząd PiS. W jego ramach przez 6 miesięcy, do 1 stycznia 2024 roku podpisano około 60 tys. umów kredytowych między bankami biorącymi udział w programie a osobami kupującymi swoją pierwszą nieruchomość.
Pozytywny efekt Kredytu 2% odczuli szczęśliwcy, którzy zawarli umowę z bankiem. Dzięki rządowej dopłacie ich rata będzie niższa przez pierwsze 10 lat spłacania nawet o 1000 złotych. Negatywny skutek odczuli zaś wszyscy pozostali, ponieważ w kilka miesięcy ceny mieszkań wzrosły nawet o 15%.
Kiedy, po wyborach parlamentarnych, nowych rząd KO ogłosił koniec projektu dopłat do zakupu pierwszej nieruchomości, wiele osób myślało, że szaleńczy wzrost cen wreszcie się skończył. Optymiści liczyli nawet na niewielką tendencję spadkową, spowodowaną znacznie mniejszym popytem.
Bezpieczny Kredyt 2% miał wpływ nie tylko na rynek sprzedaży nieruchomości.
W jego efekcie znacznie wzrosła wartość wielu nieruchomości przeznaczonych na wynajem. Wraz z nią zaś poszły do góry także i czynsze na rynku najmu, który od początku 2022 roku stale rósł. Kto tylko mógł, wynajmował mieszkania, by zarobić jak najwięcej na tej bonanzie.
Zmiana wysokości czynszów najmu w 2023 roku i prognoza na 2024
O ile stawki czynszów dla najemców w latach poprzedzających rosyjską inwazję na Ukrainę rosły średnio o 4-5% rocznie, otwarta wojna wiele tu zmieniła. Do Polski przyjechało wielu uchodźców, swoje zrobiła także szalejąca inflacja, przez co w 2022 roku czynsze urosły średnio o aż 14%.
W 2023 roku oczekiwano wzrostów bardziej zbliżonych do sytuacji sprzed wybuchu wojny, jednak w drugiej połowie roku Bezpieczny Kredyt 2% spowodował kolejne skokowe drożenie czynszów, przez co 2023 zakończył się średnimi podwyżkami o 11,5%.
Bieżący rok miał przynieść spadki czynszów, o czym pisaliśmy w artykule rynek najmu: czynsze i ceny
mieszkań, prognozy 2024. Niestety, na opisane w nim prognozy prawdopodobnie wpłynie Kredyt Na Start. O tym, jakie mogą być jego efekty dla wynajmujących i lokatorów przeczytasz poniżej.
Dołącz do tysięcy wynajmujących
My bierzemy na siebie ryzyko w wynajmie nieruchomości. Ty śpisz spokojnie i zarabiasz na mieszkaniu.
Jak Kredyt Mieszkaniowy Na Start wpłynie na rynek najmu w 2024 roku i później?
Im droższe mieszkania, tym wyższe czynsze najmu
Wszystkie ruchy cen na rynku sprzedaży nieruchomości przekładają się bezpośrednio na ceny czynszów na rynku najmu. Nie inaczej było, jak już wspomnieliśmy wcześniej, w przypadku poprzedniego programu wsparcia zakupu pierwszej nieruchomości. Czy tym razem też dojdzie do wzrostów cen?
Można się spodziewać, że tak właśnie będzie. Ceny metra kwadratowego wzrosną zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. Chętnych na zakup mieszkań na pewno będzie więcej, a dostępnych nieruchomości tyle samo. Zgodnie z prawem popytu i podaży ceny będzie zatem musiała wzrosnąć, a wraz z nimi także wartość innych nieruchomości. Na przykład tych na wynajem.
Właściciel lokalu na wynajem, którego wartość w efekcie wprowadzenia nowego kredytu hipotecznego wzrośnie, z pewnością będzie chciał dostosować czynsz do warunków rynkowych. Oznacza to, że lokatorzy będą musieli płacić więcej.
Czynsze może jednak obniżyć większa podaż mieszkań na wynajem
Zgodnie z zapisami projektu ustawy, mieszkania kupione z pomocą Kredytu Mieszkaniowego Na Start zapewne będzie można wynajmować. Nie ma w nim bowiem wymogu zamieszkania w nieruchomości w ciągu 24 miesięcy od zakupu ani obowiązku, by kredytobiorca zamieszkiwał w lokalu przez czas korzystania z preferencyjnego oprocentowania. W projekcie nie ma także przepisu, który zabraniałby wynajmu takiej nieruchomości.
Dla rynku najmu oznacza to, że tam, gdzie już dzisiaj jest dużo dostępnych lokali, a mało chętnych na nie osób, pojawi się jeszcze więcej mieszkań na wynajem. To z kolei może doprowadzić do utrzymania się, lub nawet spadku wysokości czynszów.
Zapewne jednak kupujących nieruchomość specjalnie jako inwestycję na wynajem będzie niewielu w porównaniu z tymi, którzy będą kupowali, by sami zamieszkać. Ostatecznie więc jest bardzo prawdopodobne, że najemcy odczują efekt nowego programu rządowego w postaci rosnących czynszów.
Inwestycja w mieszkania na wynajem będzie przez to wciąż bardzo opłacalna, szczególnie w największych miastach. Choć na początku 2024 roku czynsze zaczęły spadać, po rozpoczęciu się programu Kredyt Na Start może wrócić trend z drugiej połowy 2023 roku.
Czy najem będzie wciąż opłacalny?
Bez wątpienia inwestowanie w mieszkania na wynajem będzie jednym z najlepszych sposobów inwestowania w 2024 roku. Roczny stopa zwrotu w większości przypadków daje większy zysk, niż nawet najlepsze oferty lokat bankowych. Ceny nieruchomości stale rosną, mieszkanie zatem będzie bezpieczną inwestycją.
Aby zapewnić sobie spokój w trakcie trwania najmu oraz stabilne zyski, wynajmujący powinni zapewnić sobie odpowiednią ochronę. Zwiększą ją:
najem okazjonalny, który daje łatwiejszą i szybszą eksmisję niepłacącego lokatora po rozwiązaniu umowy,
dodatkowa weryfikacja wiarygodności finansowej kandydatów na lokatorów,
gwarancja zapłaty czynszu i opłat oraz rekompensaty za szkody w nieruchomości,
dostęp do bezpłatnej pomocy prawnej.
Trzy ostatnie punkty to zabezpieczenie, jakie oferuje Rendin, który łączy ze sobą wynajmujących oraz lokatorów, zapewniając im ochronę i spokój przez cały okres najmu.
Kredyt Mieszkaniowy Na Start - założenia
W poniedziałek, 8 kwietnia 2024 na stronach rządowych pojawił się dość niespodziewanie projekt nowego programu wsparcia kredytów hipotecznych. Ma on być odpowiedzią na potrzeby osób, których niskie zarobki, w połączeniu z wysokimi cenami mieszkań, nie pozwalają na zostanie właścicielami pierwszej nieruchomości.
Co wiadomo o założeniach tego kredytu? Przede wszystkim to, że będzie on znacznie bardziej skomplikowany, niż wcześniejszy program, który był dostępny w drugiej połowie 2023 roku.
By kwalifikować się do udziału w programie należy uzyskiwać dochody w walucie polskiej. Nie można też być stroną aktywnej umowy kredytowej na inny lokal mieszkaniowy.
Warunkiem skorzystania jest brak własności innych nieruchomości, chyba że w gospodarstwie domowym jest co najmniej trójka dzieci.
Preferencyjny kredyt będzie mógł też wziąć jeden z małżonków, w przypadku gdy drugi ma jakąś nieruchomość nabytą przed zawarciem małżeństwa lub jeśli para ma rozdzielność majątkową.
Kryterium wieku (nieukończone 35 lat życia w momencie składania wniosku kredytowego) obowiązuje wyłącznie dla jednoosobowych gospodarstw domowych. Jeśli są w nim co najmniej dwie osoby, nie ma limitu wiekowego.
Jeśli kredyt będzie chciała wziąć para niebędąca małżeństwem, będzie ona musiała nabyć lokal jako współwłasność o równych udziałach.
Maksymalna kwota kredytu nie będzie miała górnego limitu, tak jak miało to miejsce w przypadku wcześniejszego Bezpiecznego Kredytu 2%. Będzie miała za to limity kwot, dla których naliczane będą rządowe dopłaty.
W 2024 roku banki będą mogły udzielić maksymalnie 35 tys. kredytów hipotecznych ze wsparciem państwa. W kolejnych 3 latach limit będzie wynosił 50 tys. kredytów rocznie.
Wysokość tego, ile państwo dopłaci do rat, będzie zależała od liczby osób w gospodarstwie domowym:
- 1,5% wyniesie stopa procentowa kredytu jeśli w gospodarstwie domowym nie ma dzieci.
- 1% będzie wynosiła ona w przypadku jednego dziecka w rodzinie.
- 0,5% to oprocentowanie dla par i osób wychowujących dwójkę dzieci.
- 0%, czyli kredyt nieoprocentowany przez dla gospodarstw domowych, w których jest co najmniej trójka dzieci.
Dopłaty do kredytu będą dostępne wyłącznie na zakup pierwszego mieszkania, z wyjątkiem rodzin z co najmniej trójką dzieci. W takim przypadku będą one mogły kupić kolejną nieruchomość pod warunkiem wyprowadzenia się z obecnie zajmowanej i sprzedania jej.
Limity dochodu dla kredytobiorców wyniosą:
- 7 000 zł dla jednej osoby.
- 13 000 zł dla gospodarstwa domowego kredytobiorcy liczącego dwie osoby.
- 16 000 zł jeśli w jego skład wchodzą trzy osoby.
- 19 500 zł gdy gospodarstwo domowe składa się z czterech osób,
- 23 000 zł jeśli jest w nim pięć albo więcej osób.
W razie przekroczenia tych limitów Kredyt Na Start będzie nadal dostępny, ale dopłata będzie wtedy mniejsza. W przypadku singla będzie o 50 gr mniej za każde 1 zł dochodu ponad limit. Dla gospodarstw domowych z co najmniej 2 osobami będzie to 25 gr mniej za każde 1 zł dochodu ponad limit.
Twój najem może być jeszcze bezpieczniejszy
Możesz wzbogacić go o
Indywidualne wsparcie prawne przed w trakcie i po wynajmie
Rekompensatę za straty, których nie pokrywa ubezpieczenie mieszkania
Gwarancję zapłaty czynszu oraz innych opłat
Podsumowanie
Zanim nowy projekt wsparcia dla osób kupujących mieszkanie stanie się prawem, musi najpierw przejść przez etap konsultacji społecznych, a potem zyskać akceptacji większości sejmowej. Jeśli to się uda, w ciągu 30 dni od jego uchwalenia będzie można zacząć składać pierwsze wnioski kredytowe.
Trzeba się spodziewać zainteresowania jeszcze większego, niż miało to miejsce w ubiegłym roku z Bezpiecznym Kredytem 2%. Jest także duże prawdopodobieństwo, że podobnie jak wtedy, także i teraz rządowy program przełoży się na wzrosty cen na rynku nieruchomości, a przez to także na wyższe czynsze na rynku najmu i większe zyski właścicieli mieszkań na wynajem.
Wynajmuj ze spokojną głową
Zabezpiecz swoje wpływy z najmu do 10-krotności czynszu, mieszkanie od zniszczeń lokatora oraz korzystaj z indywidualnego wsparcia prawnego.
