Radca prawny ds. wynajmu wyjaśnia: 5 typowych problemów z trudnymi najemcami i jak ich unikać

Jeden z częstych problemów pojawia się na starcie najmu. Dotyczy to zwłaszcza sytuacji, gdy strony umawiają się na wynajem na pewien  okres czasu przed wydaniem lokalu. „Czasami z różnych przyczyn, strony umawiają się miesiąc lub kilka miesięcy przed faktycznym rozpoczęciem najmu,” wyjaśnia radca prawny. „Chociaż samo w sobie to nie jest szczególnie ryzykowne, jeśli nie zostanie prawidłowo wykonane, może spowodować straty finansowe dla wynajmującego, jeśli najemca zignoruje umowę i nie stawi się na odbiór lokalu” mówi.

Prawnik twierdzi, że chociaż z prawnego punktu widzenia najemca w takim przypadku wciąż odpowiada za zobowiązania wynikające z umowy, w tym zapłatę czynszu i innych uzgodnionych opłat, wynajmujący często zapominają o tego typu stratach, ponieważ dochodzenie ich na drodze sądowej jest drogie, czasochłonne i irytujące.

„Najlepszym rozwiązaniem, które stosujemy w naszej praktyce, jest żądanie zapłaty płatności za pierwszy okres rozliczeniowy z góry już w dniu podpisywania umowy. W takim przypadku wynajmujący ma większą pewność, że najemca odbierze lokal w umówionym terminie i będzie realizował umowę” mówi radca prawny.

Gdy problemy dotyczą pierwszej płatności, może okazać się, że najemca już zawierając umowę  działał w złej wierze. „Niestety niektórzy spośród najemców podpisują umowę najmu i wprowadzają się, wiedząc doskonale, że nigdy nie zapłacą za mieszkanie,” wyjaśnia radca prawny. „Naszym zadaniem jest złagodzenie strat finansowych w takim przypadku lub nawet ich całkowite wyeliminowanie”. Pomagamy rozwiązać lub zapobiec takim problemom w Rendin, a jeden z najnowszych przekładów naszej interwencji dotyczył znanego influencera nieruchomości, Filipa Kowarskiego (Przeczytaj o tej sprawie klikając tutaj).”

Najlepszym sposobem uniknięcia takich sytuacji jest korzystanie z różnych baz danych dot. dłużników, ponieważ często takie zachowania są systematyczne. „Na przykład mamy naszą czarną listę najemców w Rendin, którzy są znani z tworzenia problemów. Utrzymywanie takich osób z dala od uczciwego rynku najmu już samo w sobie tworzy wartość dla wszystkich,” wyjaśnia prawnik.

Mówi także, że korzystanie z różnych usług kredytowych, takich jak ERIF, często pomaga zidentyfikować takie osoby. „Te osoby można zaklasyfikować jako profesjonalistów w zakresie nie regulowania swoich zobowiązań. Oznacza to, że prawdopodobnie w tych lub innych bazach istnieją już ślady braku wiarygodności płatniczej danej osoby od banków, pożyczkodawców, dostawców telekomunikacyjnych itp.,” mówi.

Istotną prewencją jest aby na czas wychwycić nieuczciwego najemcę i uniknąć zawarcia z nim umowy.” wyjaśnia prawnik.

„Nie jest rzadkością, że koszty szkód w lokalu mogą sięgnąć dziesiątek tysięcy złotych,” mówi radca prawny. „Często brak płatności za media lub czynsz najmu kumuluje się wraz z uszkodzeniami lokalu lub jego wyposażenia” dodaje. Obecny standard rynkowy ochrony przeciwko takim przypadkom to kaucja, która często pokrywa tylko nieznaczną część ostatecznych strat wynajmującego”.

Efektywne zapobieganie takim przypadkom jest trudne, zaś rozwiązanie problemów już istniejących  zajmuje dużo czasu i wymaga wiedzy prawnej. „Niektóre z takich sytuacji można rozwiązać na drodze sądowej, ale wymaga to bardzo konkretnych kroków ze strony wynajmującego,” sugeruje radca prawny. „ Ta metoda jest niestety czasochłonna. Dodatkowo jeśli najemca jest obeznany z prawem lub kroki prawne podjęte przez wynajmującego są wykonane nieprawidłowo, może to skutkować długim procesem sądowym,” mówi.

„To jedna z przyczyn, dla których powstał Rendin i jedna z głównych korzyści naszej usługi - zapewnienie porad prawnych i wsparcia dla wynajmujących.” mówi radca prawny o wartości usługi. „Kompensujemy szkody wynajmujących w znacznie większym stopniu niż kaucja, co oznacza, że  wynajmujący otrzymają swoje pieniądze bez konieczności prowadzenia długiego procesu sądowego.”

Inny powszechny problem generowany przez najemcę wiąże się z końcem obowiązywania umowy. Czasami najemcy, którzy opuszczają nieruchomość mogą zignorować opłacenie ostatnich faktur. „Z prawnego punktu widzenia nie różni się to od sytuacji, gdy najemca nie płaci na początku czy w trakcie najmu,” mówi radca prawny. „Jednak takie przypadki są nieco bardziej powszechne, ponieważ z końcem umowy bywa, że najemcy czują się mniej zobowiązani do płacenia,” wyjaśnia.

Kaucja często pokrywa te przypadki, lecz jeśli długi okażą się większe, wynajmujący zmuszony jest skorzystać z drogi sądowej. „Wynajmujący często rezygnują z drogi sądowej, z obawy iż stracą niewspółmiernie dużo czasu w porównaniu z kwotą zaległości najemcy” mówi radca prawny. „Rozwiązaniem na to jest ochrona  Rendin, która pokryje straty finansowe, gdy już do nich dojdzie, skuteczniej niż kaucja.” wyjaśnia.

„To kolejny koszmar wynajmującego” zauważa radca prawny. „Na szczęście wielokrotnie, z pozoru problemowe sytuacje i początkowy opór najemcy w opuszczeniu lokalu, udało się rozwiązać polubownie oferując kompromis, zachowując zimną krew oraz komunikując najemcy ewentualne konsekwencje prawne, które go spotykają, w przypadku braku opuszczenia lokalu  ” wyjaśnia prawnik.

Rozwiązywanie tych przypadków dla wynajmujących może być często bardziej skomplikowane niż dla mediatorów, ponieważ jest całkiem normalne, że właściciele lokali czują się emocjonalnie związani ze swoją nieruchomością, co często oznacza, że mogą uciekać się do gróźb, złośliwych wiadomości i pochopnych decyzji. „To często eskaluje i utrudnia rozwiązanie sprawy.” mówi Skórzewska. „Często wynajmujący zabiegają o nie zawsze możliwą czy skuteczną interwencję policji lub próbują skorzystać z usług  działających na granicy lub wręcz poza prawem  firm zajmujących się wyprowadzką lokatorów, aby eksmitować niechcianego najemcy .” mówi. „Skuteczność jak i legalność takich działań jest pod dużym znakiem zapytania.”

Aby rozwiązać problem, pierwszym krokiem jest upewnienie się, że umowa najmu została właściwie zakończona, a stosunek najmu wygasł. Gdy to się stanie, a najemca nadal nie zgadza się opuścić lokalu, można zwrócić się do sądu. „Sąd wyda wtedy nakaz eksmisji, który może być przedstawiony komornikowi, który przeprowadzi  eksmisję.” Jest to jednak ostateczność, której w Rendin staramy się unikać, wierząc, że odpowiednie działania prewencyjne jak i szybkie działania zaradcze uchronią wynajmujących przed najgorszym scenariuszem.