Elektroniczne Postępowanie Upominawcze (EPU) – czy dla wynajmujących jest to sekretne rozwiązanie problemów z lokatorami?

Historia, o której już kiedyś pisaliśmy, rozwinęła się i teraz wkracza w nowe rozdziały osiagając swój punkt kulminacyjny.

Pan Filip Kowarski sam podsumowuje całą historię w następujący sposób: „Jeśli inwestujesz w nieruchomości na wynajem, to z pewnością prędzej czy później zetkniesz się z typowymi dla tego biznesu problemami. To nie jest pytanie, czy trafi ci się problematyczny lokator, tylko kiedy.”

Przyjrzyjmy się, jak wyglądały wydarzenia na osi czasu. Jak postępowanie EPU zostało użyte do rozwiązania problemu i dlaczego wynajmowanie bez dodatkowego zabezpieczenia nadal może być bardzo pracochłonne i kosztowne dla wynajmujących.

Weź przykład z eksperta rynku Filipa Kowarskiego i sprawdź jak Rendin może Ci pomóc w wynajmie.

Niedługo po wprowadzeniu się lokatora, Rendin otrzymał od wynajmującego pierwsze informacje, że lokator twierdzi, iż zapłacił za pierwszy miesiąc czynszu, ale pieniądze nie dotarły do właściciela mieszkania. Nasz zespół skontaktował się z lokatorem, aby zbadać sytuację, jednak nie było to możliwe – unikał wszelkich rozmów, w tym nie odpowiadał na wiadomości e-mali.

Przez kilka dni trwała wymiana informacji między wynajmującym, naszym zespołem i bankami, aby zrozumieć, co się właściwie stało. „Ostatecznie stwierdzono, że lokator nie zapłacił i przedstawił sfałszowane potwierdzenie dokonania przelewu. Lokator nadal był nieosiągalny zarówno mailowo, jak i telefonicznie,” opisuje problem Jagoda Skórzewska radca prawny, dyrektor polskiego zespołu prawnego Rendin.

„Kolejnym krokiem było doradzenie wynajmującemu, jak sformułować potrzebne dokumenty prawne, aby wszystko było zrobione poprawnie. Jakiego rodzaju komunikację należy zastosować oraz jakie są kolejne kroki”, wyjaśnia radca prawny. „To często niedoceniana wartość Rendin – samotne próby zrozumienia, co zrobić dalej, są ogromnym obciążeniem dla wynajmującego, zwłaszcza gdy trzeba równocześnie zajmować się własnym życiem. Po prostu nie ma na to czasu, aby ciągle uczyć się wszystkich prawnych niuansów.” Koszty prawnika, który w takiej sprawie doradzi i poprowadzi poszkodowanego właściciela za rękę są bardzo wysokie, gdzie w Rendin takie wsparcie jest nieodłącznym elementem ochrony najmu z czego wynajmujący skorzystał bez dodatkowych opłat.

Po wysłaniu wielu wezwań, e-maili i innej korespondencji do lokatora, na początku listopada lokator wyprowadził się z nieruchomości. „Nie było poważnych szkód, ale mieszkanie wymagało sprzątania, w tym dokładnego i kompleksowego czyszczenia z powodu palenia w lokalu. Były również długi za czynsz i media,” wyjaśnia sytuację radca prawny.

Wynajmujący dostarczył nam wszystkie faktury za sprzątanie i udokumentowane zadłużenie. W listopadzie należności najemcy zostały zrekompensowane wynajmującemu, a roszczenie przeszło na Rendin. Oznacza to, że wynajmujący odzyskał swoje pieniądze, a teraz to my próbowaliśmy odzyskać dług od problematycznego lokatora.

„To jedna z kluczowych wartości Rendin. Nasza Firma może spędzić miesiące, a nawet lata, próbując odzyskać dług od problematycznych osób. Zazwyczaj dla wynajmujących proceduralne kroki w przypadku problemów i czas poświęcony na naukę odpowiednich działań to zbyt dużo, aby sobie z tym poradzić, a w takich przypadkach często ludzie decydują się stracić pieniądze zamiast próbować odzyskać dług,” mówi radca prawny. „Utrata pieniędzy prowadzi z kolei do niechęci wobec rynku wynajmu i systemu.”

Lokator został skutecznie powiadomiony, że posiada całkowity dług względem Rendin w określonej wysokości (było to około 5000 zł). „Dano mu opcję albo zapłaty całego długu od razu, albo skontaktowania się z nami, aby uzgodnić plan spłaty bez odsetek,” wyjaśnia radca prawny. „Często ludzie miewają przejściowe problemy życiowe, np. tracą pracę i nie są w stanie płacić z tej lub innej ważnej przyczyny. Staramy się być wyrozumiali wobec tych osób, aby znaleźć konstruktywne rozwiązanie, jeśli osoba ta jest na to otwarta.”

Jest to też dodatkowa korzyść dla samego lokatora, że w razie problemów jesteśmy mu w stanie pomóc oferując stosowne rozwiązanie i dbając o obie strony umowy. Jednocześnie odciążając właściciela lokalu z oczekiwania na płatności, gdzie na własną rękę może ich nie odzyskać lub otrzyma je po wielu miesiącach tracąc przy tym więcej pieniędzy i czasu.

Lokator został również powiadomiony, że jeśli dług nie zostanie zwrócony i nie podejmie żadnych znaczących kroków w celu jego spłaty, Rendin zgłosi sprawę do sądu, aby odzyskać pieniądze. Niestety ponownie nie było odpowiedzi mimo chęci polubownego rozwiązania sprawy.

W tym przypadku wynajmujący miał dużo szczęścia. Mamy przypadki, gdzie sumaryczna wartość niezapłaconego czynszu oraz zniszczeń mieszkania przekraczała nawet 20 000 zł co w przypadku zabezpieczenia zwykłą kaucją skutkowałoby ogromną stratą finansową. Można przeczytać więcej podobnych historii na naszej stronie.

Zgodnie z wymaganiami prawnymi, na piśmie zostało wysłane do lokatora formalne wezwanie do zapłaty wraz z informacją o cesji długu „To jedna z wielu prawnych formalności na drodze do wniesienia sprawy do sądu, także w postępowaniu EPU,” mówi radca prawny. „Wiele z tych kroków musi być wykonanych z odpowiednią dbałością o termin jak i treść. To często problem spędzający sen z powiek wynajmujących. Wielu z nich nawet nie wykonuje tych kroków z powodu czasu, który musieliby poświęcić na nauczenie się wszystkich niuansów.”

Ponieważ lokator zignorował wszystkie konstruktywne sposoby rozwiązania problemu, złożono pozew za pośrednictwem elektronicznego sądu (EPU – Elektroniczne Postępowanie Upominawcze). Sprawie przypisano numer referencyjny i zarejestrowano ją.

„Elektroniczny sąd to niedoceniany system w Polsce, wielu ludzi nawet nie słyszało o tej możliwości,” mówi dyrektor polskiego zespołu prawnego Rendin. „Ale jak widzieliśmy w naszej praktyce zarówno w Estonii, jak i w Polsce, system ten działa w obu krajach i bywa szybszym rozwiązaniem niż procedowanie w zwykłym (tradycyjnym) postępowaniu sądowym.”

Po kilku miesiącach, sąd rozpoznał sprawę i wydał nakaz zapłaty. „Następnie sąd samodzielnie próbował doręczyć dłużnikowi nakaz zapłaty wraz z pozwem i pouczeniem o możliwości złożenia sprzeciwu w ciągu dwóch tygodni. To było warunkiem wstępnym do uzyskania klauzuli wykonalności dla nakazu zapłaty,” wyjaśnia radca prawny.

Sąd wydał postanowienie nadające wykonalność nakazowi zapłaty, co oznacza, że stał się on wiążącym wyrokiem sądowym, i możliwe było zwrócenie się do komornika o dochodzenie należności od dłużnika. „Niezależnie od tego, czy mamy wykonalny nakaz zapłaty, uzyskanie pieniędzy nadal prawdopodobnie zajmie sporo czasu,” podkreśla radca prawny, zaznaczając, że w niektórych przypadkach nawet prawomocny wyrok nie gwarantuje odzyskania pieniędzy, gdyż osoba może nie mieć zapisanego na siebie majątku, czy też ukrywać swoje dochody i nawet komornik nie może ich odzyskać.

Do tego dochodzi dodatkowy czas potrzebny na wysyłkę ponagleń czy telefony, lub na przykład koszty komornicze mogące umniejszać potencjalną sumę odzyskanego długu. Początkowe złożenie pozwu to również dodatkowy koszt. W przypadku działania z Rendin wynajmujący odzyskał cały dług wiele miesięcy temu oraz nie ponosi dodatkowych kosztów, gdyż jest to już “na głowie” Rendin.

„Brak możliwości odzyskania pełnej kwoty pieniędzy lub ich powolne odzyskiwanie to ryzyko wpisane w naszą działalność. Naszym priorytetem jest to, aby wynajmujący, jak najszybciej otrzymał od nas swoje pieniądze i mógł kontynuować najem bez koncentrowania się na problemie, który go spotkał. Stąd najem bez doświadczenia, wsparcia prawnego oraz zasobów czasu, które można poświęcić na sądową walkę z nieuczciwym lokatorem to niełatwe zadanie dla wynajmujących na rynku nieruchomości, działających bez wsparcia partnera takiego jako Rendin,” mówi dyrektor zespołu prawnego Rendin.