Podatek od wynajmu.
Jak rozliczyć PIT 2024?

Właściciele nieruchomości płacą od osiągniętych w ubiegłym roku zysków podatek, zależny od zarobionej kwoty oraz formy prowadzenia wynajmu:

1. Ryczałt ewidencjonowany w wynajmie prywatnym (na osobę fizyczną) w wysokości 8,5% do 100 tys. zł przychodu, a 12,5% dla nadwyżki ponad 100 tys. zł.

2. Ryczałt ewidencjonowany w wynajmie na działalność gospodarczą w wysokości 8,5% i 12,5% tak jak w wynajmie prywatnym.

3. Podatek liniowy w wynajmie na działalność gospodarczą, gdzie stawka wynosi 19%.

4. Podatek na zasadach ogólnych w wynajmie na działalność gospodarczą, w wysokości 12% do 120 tys. zł i 32% dla nadwyżki ponad 120 tys. zł.

Jeszcze w 2022 roku właściciele nieruchomości na wynajem będący osobami fizycznymi mogli płacić podatki na zasadach ogólnych (12% i 32%) oraz obniżać należną fiskusowi kwotę o koszt uzyskania przychodu. Począwszy od roku podatkowego 2023, który podatnicy rozliczają teraz, tej możliwości nie ma.

Jedyną dostępną dla nich opcją, jeśli nie chcą założyć działalności gospodarczej i wynajmować jako jednoosobowa firma lub spółka, jest podatek ryczałtowy od przychodów ewidencjonowanych.

W 2023 roku zniknęła opcja opodatkowania przychodów z czynszu na zasadach ogólnych dla prywatnych wynajmujących. Jedynym pozytywnym efektem tej zmiany podatkowej jest ujednolicenie zeznania podatkowego, które te osoby muszą wypełnić. Od teraz jest to zawsze PIT-28.

Dla większości wynajmujących pieniądze z czynszu od lokatorów są jedynie dodatkowym źródłem dochodu. Są oni zatrudnieni na podstawie umowy o pracę lub innych umów. Jest to podstawą ich domowego budżetu, a pieniądze z wynajmu jedynie go uzupełniają. Takie osoby muszą wysłać do fiskusa dwie deklaracje: PIT-37 dla podstawowego źródła przychodów i PIT-28 dla przychodów osiągniętych z prywatnego wynajmu.

Czy w PIT-28 można odliczyć ulgę na dziecko?

Niestety, ryczałtowcy nie mają możliwości skorzystania z ulgi na dziecko. Wyjątkiem jest sytuacja, w której mają oni dochody z innego źródła, które są opodatkowane na skali podatkowej. Prywatni wynajmujący mogą za to skorzystać z wielu innych, nieco mniej popularnych ulg i odliczeń, między innymi:

• ulgi za straty z poprzedniego roku podatkowego,

• ulgi na internet,

• ulgi na rehabilitację

• ulgi z tytułu wpłaty na IKZE,

• ulgi abolicyjnej,

• ulgi na wydatki związane z termomodernizacją, czy

• ulgi dla honorowych krwiodawców.

Ministerstwo Finansów jak co roku otwiera możliwość składania podatkowych deklaracji za rok poprzedni 15 lutego w roku kolejnym. Podatnicy będą mogli zatem rozpocząć wypełnianie swoich PITów online najwcześniej 15 lutego 2024 roku. Jeśli wejdą teraz na swój profil w e-urzędzie skarbowym, zobaczą informację "Przerwa w usłudze Twój e⁠-⁠PIT".

Kiedy otrzymasz zwrot nadpłaty podatku?

Czas oczekiwania będzie zależał od tego, w jaki sposób zamierzasz złożyć do urzędu skarbowego swoje roczne rozliczenie podatkowe:

• do 45 dni czekać będą osoby, które złożą PIT online,

• do 3 miesięcy poczekają ci, którzy złożą PIT "jak za dawnych lat", osobiście w urzędzie skarbowym, lub pocztą.

Podatki od przychodów z najmu mieszkania prywatnego płaci się w formie comiesięcznych zaliczek. Pierwszą należy zapłacić do 20. dnia miesiąca, który następuje po miesiącu, kiedy wynajmujący osiągnął przychód z tytułu czynszu po raz pierwszy. Czyli jeśli pierwszy czynsz wpłynął w lutym, zaliczkę płacisz do 20 marca i tak dalej.

Potem rozliczać się należy do 20. dnia miesiąca następującego po każdym miesiącu, w którym uzyskano przychód lub kwartale w przypadku wybrania rozliczeń kwartalnych. Jeśli więc nie popełniłeś błędu w obliczeniu zaliczek, po złożeniu PITu nie będziesz musiał nic dopłacać.

Jeżeli osiągasz przychody nie tylko z wynajmu, ale także pracujesz lub prowadzisz działalność gospodarczą inną, niż wynajem lokali mieszkalnych, należny po rozliczeniu podatek możesz zapłacić później. Pamiętaj, że termin na uregulowanie zobowiązań wobec fiskusa upływa 30 kwietnia 2024 r., czyli wraz z końcem możliwości rozliczenia PITów.

Co jeśli nie zapłacę podatku?

Jeśli nie zapłacisz fiskusowi podatku wyliczonego w Twoim rocznym zeznaniu podatkowym albo ukryjesz dochody, by nie zapłacić od nich należnych podatków, musisz liczyć się z konsekwencjami. Takie działanie to wykroczenie, o którym mówi art. 57 § 1 Kodeksu karnego skarbowego, a fiskus ma wiele możliwości, by uprzykrzyć Ci życie.

Jeśli spóźnienie będzie niewielkie, zapłacić będziesz musiał jedynie ustawowe odsetki od całej kwoty, która nie wpłynęła w terminie. Jeśli będziesz natomiast unikał płatności przez dłuższy czas, większym od odsetek problemem może być grzywna. Ta może wynieść maksymalnie 720 tzw. stawek dziennych, których liczbę i wysokość ustali sąd.

Pamiętaj też, że podatki finansują usługi publiczne, z których korzystasz każdego dnia: drogi, szkoły, urzędy, policję i służby ratunkowe, a nawet stronę e-urzędu skarbowego, dzięki której możesz złożyć swój PIT nie ruszając się w ogóle z domu.

Jak napisaliśmy już wcześniej, od początku 2023 roku osoby prywatne wynajmujące lokale mieszkaniowe mogą rozliczać się z fiskusem wyłącznie ryczałtem od dochodów ewidencjonowanych. Wielu właścicielom nieruchomości pozostały niestety stare nawyki, przez które mogą oni niepotrzebnie płacić zbyt wysokie podatki. Dlaczego?

W przypadku podatku ryczałtowego podstawą opodatkowania, czyli kwotą, od której naliczane jest zobowiązanie dla skarbówki, jest przychód. Jest on rozumiany jako całość pieniędzy, jakie lokator płaci wynajmującemu w związku z użytkowaniem jego nieruchomości. Może to powodować pewien problem.

Wynajmujący bardzo często, dla własnego bezpieczeństwa, pozostawiają umowy na media w wynajętym mieszkaniu na siebie. Oczekują oni, że lokator będzie regulował opłaty na podstawie faktur, które przychodzą do właściciela nieruchomości. Otrzymują przez to na konto:

• czynsz najmu (opłatę za korzystanie z lokalu) 

• czynsz administracyjny (opłatę dla spółdzielni lub wspólnoty, która zarządza budynkiem)

• opłaty licznikowe (prąd, gaz, itp.),

a zobowiązania wobec zarządcy nieruchomości i dostawców mediów opłacają sami, pieniędzmi otrzymanymi od lokatora. Jeśli podatek zapłacą tylko od części przelewu od lokatora (czyli od czynszu najmu), urząd skarbowy może zinterpretować to jako unikanie podatków. Jak nie wpaść w te problemy?

Optymalizuj podatki odpowiednim zapisem w umowie najmu

Przygotowując umowę najmu do podpisania z nowym lokatorem, pamiętaj, by dokładnie uregulować to, która ze stron umowy i w jaki sposób będzie regulowała dodatkowe opłaty w jeden z trzech sposobów:

1. Zawrzyj w umowie najmu informację o tym, że umowy na media są na wynajmującego, ale to lokator ma uiszczać za nie opłaty oraz informować wynajmującego o dokonaniu płatności (np. przesyłając bankowe potwierdzenia przelewów).

2. Zapisz w umowie, że jako wynajmujący jedynie pośredniczysz w uiszczaniu opłat za czynsz administracyjny, media, itp. Możesz także zapisać w umowie, że opłaty, w których pośredniczysz, powinny być Ci przesyłane nie razem z czynszem najmu, ale w osobnym przelewie.

3. Przepisz umowy na media i inne usługi na lokatora. W takiej sytuacji, jeśli nie będzie on płacił rachunków terminowo, konsekwencje tego dotkną jego, a nie Ciebie.

Rozliczenie podatków to coroczny obowiązek każdego wynajmującego. Nie zapominaj o nim i zadbaj o to, by wszystkie zobowiązania wobec urzędu skarbowego rozliczyć dokładnie. Dzięki temu unikniesz nieprzyjemności i dodatkowych kosztów związanych np. z odsetkami.

Pamiętaj też, że jeśli podpiszesz swoją następną umowę najmu na Rendin, będziesz miał stały dostęp do porad, jakich udziela nasz dział wsparcia klienta. Nasi konsultanci oraz prawnicy specjalizujący się w przepisach dotyczących najmu, chętnie odpowiedzą na każde Twoje pytanie dotyczące nie tylko podatków, ale także wszelkich innych spraw związanych z wynajmem.