Od 2023 roku jedyna dostępna forma opodatkowania wynajmu lokali to ryczałt. Właściciele nieruchomości nie mogą już korzystać z zasad ogólnych i obniżać podstawy opodatkowania o koszty. Dlatego jest ważne, by nowe umowy najmu zawierały treść, dzięki której wynajmujący nie zapłacą fiskusowi podatku od pieniędzy, które nie są ich przychodem.
Podatek od najmu mieszkania 2023
Prywatny najem lokali rozliczać teraz można jedynie ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.
Do 100 tys. zł przychodu stawka wynosi 8,5%, a po przekroczeniu tej kwoty od nadwyżki ponad 100 tys. zł zapłacić trzeba podatek według wyższej stawki, wynoszącej 12,5%.
Ostatecznie zniknęła opcja płacenia podatku od dochodu na zasadach ogólnych, według stawki 12% lub 32%. Wraz z nią odeszły w przeszłość także możliwość zmniejszania podstawy opodatkowania odejmując od przychodu koszty, na przykład za remont, amortyzację, czy odsetki od kredytu.
Mimo tych zmian wielu wynajmujących nadal działa tak, jakby zmiana podatkowa w ogóle nie miała miejsca.
Kosztowne przyzwyczajenia
Częstym rozwiązaniem w umowach najmu było to, że najemca płacił właścicielowi lokalu:
czynsz najmu (opłatę za korzystanie z lokalu)
czynsz administracyjny (opłatę dla spółdzielni lub wspólnoty)
opłaty licznikowe (prąd, gaz, itp.)
Wynajmujący zaś sam przelewał odpowiednie kwoty do spółdzielni, zakładu energetycznego, gazowni, itp.
Było to bardzo proste i wygodne przy opodatkowaniu na zasadach ogólnych. Wynajmujący miał kontrolę nad wszystkimi płatnościami za nieruchomość, a każde potwierdzenie zapłaty było kosztem i pomniejszało kwotę, od której należało zapłacić podatek.
Wynajmujący i lokator bardzo często nie umieszczali też informacji o tym, że comiesięczna kwota przelewana właścicielowi nieruchomości zawiera opłaty za czynsz administracyjny, media oraz inne usługi.
Teraz podatek ryczałtowy naliczany jest od przychodów i nie można go obniżyć kosztami uzyskania. Może się okazać, że bez dostosowania umowy wynajmujący zapłaci podatek od kwot, które przelewa do spółdzielni, gazowni, dostawcy prądu, itp.
A przez to nie tylko straci, ale także narazi się na problemy z fiskusem i możliwe kary.
Oczywiście właściciele nieruchomości mogą zadeklarować jako podstawę opodatkowania wyłącznie czynsz najmu. Jeśli jednak w umowie nie ma stosownych zapisów, a na konto otrzymują kwoty zawierające także czynsz administracyjny i opłaty, to po kontroli skarbówki mogą mieć problemy.
Jak płacić niższy podatek od najmu?
Teraz 8,5% należy się fiskusowi od całości kwoty, którą co miesiąc lokator płaci właścicielowi. Stawki podatku zmienić się nie da. Nie ma też już żadnych odliczeń. Masz jednak do wyboru 3 opcje:
1. Przerzuć obowiązek płacenia czynszu administracyjnego oraz mediów i innych usług na lokatora
W tym celu wystarczy zawrzeć w umowie najmu informację o tym, że umowy na media są na wynajmującego, ale to lokator ma uiszczać opłaty za nie oraz informować wynajmującego o dokonaniu płatności (np. przesyłając bankowe potwierdzenia przelewów).
2. Zapisz w umowie, że jako wynajmujący jedynie pośredniczysz w uiszczaniu opłat za czynsz administracyjny, media, itp.
W takim przypadku przelewane Tobie na ten cel pieniądze nie będą stanowiły Twojego przychodu. Aby dodatkowo zabezpieczyć się na wypadek pytań skarbówki, zapisz w umowie nie tylko, że jedynie pośredniczysz w opłatach, ale też, że powinny być Ci one przesyłane w osobnym przelewie, nie zaś razem z czynszem najmu.
3. Przepisz umowy na media i inne usługi na lokatora
Kiedy zawierasz umowę najmu na dłuższy okres, 12 miesięcy i więcej, rozważ zapisanie w umowie, że to lokator ma podpisać umowy na prąd, gaz, itp. w swoim imieniu. W takiej sytuacji, jeśli nie będzie on płacił rachunków terminowo, konsekwencje tego dotkną jego, a nie Ciebie.
Oczywiście ta ostatnia z opcji nie rozwiązuje problemu związanego z płatnością czynszu administracyjnego i w tego przypadku powinieneś wybrać jedną z dwóch pierwszych propozycji.
Jak zabezpieczyć się na wypadek braku płatności ze strony najemcy?
Po pierwsze, wynajmujący może żądać w umowie od swoich najemców, by co miesiąc potwierdzali regulowanie wszystkich tych opłat, na przykład w formie potwierdzeń przelewów, których fałszowanie jest przestępstwem.
Po drugie, właściciel nieruchomości może podpisać umowę najmu przez Rendin, zyskując dzięki temu gwarancję rekompensaty strat z powodu braku płatności od najemców oraz zniszczeń w lokalu, do kwoty aż 10-krotności miesięcznej stawki czynszu najmu.
A najmądrzej jest zrobić jedno i drugie.
Zobacz, ile oszczędzisz na przykładzie
Pan Adam jest właścicielem 40-metrowego mieszkania w Warszawie. Wynajmuje je studentom, którzy płacą mu za używanie nieruchomości co miesiąc 4 tys. zł. Inne opłaty ponoszone przez najemców to czynsz administracyjny w wysokości 700 zł miesięcznie oraz opłaty licznikowe, 300 zł miesięcznie.
Przed optymalizacją pan Adam sam płacił czynsz do spółdzielni oraz rachunki, w umowie zawarł więc punkt mówiący, że lokatorzy mają przelewać mu co miesiąc nie tylko czynsz najmu (4 tys. zł), ale też kwotę za czynsz administracyjny i media (1 tys. zł).
Razem otrzymywał od lokatorów co miesiąc 5 tys. zł i ta kwota była podstawą opodatkowania. W efekcie musiał on zapłacić miesięcznie 425 zł podatku (5000 zł x 8,5%), a rocznie 5100 zł.
Optymalizując podatek i zapisując w umowie na przykład, że to najemcy mają płacić czynsz administracyjny oraz opłaty za media, pan Adam otrzymywać będzie za co miesiąc przelew na 4 tys. zł.
Przy podstawie opodatkowania 4 tys. zł jego miesięczny podatek wyniesie 340 zł (4000 zł x 8,5%), a roczny 4080 zł.
Comiesięczny przelew zawiera: | Wyłącznie czynsz najmu | Czynsz najmu, czynsz administracyjny i opłaty licznikowe |
|---|---|---|
Kwota przelewu | 4000 zł | 5000 zł |
Podatek miesięcznie | 340 zł | 425 zł |
Podatek rocznie | 4080 zł | 5100 zł |
Zmieniając jeden tylko zapis w umowie najmu, pan Adam może zatem oszczędzić na podatkach aż 1020 zł rocznie.
Podsumowanie
Optymalizacja ryczałtu od wynajmu mieszkania to jedna z wielu metod, dzięki którym Twój dochód pasywny może być wyższy i bardziej bezpieczny. W Rendin znamy takich sposobów o wiele więcej, a doradzanie wynajmującym, to dla nas zarówno praca, jak i przyjemność.
Przeczytaj inne nasze artykuły i sam zostań ekspertem od wynajmu nieruchomości. Kiedy zaś będziesz chciał podpisać umowę najmu z lokatorem, zrób to przez Rendin. Zyskasz najlepszą w Polsce ochronę dla wynajmujących i będziesz mógł spać spokojnie, kiedy Twój lokal będzie dla Ciebie zarabiał.