Co jest dobrego w wynajmie z kaucją, a jakie są minusy tego modelu? I dlaczego zdecydowaliśmy się jako firma na odejście od tego modelu? Przeczytaj!
Kaucja to standard na rynku najmu. Rendin powstał m.in. z powodu tego, że według nas nie działa ona najlepiej i chcemy zmienić standardowy model najmu, jednak dla wielu - czy lokatorów, czy właścicieli, trudno od tego rozwiązania odejść. Jakie są plusy i minusy kaucji, i dlaczego Rendin nie chce jej pobierać?
Zacznijmy od definicji - kaucja to suma pieniędzy (lub wartościowych przedmiotów), które są wpłacane usługodawcy lub najemcy jako zabezpieczenie w przypadku wypożyczenia lub najmu przedmiotu, nieruchomości lub usługi. Kaucja ma na celu zapewnienie rekompensaty dla właściciela lub dostawcy usługi w przypadku szkody, utraty, zaległości lub innych sytuacji, które mogą wyniknąć z umowy.
Czyli w wypadku najmu mieszkania- kaucja to kwota pieniędzy, którą pobierasz na wypadek powstania szkód lub braku płatności. Wysokość kaucji według ustawy o prawach lokatorów może wynosić maksymalnie do 12-krotności czynszu. W praktyce to najczęściej jeden czynsz, ale spotyka się też przypadki, w których właściciel pobiera dwa lub trzy czynsze.
Plusy kaucji
Zastrzyk gotówki
Kaucja to przede wszystkim pewien dodatkowy zastrzyk gotówki dla właściciela. W Polsce w zasadzie nie ma przepisów dotyczących zarządzania tymi pieniędzmi, poza tym, że z końcem najmu należy je zwrócić, dlatego kaucja może czy to podreperować budżet właściciela, czy pozwolić mu odświeżyć inne mieszkanie - oczywiście o ile jest przygotowany na zwrot kwoty w późniejszym terminie.
Z drugiej strony kaucję trzeba zwrócić - o ile nie zostanie przewidziana na pokrycie zniszczeń w lokalu, więc pozytyw z początku najmu może przekształcić się w problem w późniejszym terminie - o ile właściciel nie trzyma go po prostu na koncie. W Polsce to, jak zostanie rozdysponowana kaucja nie jest uregulowane, ale np. w Wielkiej Brytanii pieniądze z kaucji za wynajem mieszkania musi trafić na specjalne konto i nie zostać wydana do momentu zakończenia najmu.
Zabezpieczenie
Oczywiście kaucja jest pewną formą zabezpieczenia przed problemami. W wypadku braku płatności można ją zatrzymać. Podobnie w wypadku zniszczeń sprzętów kuchennych, elektroniki, łóżek czy elementów wystroju, obłupanych tynków czy uszkodzeń wszystkich innych elementów mieszkania.
Problemem jest to, że zazwyczaj kaucja jest w porównaniu z możliwymi problemami zbyt niska. Już w 2022 roku, w badaniu, które przeprowadził Rendin we współpracy ze Stowarzyszeniem Mieszkanicznik w wypadku problemów z lokatorami średnie koszty wynosiły niemal 9 tys. złotych.
Żeby je pokryć, potrzebna byłaby kaucja w wysokości 3-4 czynszów, na którą mało który właściciel się decyduje, bo wpłacenie tak wysokiej kaucji byłoby problemem dla nawet dość bogatych najemców. Czyli w wypadku prawdziwych problemów kaucja nie wystarcza na to, żeby odnowić mieszkanie.
Dodatkowo w momencie kiedy podpisujesz umowę na czas nieokreślony, sprawa się komplikuje - Nawet, jeśli pobierzesz trzykrotność czynszu, a trafisz na nieuczciwego najemcę, który przestanie Ci płacić, to procedury wypowiedzenia umowy możesz rozpocząć najwcześniej po tym, jak lokator nie rozliczy się za trzy okresy rozliczeniowe. Więc już wtedy cała kaucja, zakładając, że uda Ci się pozbyć takiego lokatora, pójdzie na zaległości w zapłacie czynszu - mówi o takim wypadku Piotr Dmowski z działu wsparcia klienta Rendin.
Weryfikacja lokatora
Pobranie pewnej kwoty gotówki z góry to forma sprawdzenia lokatora. Eliminuje ona tych kandydatów, którzy nie są w stanie odłożyć pieniędzy na kaucję, czyli niewystarczająco zarabiających, nieumiejących planować wydatków czy oszczędzać, finansowo lub w inny sposób nieodpowiedzialnych.
Tak jak w wypadku kaucji jako zabezpieczenia to też nie jest rozwiązanie idealne. Oczywiście eliminuje najbardziej nieporadnych życiowo najemców, ale nie daje w zasadzie żadnej innej weryfikacji. Właściciele mieszkań muszą dodatkowo weryfikować lokatorów samodzielnie.
W wypadku Rendin tę cechę kaucji zastępujemy weryfikacją opóźnionych płatności lokatora lub jego niespłaconych długów w BIG. To też oczywiście rozwiązanie, które nie jest w stanie zabezpieczyć przed wszystkimi problemami (tak jak np. utrata pracy), ale w takich wypadkach właściciela wesprze nasz zespół obsługi klienta.
Właściwa umowa i kaucja nie wystarczą. Ten zestaw działa idealnie, gdy nie ma problemów. Ale gdy są problemy, umowa i kaucja to za mało - mówi Alain Aun, CEO i współzałożyciel Rendin.
Rendin to m.in.
Gwarancja płatności czynszu bez konieczności pobierania kaucji
Weryfikacja finansowa kandydatów na lokatora przed podpisaniem umowy
Profesjonalne umowy najmu przygotowane przez naszych prawników
Minusy kaucji
Podatek
Nie każdy właściciel jest świadomy, ale w momencie kiedy właściciel mieszkania zatrzymuje kaucję, staje się ona częścią dochodu z najmu. Należy zapłacić od niej podatek dochodowy - nawet pomimo faktu, że duża część z niego może pokryć zniszczenia.
W wypadku zabezpieczenia najmu przez Rendin opodatkowaniu podlega tylko zwrot pieniędzy przeznaczone na pokrycie uszkodzeń. - Zaległości związane w szczególności z czynszem najmu lokalu mieszkalnego, opłatami za dostawy do lokalu mieszkalnego energii, gazu, wody oraz za odbiór ścieków, odpadów i nieczystości ciekłych, odsetki od tych należności nie podlegają opodatkowaniu, więc właściciel nie musi ich zgłaszać - wyjaśnia radca prawny Karolina Radomyska.
Inaczej w wypadku pokrycia zniszczeń. - Przychody stanowiące rekompensatę za powstałe uszkodzenia w lokalu mieszkalnym, objęte są już inną podstawą prawną i te podlegają zgłoszeniu oraz opodatkowaniu - mówi Karolina Radomyska. Należy je rozliczać w corocznym PIT.
Zwrot
Jak wspomnieliśmy, kaucja powinna być zwrotna. Ten zastrzyk gotówki, który jako właściciel odczułeś na początku najmu powinien, o ile wynajmowany lokal nie zostanie zniszczony, ją zwrócić. Oczywiście jeśli te pieniądze zostały już wydane, może to być mentalnie trudne.
Zwroty kaucji lub jej brak to jedna z głównych przyczyn problemów między właścicielami mieszkań a ich lokatorami. Zwłaszcza w wypadku, kiedy przy przekazaniu mieszkania nie przygotowano protokołu zdawczo-odbiorczego lokatorzy często uznają, że zarzuty o zniszczeniach w lokalu są nieprawdziwe, a właściciel stara się nie oddać pieniędzy, które były tylko zabezpieczeniem.
W wypadku Rendin problem zwrotu kaucji nie istnieje - nasz model jest zupełnie fair i nie powoduje żadnych potencjalnych konfliktów.
Dlaczego Rendin zrezygnował z kaucji
Właśnie z tych powodów wynajem z Rendin odbywa się bez kaucji - nie jest ona dobrym sposobem zabezpieczenia lokalu, chyba że jej wysokość nie przystaje do rynkowych warunków. Do tego powoduje niepotrzebne napięcia i konflikty między stronami najmu. Do tego sam najem staje się dostępny dla większej liczby potencjalnych lokatorów, którzy nie muszą zamrażać sporej kwoty pieniędzy.
Jakie inne korzyści przynosi Rendin? Dowiedz się o oferowanym przez nas wsparciu prawnym.
