Jakie mieszkanie na wynajem dla właściciela i lokatora?

Zastanawiasz się, jakie mieszkanie na wynajem warto kupić jako inwestor? A może planujesz zamieszkać w wynajmowanym lokalu i chcesz zorientować się, jak wygląda sytuacja na rynku? W takim razie czytaj dalej – w artykule tłumaczymy, jakie mieszkania są najbardziej poszukiwane i dzielimy się przemyśleniami ekspertów Rendin, którzy na co dzień mają do czynienia z właścicielami nieruchomości i ich lokatorami.
Data publikacji 26.10.2022
Treści w tym artykule mogą być nieaktualne!
Jakie mieszkanie na wynajem dla właściciela i lokatora?

Jakie mieszkanie na wynajem? Sytuacja rynkowa ma znaczenie

Niezależnie od tego, po której stronie relacji wynajmu się znajdujesz, obecna sytuacja rynkowa ma ogromny wpływ także na Ciebie. Niektórzy wolą udawać, że polityka czy gospodarka ich nie dotyczy, ale niestety jest to po prostu nieprawda. Warto orientować się w tych tematach przynajmniej na podstawowym poziomie, ponieważ pozwoli Ci to podejmować mądrzejsze decyzje w krótkim terminie, a także przygotować się na potencjalnie zbliżające się zmiany.

Wynajem mieszkania od strony lokatora

O to, jak wygląda obecnie sytuacja, zapytaliśmy ekspertów Rendin. Według ich doświadczenia krótkoterminowa sytuacja lokatorów rzeczywiście jest tak trudna, jak wskazuje na to medialny szum. Najpopularniejsze mieszkania na wynajem to obecnie mieszkania… jakiekolwiek.

Najemcy w tej chwili chcą po prostu mieszkać. Rynek jest wynajmującego - właściciele nieruchomości z Warszawy otrzymują nawet po sto telefonów dziennie od osób zainteresowanych wynajęciem ich mieszkania

- mówi Mateusz Kalinowski, Opiekun Klienta w firmie Rendin.

Te dane mogą wydać się przerażające osobom, które zastanawiają się, na jakie mieszkanie na wynajem będą mogły sobie pozwolić w takich warunkach. Niestety dla lokatorów na tę chwilę ich sytuacja prezentuje się nieciekawie. Ale czy to przekłada się na El Dorado właścicieli nieruchomości?

Inwestowanie w mieszkanie na wynajem: sytuacja rynkowa właścicieli

Zdaniem Tadeusza Napierały, Opiekuna Klienta w firmie Rendin, sytuacja wynajmujących wcale nie jest tak różowa, jak mogliby wyobrażać to sobie lokatorzy sfrustrowani faktem, że z ich perspektywy koszt wynajmu mieszkania ciągle rośnie.

Żyjemy w bardzo ciekawych czasach i mówiąc otwarcie, nie chciałbym być teraz na miejscu wynajmujących

- przyznał specjalista Rendin. Choć dostrzega on, że w krótkim terminie pozycja właścicieli nieruchomości wobec lokatorów wzrosła, to ma wątpliwości, czy taka dynamika siły utrzyma się na dłuższą metę:

Ceny najmu poszybowały w górę, ale tendencja zwyżkowa powoli mija. Bronią się głównie mieszkania w dużych miastach, dobrze zlokalizowane i o wysokim standardzie. Taka charakterystyka posiadanego mieszkania ma z perspektywy inwestora dodatkowy plus, bo zwiększa prawdopodobieństwo wynajmu osobie o określonym statusie społecznym przekładającym się na lepszą wypłacalność

- powiedział Tadeusz Napierała.

Sytuacja na rynku najmu zmienia się jednak dynamicznie. Część osób, które przyjechały z Ukrainy, ruszyła już dalej lub rozważa powrót do własnego kraju. Z kolei osoby w przedziale wiekowym 28-35, które często są zainteresowane zakupem własnego mieszkania, czekają z decyzją ze względu na wysokie stopy procentowe. Jednocześnie powstrzymują się one też jednak od zmiany obecnie wynajmowanego lokalu, bo przy obecnej sytuacji gospodarczej nie chcą generować dodatkowych kosztów – moment przejścia z mieszkania na mieszkanie zawsze jest okraszony okresem przeprowadzki, gdy przynajmniej przez kilka tygodni płacimy za dwie nieruchomości. Do tego dochodzi koszt samej przeprowadzki i w większości przypadków przepadnięcie części wpłaconej właścicielowi na początku najmu kaucji

Wymienione przez eksperta Rendin czynniki rynkowe sprawiają, że niezwykle rozgrzany ostatnimi czasy rynek najmu niekoniecznie dalej będzie tak łaskawy dla właścicieli.

Dwójka osób uściskuje sobie dłoń po sprzedaży nieruchomości

Inwestowanie w mieszkanie na wynajem: czy warto kupić mieszkanie w 2022?

Choć wysokie stopy procentowe sprawiły, że na temat zakupu nieruchomości patrzy się obecnie dużo mniej optymistycznie, wiele osób odczuwa taką pokusę ze względu na rosnące ceny wynajmu mieszkań. Ale czy kupno mieszkania pod wynajem ma obecnie sens? Jak przy każdej decyzji inwestycyjnej, właściwa odpowiedź w dużej mierze zależy tu od Twojej indywidualnej sytuacji.

Jeśli ktoś dysponuje gotówką i może sobie pozwolić na zakup mieszkania pod wynajem bez zaciągania kredytu, to może być to dobra decyzja, chociaż widzimy, że aktualnie rynek kupna mieszkań zaczyna być coraz bardziej negocjowalny. Z drugiej strony wiele zależy od lokalizacji i standardu. Mieszkania z rynku wtórnego, w dobrym standardzie, wciąż utrzymują dość wysokie ceny, ale deweloperzy budynków, które dopiero powstają, sami zaczynają dzwonić z ofertami, proponując w gratisie garaż czy miejsce postojowe, co kilka miesięcy temu nie miało jeszcze miejsca

- powiedział Tadeusz Napierała, specjalista Rendin.

Czy warto kupić mieszkanie pod wynajem w 2022?

Zdaniem eksperta Rendin może to być dobra opcja dla osób, które chcą zdywersyfikować portfel inwestycyjny. Zauważa on jednak, że w porównaniu z obecną inflacją zwrot z inwestycji nie jest zbyt duży, a ryzyko pozostaje spore. Rośnie ono jeszcze bardziej w przypadku osób, które inwestycję chciałyby sfinansować kredytem – wysokie i dynamicznie zmieniające się stopy procentowe sprawiają, że możliwości spłaty kredytu na mieszkanie z comiesięcznego czynszu są mniejsze niż przed rozpoczęciem wojny w Ukrainie. Rata kredytu hipotecznego potrafi ostatnimi czasy rosnąć z miesiąca na miesiąc.

Z wymienionych względów dochód z wynajmu mieszkania nie jest obecnie tak stabilny, jak potrafił on być w przeszłości. Oczywiście nadwyżka uzyskana po opłacie miesięcznej raty kredytu nie jest jedyną korzyścią, jaką odnosi z wynajmu właściciel nieruchomości. W końcu spłaca on również uzyskanymi z wynajmu pieniędzmi aktywa, które tworzą część jego majątku. Przy coraz większych kosztach kredytu rośnie jednak ciężar finansowy, z jakim właściciel musi sobie radzić w okresach, kiedy mieszkanie jest “pomiędzy lokatorami” – w końcu kredyt trzeba spłacać także wtedy, gdy nieruchomość stoi pusta.

Zanim zaczniesz się zastanawiać, jakie mieszkanie na wynajem wybrać, przemyśl wszystkie te kwestie i zastanów się, czy przy obecnej sytuacji rynkowej Twoja tolerancja ryzyka pozwala na taką inwestycję.

Jestem lokatorem: jakie mieszkanie na wynajem wybrać?

Planujesz wynajem mieszkania i zastanawiasz się, jak wybrać typ nieruchomości, w którą będziesz celować? Przy obecnych realiach rynkowych pierwszy krok to wypracowanie realistycznego zestawu oczekiwań – czyli takiego, który wpisze się w Twój budżet. Niestety obecnie tylko najzamożniejsi lokatorzy mogą pozwolić sobie na wysokie wymagania. Jeśli Twoje możliwości są bardziej przeciętne, wybór mieszkania pod wynajem radzimy więc rozpocząć od ustalenia priorytetów.

Przyjrzyj się poniższym cechom charakteryzującym nieruchomości i zastanów się, które z nich są dla Ciebie kluczowe, a przy których możesz wykazać się elastycznością.

  • Bliskość centrum miasta

  • Wygodna komunikacja miejska

  • Bliskość infrastruktury

  • Rozmiar mieszkania

  • Standard wykończenia mieszkania

  • Poziom wyposażenia mieszkania

  • Standard budynku

  • Termin rozpoczęcia wynajmu


Radzimy Ci uszeregować te cechy w kolejności od najważniejszej do najmniej ważnej albo oznaczyć je jako konieczne / mile widziane / nieważne. Każda strona z mieszkaniami na wynajem pozwoli Ci przy pomocy filtrowania wyświetlić takie nieruchomości, które najlepiej wpisują się w Twój zestaw wymagań.

Ustal priorytety

Od Ciebie i Twoich potrzeb zależy, na jakie priorytety się zdecydujesz, ale ogólna zasada jest taka, że aby zmieścić się w realistycznym koszcie najmu, trzeba zgodzić się na pewne kompromisy. Jeśli więc zależy Ci na dużym mieszkaniu blisko centrum, prawdopodobnie musisz pogodzić się z wynajęciem czegoś w średnim standardzie i raczej starszym budynku. Jeżeli natomiast chcesz mieszkać w ładnie wyposażonym i w pełni umeblowanym lokalu, ale nie przeznaczyć na wynajem całej pensji, prawdopodobnie powinieneś rozejrzeć się za nieruchomościami zlokalizowanymi na obrzeżach.

Warto wziąć też pod uwagę termin rozpoczęcia najmu. Aby jak najkrócej płacić za dwa mieszkania naraz, najemcy chcą zazwyczaj uniknąć przesadnie długiego “nakładania się na siebie” umów najmu. Co jednak, jeśli trafisz na ofertę, która świetnie wpisuje się w Twoje wymagania albo jest bardzo atrakcyjna cenowo, ale wymaga rozpoczęcia najmu np. na miesiąc przed zakończeniem Twojej obecnej umowy? W takim wypadku radzimy zastanowić się, jak koszt niepotrzebnych tygodni najmu wpłynie na koszt wynajmu w ujęciu rocznym.

A jakie mieszkanie najłatwiej wynająć z perspektywy lokatora dysponującego bardzo niskim budżetem?

Cóż, takie, które spełnia jak najmniej wypisanych powyżej kryteriów, a dalej zaspokaja Twoje potrzeby. Tego rodzaju nieruchomość – w raczej niskim standardzie, oddalona od centrum, nieumeblowana – jest mało atrakcyjna, więc prawdopodobnie przyciągnie ponadprzeciętnie mało kandydatów i będzie dostępna po niskim koszcie.

Co możesz zrobić, aby zwolnić w kieszeni nieco funduszy i poczuć się jako lokator pewniej na rynku najmu? Po pierwsze, postaraj się znaleźć taką ofertę, w której nie jest obecny pośrednik wynajmu mieszkania. Jego prowizja potrafi wynieść nawet równowartość miesięcznego czynszu.

Po drugie, polecamy skorzystanie z platformy Rendin. Możesz uzyskać na niej weryfikację swojej wypłacalności, co zwiększy Twoją wiarygodność i da Ci większe szanse, że właściciel atrakcyjnej nieruchomości wybierze na najemcę właśnie Ciebie. Do tego wynajmiesz mieszkanie bez konieczności opłacania kaucji – zamiast tego do comiesięcznego czynszu zostanie jedynie doliczona drobna opłata.

Kolejna zaleta Rendin to fakt, że za pośrednictwem platformy (oprócz zwykłych umów najmu), możesz podpisać z właścicielem umowę najmu okazjonalnego lub instytucjonalnego, w których wg prawa, jeśli strony nie umówiły się co do konkretnych zasad podnoszenia czynszu w trakcie trwania umowy, nie pojawi się bez Twojej zgody żadna podwyżka czynszu. W czasach stale rosnących kosztów najmu takie zabezpieczenie staje się jeszcze bardziej przydatne dla stabilności domowego budżetu. Sprawdź mieszkania do wynajęcia bez kaucji na Rendin.

Awatar najemcy z rozłożonymi rękami, wewnątrz pokoju na pomarańczowym tle

Inwestowanie w mieszkanie na wynajem: jakie kupić mieszkanie?

Jeżeli po zapoznaniu się z sytuacją rynkową wciąż interesuje Cię inwestowanie w mieszkania na wynajem, to zapewne zastanawiasz się, jakie mieszkanie na wynajem najlepiej kupić. Co najlepiej się wynajmuje i jakie mieszkania są najbardziej poszukiwane? Zanim osiągniesz dochód z wynajmu mieszkania, czeka Cię sporo decyzji – i przyda się też wiedza, jak wynająć mieszkanie bez obaw o skomplikowane formalności.

Według Managera ds. Rozwoju Rynkowego firmy Rendin, Piotra Kuli, popyt jest obecnie największy na mieszkania w cenie od 2000 do 2500 zł za miesiąc i zlokalizowane w największych miastach: Warszawie, Krakowie, Łodzi, Poznaniu i Gdańsku. Eksperci zauważają również większy popyt na nieruchomości dzielone, ponieważ najemcy są często dość wrażliwi na cenę. Jako że inflacja i inne czynniki powodują wzrost kosztów utrzymania, szczególnie młodzi ludzie i imigranci są coraz bardziej zainteresowani współdzieleniem mieszkań lub wynajmowaniem pojedynczych pokoi. W takich przypadkach koszt ponoszony przez jednego najemcę wynosi zwykle około 800-1500 zł miesięcznie.

Piotr zwraca też uwagę, że gonienie za trendami nie zawsze jest najlepszym pomysłem: w niektórych przypadkach mieszkania premium mogą być nawet łatwiejsze do wynajęcia niż te ze średniej półki. Na przykład w dużych miastach zwykle brakuje mieszkań 3- i 4-pokojowych, co czyni je szczególnie cennymi dla najemców z większymi rodzinami. Pomimo że w przeciwieństwie do tańszych mieszkań, te nieruchomości nie mają wielu kandydatów, to zainteresowani nimi ludzie często chcą wynająć je tak szybko, jak to możliwe, ponieważ podaż jest bardzo ograniczona.

Niezależnie od tego, czy zdecydujesz się podążać za rynkiem, iść pod prąd, czy też znaleźć swoją specjalną niszę, warto bardziej dogłębnie rozważyć kilka ważnych wyborów, które przed Tobą stoją.

Mieszkanie z rynku wtórnego czy od dewelopera?

Mieszkania z rynku wtórnego są częściej lepiej zlokalizowane i dostępne “na już”. Do tego w większości przypadków są gotowe do wynajęcia już po delikatnym odświeżeniu. Dają też pewne korzyści podatkowe, bo pozwalają na amortyzację w szybszym tempie, ale są również koszty podatkowe – przy zakupie trzeba zapłacić 2% podatek PPC, którego można uniknąć, kupując nowe mieszkanie.

Z kolei na mieszkanie od dewelopera trzeba sporo poczekać, a później ponieść dodatkowy koszt w postaci remontu i zakupu wyposażenia. Pozwala to jednak posiąść atrakcyjną, umiejscowioną w nowoczesnym budynku nieruchomość o wysokim standardzie w łatwiejszy sposób niż w przypadku remontu generalnego mieszkania z rynku wtórnego.

Jak duży kupić lokal i ile powinien mieć pokojów?

Średnia wielkość mieszkania w Polsce to dla oddanych do użytku w 2021 roku nieruchomości 52,8 m2, a zdaniem ekspertów Rendin najczęściej oferowane przez wynajmujących są mieszkania dwupokojowe.

Nie ma jednak powodu, aby koniecznie iść za tłumem. Przy decyzji jakie mieszkanie na wynajem zakupić dobrze wziąć pod uwagę wady i zalety każdego rozwiązania i porównać je do swoich preferencji. Przyjrzyjmy się kilku typowym konfiguracjom wybieranym przez inwestorów.

Tabela z porównaniem wad i zalet mieszkań o różnym metrażu

Kupić mieszkanie gotowe do wynajmu czy do remontu?

Potencjalni inwestorzy często zastanawiają się, jakie mieszkanie na wynajem lepiej wybrać – wyremontowane pod klucz czy takie, które wymaga trochę czasu i dodatkowych środków?

Na rynku nieruchomości łatwo znaleźć mnóstwo ofert z lokalami “pod wynajem”, dla których sprzedawca niekiedy wyliczył nawet potencjalną stopę zwrotu. Warto zwrócić uwagę na model biznesowy osób, które wystawiają takie oferty. Zazwyczaj kupują one mieszkanie do remontu generalnego albo w stanie deweloperskim i zajmują się doprowadzeniem go “do stanu używalności”, a następnie sprzedają je po sporo wyższej cenie, która pokrywa oczywiście nie tylko sam remont, ale również zawiera marżę, dzięki której taka aktywność biznesowa jest opłacalna.

Kiedy więc podejmujesz decyzję, jakie mieszkanie na wynajem kupić, odpowiadasz tak naprawdę na pytanie: Czy wolę zapłacić komuś dodatkowe pieniądze za to, żeby nie musieć przejmować się remontem? Czy może wolę wziąć na siebie ciężar organizacji remontu i zakupu wyposażenia, ale zachować dla siebie kwotę, która “poszłaby” na marżę sprzedawcy?

Oczywiście istnieją także rozwiązania pośrednie – na rynku jest więcej nieruchomości niż tylko ruiny i lokale jak z żurnala. Równie dobrze możesz zdecydować się na mieszkanie w średnim stanie i tylko lekko je odświeżyć. W takim wypadku nie będziesz jednak w stanie zażądać tak wysokiego czynszu jak za mieszkanie po niedawnym remoncie.

Jak widzisz, podobnie jak w pozostałych sferach życia, także na rynku najmu doskonale sprawdza się zasada “coś za coś”. Wszystkie mieszkania pod wynajem mają swoją charakterystykę, a ostateczna decyzja zależy od Twoich preferencji i możliwości finansowych – niezależnie od tego, czy jesteś lokatorem, czy planujesz inwestycję i zarabianie na wynajmie.