Przedłużenie umowy najmu czy podpisanie nowej? To wbrew pozorom ważne
Jeśli myślisz, że przy zakończeniu najmu wszystko jedno jest, czy podpiszesz aneks, czy nową umowę - mylisz się. Od tego zależy, czy o ile możesz podwyższyć czynsz!
Jeśli podpisujesz nową umowę, możesz wprowadzić w niej dowolną cenę - na przykład podwyższyć ją. Inaczej wygląda sprawa podpisania aneksu. Dlaczego?
W takim wypadku umowa nie jest zakończona i stosują się do niej przepisy związane z Ustawą o ochronie praw lokatorów, która ściśle reguluje takie praktyki. Dokładnie art 9a:
Podwyższanie czynszu albo innych opłat za używanie lokalu, z wyjątkiem opłat niezależnych od właściciela, nie może być dokonywane częściej niż co 6 miesięcy. Termin ten biegnie od dnia, w którym podwyżka zaczęła obowiązywać.
Podwyżka każdorazowo nie może wynosić więcej niż 10%. Dodatkowo obie strony umowy muszą złożyć swój podpis na aneksie wprowadzającym takie zmiany – w innym wypadku będzie on nieważny. Przy czym ustawa zakłada, że podwyżkę w wypadku wynajmu przez dłużej niż rok można zawrzeć też w umowie - do wysokości nieprzekraczającej w danym roku kalendarzowym średniorocznego wskaźnika wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem w poprzednim roku kalendarzowym (podwyżka o wskaźnik inflacji). Taką podwyżkę uważa się za uzasadnioną i najemcy będzie ciężko dyskutować z jej wysokością.
Rendin to m.in.
Gwarancja płatności czynszu bez konieczności pobierania kaucji
Weryfikacja finansowa kandydatów na lokatora przed podpisaniem umowy
Profesjonalne umowy najmu przygotowane przez naszych prawników
O ile podnosić czynsz, jeśli podnosić?
Tak samo jak wcześniej - podwyżka powinna być uzasadniona. Podniesienie ceny najmu o poziom inflacji jest dość logiczne, ale nagły skok czynszu o 10 procent lub więcej może wywołać nie tylko zdziwienie, ale nawet zakończenie relacji najmu - bo wzrost sprawi, że mieszkanie stanie się za drogie.
Musimy tutaj liczyć się z faktem, że pensje większości populacji nie nadążą za wzrostem cen, co może spowodować poważne trudności finansowe. Problemy z wypłacalnością wśród najemców zostały już wpisane w przyszłość wielu właścicieli, a strata dobrego, bezproblemowego lokatora to brak pieniędzy, być może na parę kolejnych miesięcy – ostrzega Barbara Geło z Rendin.
Ważne jest w związku z tym, żeby nie “przedobrzyć” z podnoszeniem czynszu. Jeśli masz dobre relacje z lokatorem, może warto skontaktować się z nim i ustalić, czy wartość podwyżki będzie dla niego do strawienia?
Dodatkowo, jeśli przedłużamy umowę, to podwyżka musi być uzasadniona i nie za wysoka. Wynajmujący jest zobowiązany na żądanie najemcy przedstawić pisemnie powód i wyliczenie podwyżki w ciągu 14 dni od otrzymania żądania w przypadku, gdy podwyżka powoduje, że wartość czynszu przekracza w skali roku 3% wartości odtworzeniowej lokalu. Jeśli nie dokona tego w oznaczonym terminie, podwyżka zostanie uznana za nieskuteczną.
Czym jest wartość odtworzeniowa nieruchomości?
Wartość odtworzeniowa nieruchomości, czy też pojedynczego lokalu jest iloczynem powierzchni użytkowej mieszkania i wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m² budynku. Wskaźnik ten ustala dwa razy do roku wojewoda i określa on średni koszt budowy 1 m² w danym województwie.
Dla przykładu, dla Miasta Stołecznego Warszawy wskaźnik ten wynosi obecnie 7894,77 zł (za okres kwiecień-wrzesień 2022 roku)
Jeśli więc mieszkanie ma 50 m², to jego wartość odtworzeniowa wynosi 50 x 7894,77 zł = 384 738,50 zł
Warto więc zauważyć, że oznaczone w ustawie 3% wartości odtworzeniowej w tym przykładzie to kwota 11542,16 zł w skali roku / 986,84 zł miesięcznie.
Czynsz w większości mieszkań o takim metrażu przekracza tę kwotę, dlatego też prawie w każdym przypadku wynajmujący będzie zobowiązany przedstawić najemcy pisemne wyjaśnienie powodu i wyliczenie podwyżki.
Podwyżka czynszu, aneks i najem okazjonalny
W wypadku aneksowania umowy najmu pojawia się pytanie, czy potrzebna jest kolejna wizyta u notariusza (i w związku z tym dodatkowe koszty). Tu odpowiedź jest dość skomplikowana, bo polskie prawo nie jest w tym temacie jednoznaczne. My radzimy kolejny raz pojawić się u notariusza - ze względu na bezpieczeństwo. W ten sposób po nie tylko możesz podnieść czynsz i przedłużyć umowę, ale też zweryfikujesz, czy adres wskazany jako adres do wyprowadzki będzie dostępny przez kolejny rok. Dzięki temu będziesz odpowiednio chroniony na wypadek, gdyby problemy z lokatorem doprowadziły do eksmisji.
