Zakończenie umowy najmu przed czasem powinno być proste - zarówno dla właściciela, jak i dla lokatora. Jednak polskie prawo komplikuje ten proces. Czekają podczas niego pułapki, które mogą sprawić, że wypowiedzenie umowy będzie trwało długo i będzie kosztować. Często brak znajomości prawa powoduje też dziwne reakcje właścicieli, którzy na przykład próbują wyrzucić lokatora przy pomocy np. policji, mimo że umowa nie została formalnie zakończona.
Z drugiej strony, te zapisy są w pewien sposób zrozumiałe - dla lokatora wynajęte mieszkanie to też jego dom - i jeśli nie mamy do czynienia z profesjonalnym oszustem, a na przykład osobą w przejściowych problemach finansowych - natychmiastowe wyrzucenie go z lokalu na bruk to bardzo drastyczne rozwiązanie.
Najprościej się dogadać!
Najprostszą metodą wypowiedzenia umowy jest po prostu porozumienie się z najemcą i wypowiedzenie jej za porozumieniem stron. W takiej sytuacji to właściciel i lokator sami mogą ustalić terminy i kwestie wypowiedzenia umowy. To jest naturalne rozwiązanie w wypadku dość bezproblemowego najmu. Jednak oczywiście mogą zaistnieć przypadki, kiedy jedna ze stron nie chce lub nie może porozumieć się z drugą. W takim wypadku należy wypowiedzieć umowę.
1. Brak powodu wypowiedzenia
Przede wszystkim umowy najmu na czas nieokreślony nie da się wypowiedzieć bez przyczyny. Aby umowa mogła zostać rozwiązana przed upłynięciem jej terminu, musi dojść do zdarzeń, które naruszają postanowienia zawartej umowy. Mogą to być na przykład:
Zaleganie z zapłatą za minimum trzy pełne okresy płatności
Używanie lokalu w sposób sprzeczny z umową i niezgodnie z jego przeznaczeniem (np. prowadzenie w nim działalności gospodarczej)
Doprowadzenie przez lokatora do powstawania szkód czy rażące wykraczanie przeciwko porządkowi domowemu
Podnajmowanie lokalu bez zgody właściciela, lub pozwalanie na zamieszkanie w nim kolejnych osób bez zgody właściciela
Ostatecznie przyczyną wypowiedzenia może być fakt, że budynek, w którym znajduje się lokal, wymaga remontu lub rozbiórki.
Dlaczego powód wypowiedzenia jest ważny? Dlatego, że bez niego nawet prawidłowo dostarczone wypowiedzenie umowy jest nieważne - w związku z czym umowa nie zostanie skutecznie wypowiedziana. Problematyczny lokator może po prostu zignorować to wypowiedzenie.
2. Brak szansy na poprawę
Jeśli chcesz wypowiedzieć umowę z powodów, które mogą zostać “naprawione” - takich jak na przykład w przypadku uporczywego zakłócania ciszy nocnej, czy palenia w mieszkaniu powodującego szkody, należy zgodnie z prawem wezwać do zaprzestania zachowania - najpierw dokładnie je opisując.
Prawo, a dokładnie Ustawa o ochronie praw lokatorów, zakłada że wynajmujący musi ostrzec lokatora o planowanym wypowiedzeniu umowy i wyznaczyć realny do spełnienia termin, w którym oczekuje zaprzestania naruszeń i usunięcia ich skutków - mówi Jagoda Skórzewska, radca prawny z Rendin.
Dopiero w wypadku dalszego naruszania warunków umowy - pomimo wezwania, wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu. Podobnie w wypadku niezapłacenia czynszu - po 3 okresach płatności od należy wezwać do jego zapłaty - i dopiero przy kolejnym nieopłaconym czynszu można zerwać umowę.
- Czekanie na reakcję lokatora może sprawić, że cały proces wypowiedzenia się wydłuży. W wypadku wynajmowania przez nasz portal zalecamy natychmiastowe wysłanie przypomnienia o długu do Rendin, jednocześnie wysyłając je do lokatora, aby od razu rozpocząć proces oceny dokumentów i przyspieszyć proces odszkodowawczy w przypadku, gdy lokator nie zapłaci lub zniszczy mieszkanie - mówi Jagoda Skórzewska.
W związku z tym, tak jak w jednym z opisywanych przez nas przypadków, kiedy lokator pani Anny przestał płacić za mieszkanie po rozstaniu z partnerką (a ostatecznie zniknął), sugerujemy, żeby kontaktować się z lokatorem już w wypadku opóźnienia płatności już o tydzień. Wtedy możemy zadziałać szybko i w wypadku braku kontaktu od lokatora wysłać właścicielowi wzór Ostatecznego wezwania do zapłaty.
3. Niedostarczenie pisemnego wypowiedzenia
Ważna w wypowiadaniu umowy jest forma pisemna. Nie da się wypowiedzieć umowy ustnie. Powinno się ją dostarczyć w formie pisemnej,. Dlatego ważne jest wysłanie jej pocztą listem poleconym lub doręczenie osobiste najemcy, na którym najemca skwituje odbiór wypowiedzenia. Tak jak w wypadku niepodania powodu wypowiedzenia, jedynie pisemna forma zapewni, że wypowiedzenie najmu jest uznane za skuteczne, dlatego jest to kluczowe!
Rendin to m.in.
Gwarancja płatności czynszu bez konieczności pobierania kaucji
Weryfikacja finansowa kandydatów na lokatora przed podpisaniem umowy
Profesjonalne umowy najmu przygotowane przez naszych prawników
4. Skierowanie wypowiedzenia do niewłaściwych osób (małżonkowie)
To kwestia, której większość wynajmujących nie jest świadoma. W wypadku, kiedy wynajmujesz mieszkanie małżeństwu, wypowiedzenie musi być wysłane do obu małżonków - nawet jeśli wynajmujesz jednemu z nich! Dlaczego? - Wynika to z kodeksu cywilnego - tłumaczy Jagoda Skórzewska. - Według art. 680 ze zn. 1. § 1. małżonkowie są najemcami lokalu bez względu na istniejące między nimi stosunki majątkowe, jeżeli nawiązanie stosunku najmu lokalu mającego służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych założonej przez nich rodziny nastąpiło w czasie trwania małżeństwa
Dlatego ważne jest, jeśli wynajmujesz lokal małżeństwu - wypowiedzieć umowę obojgu z nich - w oddzielnych pismach! Warto odnotować, że omawiana regulacja prawna, tj. art. 680 ze zn. 1 kodeksu cywilnego dotyczy jedynie małżonków, a zatem nie obejmuje swoim zakresem małżonka pozostającego w separacji sądowej, byłego małżonka, konkubenta czy innych związków nieformalnych.
