Na gębę. Czy wynajem
mieszkania bez umowy
jest możliwy?

Przed 20 laty i wcześniej wynajem mieszkań bez spisywania umowy między właścicielem nieruchomości a lokatorem był w Polsce normą. Lokatorzy nie znali swoich praw, co pozwalało wynajmującym na przykład na narzucanie im niezgodnych z prawem zasad (zakazy przyjmowania gości, czy wchodzenie właściciela do lokalu bez zapowiedzi i pod nieobecność lokatora).

Ważnym powodem, dla którego nie spisywano umów była też chęć wynajmujących, by uniknąć płacenia podatków, chowając się w szarej strefie.

Dzisiaj sytuacja jest diametralnie inna. Zdecydowana większość wynajmujących postępuje w zgodzie z przepisami, a lokatorzy mają o wiele większą świadomość przywilejów, jakie daje im Ustawa o ochronie praw lokatorów. Mimo to wynajem "na gębę", czyli jak myślą niektórzy właściciele mieszkań, bez umowy, ma się świetnie. Jak jednak wygląda on w praktyce i czy jest to rzeczywiście wynajem bez umowy?

Nie, nie da się wynająć mieszkania kompletnie bez umowy. Nawet jeśli wynajmujący i lokator nie sporządzili fizycznego dokumentu i nie złożyli pod nim swoich podpisów, to musieli ustalić szczegóły swojej relacji, na przykład kwotę czynszu, formę i terminy płatności, itp. Czyli musieli się umówić.

W umowie najmu jedna strona, czyli wynajmujący, zobowiązuje się przekazać lokal mieszkalny do używania (na czas oznaczony lub nieoznaczony) drugiej, a ta z kolei zobowiązuje się płacić za korzystanie z tego lokalu czynsz w umówionej wysokości.

Polskie prawo nie wymaga od umowy formy pisemnej, by była ona ważna i wiążąca dla obu jej stron. Oznacza to, że ustalenie warunków najmu “na gębę” w świetle przepisów jest tak samo ważne, jak spisanie ich w formie papierowej i podpisanie przez obie strony.

Jeśli zatem nie spiszesz umowy i nie podpiszesz jej razem ze swoim lokatorem, nim ten wprowadzi się do wynajmowanego mieszkania, umowa między wami i tak będzie ważna. Niestety, jako umowa ustna będzie ona tragicznie złym rozwiązaniem, przede wszystkim dla Ciebie, jako właściciela tej nieruchomości.

Kiedy wynajmujesz swoje mieszkanie lokatorowi, oddajesz mu zapewne najcenniejszy składnik Twojego majątku, wart kilkaset tysięcy złotych, jeśli nie więcej. W takim wypadku rozsądek podpowiada, by zabezpieczyć się na wypadek problemów, co najmniej mając spisaną umowę, która dokładnie reguluje wzajemne zobowiązania wynajmującego oraz lokatora.

Co może pójść źle, jeśli nie masz umowy na piśmie?

1. Brak protokołu zdawczo - odbiorczego. Jeśli nie masz pisemnej umowy, zapewne nie masz też tego dokumentu. To załącznik do umowy, który opisuje stan mieszkania w dniu, w którym wprowadził się do niego lokator. Na koniec wynajmu może okazać się, że w nieruchomości są szkody: zabrudzenia, uszkodzenia i zniszczenia, a Ty w żaden sposób nie udowodnisz, że nie było ich, gdy oddawałeś lokal.
   
   Bez umowy na piśmie możesz zostać z gigantycznymi kosztami związanymi z doprowadzeniem lokalu do stanu, w którym można wynająć go ponownie. Pamiętaj też, że przez czas remontu nie będzie on dla Ciebie zarabiał, a czynsz administracyjny trzeba płacić, co dodatkowo powiększy Twoją stratę.
   

2. Kto płaci za media? Jeśli lokator nie ma pisemnej umowy najmu, nie przerejestruje na siebie prądu, gazu, wody, czy nawet kablówki. Jeśli odpowiedzialność za płacenie faktur za media spoczywa na Tobie, a lokator odmówi przekazywania Ci pieniędzy na zapłacenie za zużyte media, czekają Cię straty.
   
   Zgodnie z prawem możesz zrezygnować z kablówki, czy internetu, ale jeśli odetniesz lokatorowi dostęp do prądu, czy gazu, z powodu braku płatności, na które umówiliście się "na gębę", musisz liczyć się z odpowiedzialnością karną.

3. Brak konieczności by lokator dbał o nieruchomość. Skoro nie wiadomo, jakie są wzajemne zobowiązania, to skąd wiadomo, że lokator ma obowiązek sprzątać mieszkanie i utrzymywać je w należytym stanie? Osoby, które nie chcą lub nie potrafią zadbać o czystość otoczenia, nie trafiają się na szczęście często. Taki lokator to jednak gigantyczny problem, z którym ciężko poradzić sobie nawet z pisemną umową, a z ustną umową najmu jest jeszcze gorzej.

Sprawdź historię z życia wziętą. Przeczytaj o tym, jak trudno jest pozbyć się niepłacącego lokatora, który w dodatku doprowadza do tego, że wynajmujący zamiast przynoszącego dochód lokalu ma mieszkanie jak chlew i straty finansowe.

4. Brak jednoznacznie zapisanej daty zakończenia najmu. Może zdarzyć się i tak, że Twój lokator nie będzie chciał wyprowadzić się w ustalonym ustnie terminie zakończenia najmu. Co zrobisz, jeśli nagle oznajmi Ci, że nie opuści lokalu, bo przecież umówiliście się na termin dłuższy, niż ten, o którym rozmawialiście, zanim przekazałeś mu mieszkanie.

Dodatkowy problem pojawi się, jeśli masz ze swoim lokatorem umowę ustną na czas oznaczony, nie dłuższy niż 12 miesięcy, ale druga strona stwierdzi, że przecież zawarliście umowę na dłużej, niż rok. W takim przypadku umowa z mocy prawa powinna stać się umową na czas nieoznaczony. Umowa ustna to zatem zło i potencjalne kłopoty, a umowa na czas nieoznaczony to też niekorzystne rozwiązanie. Domyślasz się już, czym więc będzie dla Ciebie połączenie: umowa ustna na czas nieoznaczony?

5. W razie eksmisji długi proces sądowy będzie jeszcze dłuższy. Polskie sądy słyną z powolnego rozstrzygania skierowanych przed nie spraw. Nawet w przypadku, gdy sędzia dysponuje wszystkimi dokumentami dotyczącymi najmu, postępowanie może trwać latami, szczególnie przy złej woli lokatora. 

Ile w takim razie będzie trwał proces, w którym strony nie mają żadnych, lub prawie żadnych fizycznych dowodów zawarcia umowy, a sąd, zamiast przeczytać jeden dokument z ewentualnymi aneksami, musi wzywać świadków oraz szukać strzępków informacji we wzajemnej korespondencji wynajmującego i lokatora, przeglądając maile i SMSy?  

Za decyzją o wynajmowaniu mieszkania bez umowy pisemnej bardzo często stała kiedyś chęć unikania płacenia podatków od zysków z czynszu. W takiej sytuacji wynajmujący najczęściej oczekiwał też, że lokator będzie płacił mu comiesięczne opłaty do ręki. O dziwo, to rozwiązanie wciąż bywa praktykowane, chociaż na skalę o wiele mniejszą, niż miało to miejsce wcześniej.

Pobieranie czynszu w gotówce przy umowie ustnej to fatalne rozwiązanie, szczególnie jeśli robisz to w celu unikania płacenia podatków. Jeśli o takim Twoim dochodzie, dowie się urząd skarbowy, będzie domagał się od Ciebie zaległych podatków wraz z odsetkami.

Skąd może dowiedzieć się o tym urząd skarbowy? Na przykład od Twojego lokatora. W takiej sytuacji nietrudno domyślić się, dlaczego nie spisaliście umowy najmu, a pieniędzy nie może przelać Ci na konto, albo robi przelewy z dziwnymi tytułami, które mają sugerować, że na pewno nie chodzi o czynsz za mieszkanie.

Jeśli dojdzie między wami do konfliktu, lokator może dojść do wniosku, że nie zaszkodzi napisać do fiskusa o tym, że być może "zapomniałeś" płacić podatki, a skarbówka oczywiście zajmuje się takimi donosami. Ale to nie jedyny problem.

Jeśli nie masz spisanej umowy, a Twój lokator co miesiąc dawał ci czynsz do ręki, fiskus nie będzie wiedział, ile w rzeczywistości zarobiłeś, a tym samym też, ile wyniosła podstawa opodatkowania. Oznacza to, że może samemu uznać, że za taki lokal, jak Twój czynsz powinien wynieść określoną kwotę. I będzie to raczej kwota wysoka, a nie niska.

Za dużą częścią najmów bez spisywania umowy stoi przeświadczenie właścicieli mieszkań, że w takiej sytuacji mają oni przewagę nad lokatorami, którzy nie będą mogli w razie żądania wyprowadzki korzystać z zapisów Ustawy o ochronie lokatorów.

Takie rzeczy z pewnością przechodziły kiedyś, kiedy najemcy nie znali swoich praw, ale dzisiaj sytuacja wygląda diametralnie inaczej.

1. Po pierwsze, lokatorzy w znakomitej większości doskonale wiedzą, co może, a czego nie może zrobić wynajmujący, szczególnie jeśli chodzi o wypowiedzenie umowy najmu i żądanie, by najemca jak najszybciej wyprowadził się z zajmowanego mieszkanie.

2. Po drugie, w Polsce funkcjonują liczne organizacje wspierające lokatorów, które specjalizują się w pomocy w sytuacjach, w których osoba wynajmująca próbuje w niezgodny z prawem sposób wykorzystać swoją pozycję właściciela nieruchomości do wymuszenia na lokatorze zachowań dla niego niekorzystnych.

Jest więc bardzo prawdopodobne, że w przypadku takiej bezprawnej "eksmisji" z mieszkania wynajętego bez umowy pisemnej naprzeciwko wynajmującego staną organizacje lokatorskie, a być może nawet i policja, jeśli jego zachowanie będzie naruszało mir domowy.

Inną przykrą konsekwencją tego może być nieplanowana "sława" w mediach społecznościowych, do których organizacje i osoby walczące z nielegalnymi działaniami wynajmujących regularnie wrzucają filmy ze swoich interwencji.

Wynajem bez umowy, czyli tak naprawdę z umową ustną to bardzo niekorzystne rozwiązanie, na którym najwięcej stracić może właściciel udostępnionego w taki sposób lokalu. Nawet jeśli wynajmujący ukrywa w ten sposób swoje dochody z czynszu, zyski z tego są nieproporcjonalnie małe w stosunku do tego, co będzie trzeba zapłacić, kiedy o procederze dowie się coraz bardziej skuteczna skarbówka.

Ustna umowa najmu powinna zostać zatem tam, gdzie jej miejsce - w dawnych czasach, kiedy standardem był "dziki wynajem". Dzisiaj wynajmujący szanuje swojego lokatora, ale przede wszystkim szanuje i zabezpiecza swój majątek oraz dochody, jakie z niego osiąga.