„To kluczowe pytanie. Zazwyczaj nie zmienia się mieszkania bez powodu, często za tym stoją ważne przyczyny,” wyjaśnia Skórzewska. „Pytając o powód przeprowadzki, dowiesz się więcej o potencjalnym najemcy i będziesz mógł zdecydować o przyjęciu lub odrzuceniu jego oferty na podstawie wiarygodnej wiedzy”.

Prawnik wyjaśnia, że być może umowa w poprzednim mieszkaniu po prostu się zakończyła i wynajmujący nie chciał jej przedłużać (warto zapytać, dlaczego), być może przyczyną jest chęć wynajęcia większego lub mniejszego mieszkania, kwestie finansowe itp. Każda odpowiedź da ci lepszy wgląd w sytuację osoby, która chciałaby mieszkać u ciebie.

Kiedy te pytania zostaną już omówione, ma również sens pytanie, kiedy najemca chciałby się przeprowadzić. „Wielu wynajmujących błędnie zakłada, że osoba szukająca mieszkania planuje przeprowadzkę tam natychmiast, lub najpóźniej w ciągu około 2 tygodni. Zapominają zadać to pytanie na samym początku rozmowy, a potem irytują się, że stracili dużo czasu na rozmowę z osobą, która potrzebuje miejsca za np. 3 miesiące,” wyjaśnia Skórzewska.

Jeśli Twój kandydat na najemcę wcześniej wynajmował mieszkanie lub nawet pokój, informacje od poprzedniego wynajmującego będą bardzo cenne. Możesz poprosić o pisemną referencję od tej osoby lub skontaktować się z nią, aby zapytać o proces wynajmu. Jak zauważa Jagoda Skórzewska, „pisemne referencje od poprzednich wynajmujących mogą dostarczyć cennych informacji o potencjalnym najemcy”.

Pozytywna opinia od poprzedniego wynajmującego nie zagwarantuje bezproblemowego wynajmu, ale znacząco zwiększy bezpieczeństwo. Z drugiej strony, jeśli potencjalny najemca jest niezdecydowany i wymiguje się od podania referencji, powinno to wzbudzić twoją czujność. Skórzewska podkreśla, „brak referencji lub wymówki w ich dostarczaniu powinny zwiększyć twoją czujność”.

Jednakże podkreśla również, że niektóre osoby chcące wynająć Twoją nieruchomość po prostu nie będą w stanie dostarczyć ci referencji, ponieważ będzie to ich pierwszy wynajem.

Prawdopodobnie każdy wynajmujący liczy na bezproblemową i długotrwałą relację z nowym najemcą. Jak zauważa radca prawny Rendin Polska, "Warto pytać o poprzednie wynajmy, co pomoże ci dowiedzieć się, czy mieszkał we wcześniej wynajmowanych lokalach przez długi czas, czy często je zmieniał".

Zadając to pytanie, możesz się dowiedzieć, na przykład, że potencjalny najemca wcześniej przedwcześnie rozwiązywał umowy. Skórzewska ostrzega: "Ta informacja jest ostrzeżeniem, że nawet jeśli wynajmiesz swoje mieszkanie, najemca może zdecydować w trakcie trwania umowy, że nie chce jej już kontynuować." Ogólnie jest to dobry wskaźnik tego, jak długo osoba zazwyczaj wynajmuje i czego można się spodziewać z tej perspektywy.

„To niezwykle ważne pytanie”. Jagoda Skórzewska wskazuje, że "Czasami zdarza się, że umowa najmu nie zawiera informacji o tym, ile osób może być współlokatorami głównego najemcy. Wynajmujący może wtedy być zaskoczony, odkrywając, że liczba mieszkańców w jego lokalu jest większa, niż się spodziewał."

Wyjaśnia, że umowa najmu powinna zawierać imiona i nazwiska wszystkich dorosłych współlokatorów. Potrzeba także zgody właściciela nieruchomości na wprowadzenie się do lokalu innych osób, ponieważ złamanie tego postanowienia jest powodem do rozwiązania umowy z winy najemcy - o ile nie są to osoby, wobec których istnieje obowiązek alimentacyjny, lub są połączone "więzami rodzinnymi".

Najemca nie ma prawa rozwiązać umowy najmu, jeśli bez poinformowania lokator zamieszka z dziećmi i rodziną, ale nawet nie z prawnego, a praktycznego punktu widzenia, warto o nich poinformować - choćby ze względu na płatności za media.

Pytanie o to również pomaga odfiltrować niektóre bardziej ryzykowne najmy, takie jak z firmami budowlanymi, które umieszczają dużą liczbę różnych osób w jednej nieruchomości przez krótki okres. Mimo, że to niekoniecznie jest złe rozwiązanie, większa liczba najemców w krótszym czasie zwiększa zużycie i ryzyko związane ze szkodami w nieruchomości.

To pytanie może wydawać się na początku niepotrzebne, ale pozwala uzyskać wiele informacji od potencjalnego najemcy. Jak podkreśla Jagoda Skórzewska, "Dowiadujemy się nie tylko, jakie stanowisko zajmuje dana osoba, ale także kto jest jego pracodawcą, a być może również, jakie ma wykształcenie."

Wykształcenie i zawód mogą wiele powiedzieć o zarobkach kandydata na najemcę. Skórzewska zauważa: "Jeśli są na przykład programistą lub hydraulikiem, jest bardzo duże prawdopodobieństwo, że dobrze zarabiają i mają stabilną pracę z dobrymi perspektywami na przyszłość."

Może to być również wstęp do rozmowy, szczególnie jeśli wynajmujący czuje się zażenowany i nie chce zaczynać od dyskusji o pieniądzach. W końcu relacja między właścicielem nieruchomości a najemcą obejmuje czynsz, który jest elementem finansowym. Skórzewska radzi: "Pamiętaj, by nie wierzyć na słowo kandydatowi na najemcę. Jako że to twoja nieruchomość i twoje pieniądze, masz prawo zażądać pisemnego potwierdzenia informacji o jego zarobkach, ewentualnych długach, jak również o poprzednich najmach."

"Nie bój się takich pytań", dodaje Skórzewska. "Potencjalny najemca, który ma stabilne źródło dochodu (bez względu na to, czy pracuje na umowę o pracę, umowę cywilnoprawną, prowadzi działalność gospodarczą itp.) prawdopodobnie chętnie powie Ci, jak zarabia pieniądze."

To prawdopodobnie pytanie, którego wynajmujący obawiają się najbardziej. Niepotrzebnie. W krajach zachodnich jest to całkowicie normalne, a w Polsce również powoli staje się standardem podczas rozmowy przed podpisaniem umowy najmu.

Ile powinien zarabiać najemca, aby wynajmujący nie martwił się o miesięczny czynsz? Rekomendowane przez Rendin minimalne wynagrodzenie dla najemcy to dwukrotność pełnego kosztu najmu - czynsz, media i inne koszty.

"Dowód zarobków można często uzyskać w prostym formacie umowy o pracę. W ten sposób można również zobaczyć, jakiego rodzaju bezpieczeństwo pracy ma osoba, jak długo pracuje w obecnym miejscu pracy i czy ma umowę na czas określony, czy na czas nieokreślony", mówi Skórzewska.

Co z RODO? Nie ma zastosowania w tym przypadku, ponieważ wszystkie te informacje otrzymasz tylko wtedy, gdy potencjalny najemca dobrowolnie zgodzi się je udostępnić.

Palenie jest jednym z najczęstszych uzależnień w Polsce. Jagoda Skórzewska wyjaśnia: „Piszę o tym, ponieważ ma to również negatywny wpływ na pomieszczenia, w których się pali. Jeśli osoba pali wewnątrz, dym z papierosów wnika głęboko w ściany, a po pewnym czasie trudno i drogo jest go usunąć”.

Dodatkowym problemem z palaczami jest to, że często palą oni na balkonach i w częściach wspólnych budynku, np. na klatkach schodowych, co może być bardzo niewygodne dla sąsiadów i skutkować skargami na twojego najemcę do administracji.

Skórzewska radzi: „Jeśli osoba, z którą chcesz podpisać umowę najmu, pali, najlepiej jest zawrzeć w umowie postanowienia zakazujące palenia (w tym papierosów elektronicznych) w lokalu, w tym na balkonie i w częściach wspólnych budynku”. Naruszenie tego zakazu może być powodem do wcześniejszego rozwiązania umowy z winy najemcy.

Ona dalej ostrzega: „Jeśli pozwolisz najemcy palić w wynajmowanym przez ciebie mieszkaniu, możesz być skazany tylko na palaczy w przyszłości. Po roku życia w takim mieszkaniu najemcy zapach dymu będzie na tyle silny, że niepalący skreślą twoje miejsce z ich list”.

To nie jest żart. Wiele osób nie czyta umów przed ich podpisaniem. Skórzewska zauważa: „Niedbałe podejście do zobowiązania, które obowiązuje przez długi czas i wymaga regularnych płatności, może później odbić się nie tylko na najemcy, który nie czyta umowy, ale także na wynajmującym”.

„Druga strona umowy może myśleć, że w dokumencie powinny być pewne postanowienia lub, przeciwnie, że ich tam nie powinno być,” kontynuuje Skórzewska. „Zderzenie z rzeczywistością może powodować frustrację i niechęć, za którą najemca nie będzie obwiniał siebie za niedbalstwo, ale... właściciela nieruchomości, szczególnie jeśli jakieś postanowienie umowy jest na jego korzyść”.

Dalej radzi: „Chcesz bezpiecznie wynająć swoje mieszkanie? Zarezerwuj 15 minut na wspólne przeczytanie treści umowy najmu twojego mieszkania. Zrób to podczas oglądania lokalu, przez telefon, czy nawet tuż przed podpisaniem umowy”. To nie sprawi, że unikniesz wszystkich problemów i nieporozumień, ale znacząco zmniejszy prawdopodobieństwo, że one wystąpią.

Wielu wynajmujących nie chce zwierząt w swoich lokalach ze strachu przed uszkodzeniem mebli. Jagoda Skórzewska wskazuje: „To zawsze ich wybór, ale warto wiedzieć, że w ten sposób zmniejszają liczbę potencjalnych najemców”. Osoba zainteresowana, która chce wprowadzić się z kotem, psem czy królikiem, rzadko powoduje uszkodzenia mieszkania. Właściciele zwierząt to zazwyczaj odpowiedzialni ludzie, którzy dbają o swoje zwierzęta i wynajmowane lokale.

Skórzewska sugeruje: „Dlatego lepiej nie rezygnować z ofert od potencjalnych najemców ze zwierzętami, ale zapytać ich, jak zamierzają zapewnić czystość i porządek. Jeśli mieszkali wcześniej w wynajmowanym mieszkaniu, możesz również poprosić o referencje od poprzedniego wynajmującego”.

„Zawartość umowy, w której strony precyzyjnie opisują zasady trzymania zwierzęcia w domu, może również zapewnić bezpieczeństwo właścicielowi mieszkania na wynajem,” wyjaśnia dalej. Dla dodatkowej ochrony wynajmujący może również zaplanować okresowe wizyty w wynajmowanym lokalu, aby sprawdzić jego stan, co zawsze jest zalecane.

„Przede wszystkim sporządź kompleksowy i rzetelny protokół zdawczo-odbiorczy, gdy lokal przejmuje najemca,” dodaje Skórzewska. „Jego treść, wsparta zdjęciami wnętrza, mebli i wyposażenia mieszkania, pomoże ustalić odpowiedzialność najemcy za wszelkie szkody w twojej nieruchomości powstałe podczas najmu”. Jeśli wynajmujący i najemca korzystają z Rendin, zdawanie może być łatwo przygotowane cyfrowo przez telefon lub komputer i wysłane do drugiej strony do potwierdzenia. „Wszystkie pomieszczenia, liczniki i inne informacje są również już wcześniej przygotowane, więc trudniej jest popełnić błędy,” wyjaśnia Skórzewska.

Jeśli wynajmujesz swoje lokale na dłuższy okres, pamiętaj, że najemca będzie chciał czuć się tam jak w domu. Jagoda Skórzewska zauważa: „Zbyt rygorystyczne zasady, takie jak zakaz przestawiania mebli czy usuwania dekoracji, mogą sprawić, że najemca poczuje się jak w hotelu, a nie w przytulnym gnieździe przez cały okres najmu”.

„W takiej sytuacji, nawet jeśli jesteś zadowolony z waszych relacji, on nie przedłuży umowy, a ty będziesz musiał zacząć proces szukania najemcy od nowa, tracąc czas, kiedy lokal mógłby przynosić ci dochód,” wyjaśnia Skórzewska. „I może być więcej problemów, na przykład jeśli będzie chciał zmienić wystrój wnętrza bez twojej wiedzy lub zgody”.

Więc gdy potencjalny najemca ogląda mieszkanie, które oferujesz, Skórzewska sugeruje: „Zapytaj, czy dekoracje, układ mebli i sprzęt domowy mu odpowiadają. Może również chcieć powiesić na ścianach swoje zdjęcia, obrazy lub plakaty z poprzedniego lokalu, lub wprowadzić inne modyfikacje”.

Zastanów się, czy oceniasz oczekiwania kandydata jako realistyczne i zgódź się, pod warunkiem (zawartym w umowie), że na koniec najmu twoje mieszkanie powinno wyglądać tak samo, jak na początku. Udokumentuj to również w protokole zdawczo-odbiorczym z dnia, w którym najemca wprowadził się do lokalu.