Najem krótkoterminowy bez tajemnic. Czy warto wynajmować na Airbnb?

Ogólnie stwierdza się, że wynajem długoterminowy zapewnia stabilność i stałe dochody, a krótkoterminowy, choćby przez platformy takie jak Airbnb czy Booking.com może przynieść wyższe zyski w krótszym czasie, ale wiąże się z większym zaangażowaniem i ryzykiem.

Wynajem na krótki termin ma swoje zalety - przy czym na pewno nie jest to rozwiązanie dla każdego - postaramy się rozważyć jego zalety i wady i porównać z sytuacją na rynku najmu długoterminowego.

Najem krótkoterminowy może być rzeczywiście zyskowny, jednak w konkretnym wypadku. Koncentrujesz się na specyficznej grupie klientów - turystach i gościach biznesowych. Jeśli Twój lokal znajduje się w turystycznej części miasta, blisko atrakcji, restauracji i komunikacji miejskiej, wynajem krótkoterminowy może być bardziej opłacalny. Z kolei, jeśli nieruchomość znajduje się w spokojnej, rezydencyjnej dzielnicy, wynajem długoterminowy może przynieść lepsze rezultaty. 

Mieszkanie, żeby przynieść odpowiednio wysokie zyski powinno też być atrakcyjnie umeblowane i wyposażone. Najemca wynajmujący na chwilę “kupuje oczami” i poza ceną ważne są dla niego atrakcyjne zdjęcia apartamentu i jego pełne wyposażenie.

O co należy zadbać? Poza przestrzenią przeznaczoną do spania i składowania swoich bagaży ważne są też sprzęty i usługi - ekspres do kawy, żelazko, ręczniki, lodówka z kostkarką czy serwisy streamingowe w TV to wyposażenie, o którym przy długim najmie nie musisz myśleć, ale w wypadku krótkiego terminu, im bliżej Twojemu mieszkaniu do hotelowego standardu (albo nawet jeśli go przewyższasz) tym lepiej.

W tym wypadku najważniejsza jest dokładna kalkulacja, której nie dokonuje część właścicieli - zwłaszcza tych, którzy mają tylko jedno mieszkanie i mało doświadczenia w wynajmie. Są kwestie, o których trzeba pamiętać, choćby to, że zużycie mieszkania przy krótkich terminach najmu jest dużo większe, a w związku z tym wymagają częstszych inwestycji, żeby utrzymywać mieszkanie w dobrym stanie, czy choćby prowizja portali internetowych, którą trzeba odjąć od zysku. 

Krótki termin jest… no właśnie, krótki. Nawet w okresie wakacji mieszkanie będzie wynajęte przez jednego lokatora przez maksymalnie dwa tygodnie, a dużo częściej - kilka dni. Dlatego pieniądze zobaczysz na koncie bankowym szybciej. Jednak szybka wymiana lokatorów powiązana jest z większą liczbą obowiązków. To między innymi częstsze sprzątanie czy pranie, (lub płacenie komuś, kto posprząta lokal) a także sprawdzanie i naprawa zniszczeń lub uszkodzeń.

Częstsza rotacja lokatorów to też więcej księgowości, pilnowania systemów różnych portali z których korzystasz dla zdobycia lokatorów. Do tego dochodzą działania marketingowe i zarządzanie opiniami. Jeśli chodzi Ci o w miarę pasywny przychód, a nie dodatkowe zajęcie, pomyśl o długoterminowym wynajmie.

W zależności od miejscowości, w której wynajmujesz, rynek najmu krótkoterminowego może być bardzo nasycony - a wybicie się na nim dość trudne i kosztowne, zwłaszcza, że bezpośredni wynajem bez pomocy portali takich jak AirBnB może być trudne. 

Jeśli chodzi o część z nich rywalizujesz nie tylko z innymi właścicielami mieszkań, ale także np. z hotelami czy hostelami. Do tego dochodzą takie kwestie, jak “sieci apartamentów”, które inaczej traktowane są przez pośredników - jako że przynoszą im większe zyski. W wypadku posiadania jednego lub dwóch mieszkań wyróżnienie się na pośredniczących w wynajmie krótkoterminowym stronach może być trudne.

Oczywiście portale służące do tego typu wynajmu ułatwiają też wynajem, dzięki uproszczeniu rezerwacji czy przejęciu części kontaktu z najemcą na siebie - podobne rozwiązanie dla najmu długoterminowego oferuje Rendin, ze swoją obsługą klienta czy możliwością wypełnienia umowy najmu w całości online.

Coraz bardziej popularne, zwłaszcza w miastach, które łączą cechy miejscowości turystycznej i ośrodka akademickiego czy przemysłowego (w Polsce to choćby Kołobrzeg czy Olsztyn) jest łączenie wynajmu krótkoterminowego - w gorącym sezonie wakacyjnym, i krótkoterminowego. Ta metoda może być raczej uznana za “zasypywanie finansowego dołka” w czasie braku standardowych, długoterminowych najemców, którymi są choćby studenci - to raczej nie jest rozwiazanie, które pozwoli np. dobrze wypozycjonować swoje mieszkanie w silnikach portali z najmem krótkoterminowym i wymaga zapewne albo niższych niż konkurencja cen, albo bardzo dobrej lokalizacji - jednak może zapewnić przychód i płynność finansową podczas wakacyjnych miesięcy. Trzeba jednak pamiętać o punktach, które wymieniliśmy wyżej - to inny biznes!

Decyzja o tym, czy i jak zbalansować wynajem długoterminowy i krótkoterminowy, zależy od wielu czynników, w tym lokalizacji, rynku, kosztów oraz Twojej gotowości do zaangażowania w zarządzanie nieruchomością. To zupełnie inny zestaw problemów, wyzwań i potrzebnych do zarządzania nim umiejętności niż w wypadku długoterminowego najmu. Podjęcie decyzji o najmie krótkoterminowym wymaga analizy i elastycznego dostosowania swojej strategii - kluczem do sukcesu w krótkoterminowym wynajmie jest elastyczność, znajomość rynku i ciągłe monitorowanie wyników, aby móc na bieżąco dostosowywać swoją strategię wynajmu. 

Jeśli nie masz żyłki hotelarza i szukasz w wynajmie głównie pasywnych przychodów, najem długoterminowy jest dla Ciebie lepszym rozwiązaniem - krótkoterminowe wynajmowanie lokalu to wymagający sporych nakładów pracy biznes, który oczywiście może przynosić spore dochody, ale wymaga sporej wiedzy i przygotowania.

Jeśli chcesz bezproblemowo wynajmować mieszkanie - warto przyjrzeć się naszym usługom, między innymi obsłudze klienta, która jest w stanie odpowiedzieć na wszystkie Twoje pytania dotyczące najmu i zabezpieczeniu przychodu!