Jak ustalić wysokość czynszu najmu: poradnik dla właścicieli

Jak obliczyć czynsz za mieszkanie?

Aby ustalić opłaty za mieszkanie, weź pod uwagę czynniki wpływające na wartość nieruchomości w warunkach rynkowych. Są nimi:

• lokalizacja lokalu,

• rozmiar, standard i charakter lokalu,

• standard budynku.

Ostateczny koszt wynajmu mieszkania musi wziąć pod uwagę wszystkie jego cechy. Na przykład mieszkanie dwupokojowe może okazać się tańsze niż kawalerka, jeśli znajduje się w starej kamienicy na obrzeżu miasta, a kawalerka jest w nowoczesnym budynku w centrum. 

Ani wielkość mieszkania, ani jego lokalizacja, czy standard samodzielnie nie przesądzają więc same o cenie. Przyjrzyjmy się dokładniej, w jaki sposób wszystkie wymienione czynniki kształtują czynsz za mieszkanie.

Lokalizacja lokalu

Jest to bardzo szerokie pojęcie i ma wpływ na koszt wynajmu mieszkania na wiele sposobów.

• Lokalizacja w znaczeniu miasta – jeżeli Twoje mieszkanie na wynajem znajduje się w Warszawie, możesz oczekiwać wyższego czynszu niż w Rzeszowie czy Lublinie.

• Lokalizacja w obrębie miasta – w każdym mieście znajdują się dzielnice uznawane za bardziej lub mniej prestiżowe. Na to, jak wysokiego czynszu możesz oczekiwać, ma wpływ również okolica, w której znajduje się mieszkanie.

Na wysokość czynszu pozytywnie wpływają:

• bezpieczna dzielnica,

• bliskość komunikacji miejskiej i łatwy dojazd samochodem

• otoczenie zieleni,

• odległość od sklepów, budynków usługowych i korporacyjnych,

• bliskość przedszkoli i szkół.

Koszt wynajmu mieszkania będzie niższy, jeżeli lokalizację charakteryzuje:

• wysoka przestępczość,

• trudności w poruszaniu się komunikacją miejską,

• brak parków i placów zabaw, nieestetyczne otoczenie,

• brak infrastruktury usługowej.

Aby ułatwić sobie obliczenie czynszu za mieszkanie, sprawdź raport o cenach nieruchomości dla interesującej Cię okolicy. Dzięki temu zyskasz punkt odniesienia, wiedząc, jaki koszt wynajmu mieszkania obowiązuje w określonym mieście czy nawet dzielnicy.

Przykład:

Jak widać na powyższym przykładzie, oba mieszkania mają podobny metraż i standard, oba znajdują się też w budynkach wybudowanych po 2020 roku.

Z pierwszego dojedziesz jednak do centrum miasta w pół godziny jednym autobusem, a jadąc z drugiego, będziesz musiał się przesiadać. Pierwsze znajduje się przy przydatnej infrastrukturze, takiej jak galeria handlowa, a mimo bliskości centrum ma w okolicy tereny zielone i plażę.

Drugie natomiast jest położone na mało zagospodarowanych obrzeżach, pełnych nowych osiedli, gdzie w okolicy znajdziesz co najwyżej Żabkę. Efekt to aż 35% różnicy w czynszu oczekiwanym przez właścicieli tych nieruchomości.

Rozmiar, standard i charakter lokalu

Rozważając wysokość czynszu, należy też wziąć pod uwagę jego wielkość. Im większy lokal, tym więcej możesz za niego prawdopodobnie uzyskać. Zwróć jednak uwagę, że im większe mieszkanie, tym niższa będzie cena jednego metra kwadratowego powierzchni.

Liczy się też standard. Różnica między mieszkaniem wyposażonym w stylu późnego PRL a lokalem nowym lub świeżo po remoncie generalnym potrafi być ogromna. 

Odświeżenie nieruchomości i wyposażenie jej w nowoczesne sprzęty to świetny sposób na podniesienie czynszu najmu dla kolejnego lokatora. Trzeba jednak pamiętać, że taka inwestycja zwróci się dopiero w dłuższym okresie.

Twoje mieszkanie mogą charakteryzować także inne cechy. Piękny widok z okna? Ogródek? Wyjątkowo przestronny balkon? Miejsce parkingowe przed domem lub garaż? Wszystkie te rzeczy pozytywnie wpłyną na wartość lokalu. 

Jeśli jednak okna wychodzą na śmietnik albo w mieszkaniu niżej znajduje się hałaśliwe przedszkole, potencjalni lokatorzy mogą być mniej zainteresowani wynajmem i trzeba będzie przekonywać ich niższym czynszem.

Standard budynku

Za lokal w nowoczesnym budynku możesz zazwyczaj zażądać więcej niż za taki w bloku z wielkiej płyty albo starej kamienicy. Nie chodzi tu jedynie o wiek budynku, ale też inne kwestie.

W dużych miastach standardem jest dostępność centralnegoogrzewania i centralnej ciepłej wody. Jeżeli Twoje mieszkanie ma ogrzewanie gazowe lub elektryczne, wpłynie to negatywnie na jego wycenę. Konieczność ogrzewania wody przy pomocy piecyka lub bojlera także ją obniży.

Przykład:

Oba przedstawione mieszkania mają tyle samo pokojów. Znajdują się w odległości kilku minut marszu od siebie, na warszawskiej Woli, z równie doskonałym dostępem do komunikacji miejskiej, zieleni i wszelkiej infrastruktury. Oba mają ogrzewanie miejskie i balkon.

Pierwsze mieszkanie znajduje się natomiast w luksusowym kompleksie budynków z 2008 roku – na terenie zamkniętym, z windą, wideodomofonem i ochroną. Jest też wyposażone w nowoczesne sprzęty i urządzone w przemyślany, estetyczny sposób. Czynsz najmu za 1 metr kwadratowy wynosi tu 116 zł.

Drugie znajduje się w starszym bloku, bez windy i choć zostało lekko odświeżone, to jego wyposażenie jest niskiej klasy i cechuje się niższym standardem. Czynsz najmu za 1 metr kwadratowy wynosi tu 75 zł.

Mimo niemal identycznej lokalizacji różnica w standardzie lokalu i budynku przełożyła się w tym przypadku na ponad półtora raza wyższą wycenę ładniejszego mieszkania.

Z czego składa się koszt wynajmu mieszkania?

Obliczając czynsz za mieszkanie, musisz wziąć pod uwagę wszystkie jego części składowe. Dla Ciebie jako właściciela najbardziej liczy się oczywiście to, ile zostanie Ci “na czysto”. Najemca musi jednak ponosić również inne opłaty, co oczywiście wpływa na jego możliwości finansowe.

Miesięczny koszt wynajmu mieszkania z perspektywy lokatora to:

• czynsz administracyjny

• opłata dla właściciela

• opłaty za media.

Tradycyjnie na początku wynajmu pobierana jest też kaucja za mieszkanie. Takie rozwiązanie zniechęca jednak wielu lokatorów. 

Zamiast niego warto wybrać ofertę Rendin, dzięki której najemca nie płaci wysokiej kaucji, a jedynie niewielką miesięczną opłatę. Korzyść dla właściciela to ochrona wynajmu do wysokości czterech miesięcznych opłat za czynsz.

Z kolei właściciel, aby uzyskać realny dochód, musi od kwoty płaconej przez lokatora odjąć:

• czynsz administracyjny (chyba że lokator opłaca go bezpośrednio),

• opłaty za media (chyba że lokator opłaca je bezpośrednio),

• podatek od wynajmu mieszkania.

Ustalając czynsz, weź też pod uwagę planowane inwestycje w lokal. Jeżeli zamierzasz odświeżyć, wyremontować lub doposażyć mieszkanie, aby żądać wyższego czynszu, poniesiesz koszt, którego przy podatku ryczałtowym nie można odliczyć. 

Zawsze możesz ustalić swój prywatny “fundusz remontowy” i odkładać część generowanych zysków na reinwestycję w nieruchomość, by zwiększyć zyski w długim terminie.

Czynsz – co to jest?

Słowo “czynsz” można rozumieć na kilka sposobów:

• jako czynsz administracyjny, czyli opłatę dla spółdzielni lub administratora budynku,

• jako czynsz dla właściciela, czyli kwotę, za którą udostępnia on najemcy lokal – innymi słowy przychód z wynajmu mieszkania,

• jako całą miesięczną opłatę, tzn. czynsz administracyjny wraz z opłatą dla właściciela, a w niektórych przypadkach nawet z zadatkiem na media.

Rozmawiając o czynszu z lokatorem czy agencją nieruchomości, zawsze upewnij się, że posługujecie się tą samą definicją. Pozwoli to uniknąć nieporozumień.

Podatek od wynajmu mieszkania

Obliczając czynsz za mieszkanie, weź pod uwagę, jaki chcesz uzyskać dochód “na czysto”. Twój przychód obniży bowiem podatek od wynajmu mieszkania - ryczałt 8,5% lub 12,5%

W przypadku ryczałtu nie możesz pomniejszać opłacanego podatku o poniesione koszty takie jak na przykład czynsz administracyjny, który trafia do spółdzielni, a nie do kieszeni właściciela.

Obliczając czynsz za mieszkanie pamiętaj, że jeżeli nie zabezpieczysz się przy pomocy dobrej organizacji opłat z najemcą, będziesz płacić podatek od sztucznie zawyżonego przychodu, co zmniejszy Twój dochód.

Przeczytaj więcej o czynszu administracyjnym i to tym, jak rozliczać go z lokatorem, by nie tracić na podatku od wynajmu.

Jak uzyskać i utrzymać dochód z wynajmu mieszkania?

Długoterminowy dochód pasywny z wynajmu to więcej niż jednorazowe obliczenie czynszu. Warunki rynkowe stale się zmieniają, a lokatorzy przychodzą i odchodzą. Jeśli więc chcesz pozostać w komfortowej sytuacji i zarabiać, musisz reagować na zmiany.

Jak obliczyć czynsz za mieszkanie, gdy potrzebujesz podwyżki?

Długa współpraca z jednym najemcą ma wiele plusów: 

• ogranicza okresy braku przychodów z najmu, 

• pozwala zaoszczędzić czas przeznaczany na szukanie kolejnego lokatora, 

• zmniejsza też ryzyko trafienia na nieuczciwą osobę. 

Pamiętaj jednak, że podniesienie czynszu w umowie długoterminowej to czynność regulowana prawem – właściciel nie może robić tego uznaniowo. Polskie prawo ogranicza zakres reakcji na warunki rynkowe i musisz wziąć to pod uwagę już przy ustalaniu pierwotnego czynszu. O tym, jak odpowiednio przeprowadzić podnoszenie czynszu najmu przeczytasz w naszym artykule.

Jak zgłosić mieszkanie do wynajęcia?

Jak przygotować mieszkanie do wynajęcia, aby odbyło się to w pełni legalnie? W tym celu musisz jedynie pamiętać o regularnym przesyłaniu danin do Urzędu Skarbowego. W Polsce nie ma konieczności zgłaszania umowy najmu albo samego faktu jego prowadzenia. 

Wystarczy tylko w ciągu trwania umowy wpłacać zaliczki na podatek od wynajmu mieszkania, a także deklarować dochód przy pomocy odpowiedniego PIT-u.

Zmniejsz ryzyko – postaw na najem okazjonalny 

Chcesz wynajmować swoją nieruchomość bezpiecznie i mieć gwarancję zysków? Wybierz najlepszy dostępny w Polsce instrument prawny, umowę najmu okazjonalnego. Będzie ona dla Ciebie jeszcze korzystniejsza w połączeniu z ofertą Rendin. 

Dzięki niej niepotrzebna jest kaucja za mieszkanie, a ochrona funkcjonuje w dużo szerszym zakresie. Zastanawiając się, jak obliczyć czynsz za mieszkanie “na czysto”, nie musisz brać pod uwagę opłaty Rendin, ponieważ domyślnie jest ona pokrywana przez najemcę.

Teraz już wiesz, jak obliczyć czynsz za mieszkanie i co wziąć pod uwagę, aby osiągnąć stabilny dochód z wynajmu mieszkania. Mamy nadzieję, że nasze rady pomogą Ci odpowiednio wycenić nieruchomość.